房地产金融课件第五章

第五章住房公积金第一节住房公积金制度概述第二节住房公积金贷款第一节住房公积金制度概述•一、住房公积金的概念•我国住房公积金是指在职职工及职工所在的单位按照规定的工资比例缴存的长期住房储备金，它是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有。住房公积金家具有专用性、强制性、政策性等特点。一、住房公积金的概念•公积金制度最早是1955年新加坡建立的综合性社会保障制度。我国住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排。1991年，上海市在全国率先推行住房公积金制度；1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决议，明确提出在全国建立住房公积金制度；1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中，要求全面推行和不断完善住房公积金制度；1999年国务院颁布了住房公积金管理条例，对住房公积金作了进一步规定。一、住房公积金的概念•我国住房公积金制度是围绕住房建立的单一性制度安排，是为住房制度改革而建立的。建立住房公积金制度具有重要意义。①从国家角度看，住房公积金制度为住房建设和消费筹集了稳定的资金，有利于建立市场经济体制。②缴存公积金的单位可以享有税收优惠，也为解决职工住房问题提供了新的途径。③缴存住房公积金的个人能获得一笔稳定的低息长期贷款，同时个人每月缴存公积金不用交个人所得税，退休时公积金将连本带息推给个人，相当于“零存整取”的储蓄。一、住房公积金的概念•我国的住房公积金制度与其它国家和地区的公积金制度在作用和管理上均存在一定的差别。新加坡中央公积金制度是覆盖全社会的，是一种具有住房、医疗、投资等综合保障职能的一项制度，而我国住房公积金参加者市场能够镇在职职工用途也只限于住房方面。一、住房公积金的概念•巴西住房发展与就业保障基金会把社会福利计划与住房发展相结合，有效地解决了住房信贷资金来源，建立了较完备的住房信贷市场，经过基金多种用途的配合形成了资金的良性循环，解决了诸多社会经济问题。该基金具有强制性、积累性等特点，以法律规定的形式进行管理。上述特点与我国住房公积金相似，在用途上则比较广泛。一、住房公积金的概念•我国香港特别行政区1995年制定了《强制性公积金计划条例》，并于2000年12月1日开始实施。香港强制性公积金的目标是，确保为全香港就业人员提供退休以后的经济保障。香港强积金的运行制度与新加坡最初建立中央公积金制度的思路比较接近，该制度也具有强制性型、政策性等特点，与内地住房公积金相比主要区别在于用途。二、住房公积金管理•（一）住房公积金管理原则•我国住房公积金管理的原则是住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督。•1.住房委员会。住房委员会由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其它设区的市设立，由人民政府负责人和财政、建设等有关部门的负责人以及工会代表、专家等共同组成，是住房公积金管理的决策机构。（一）住房公积金管理原则•住房委员会在住房公积金管理方面的职责是：制定和调整住房公积金等具体管理措施，并监督实施；拟订住房公积金缴存的具体比例；确定住房公积金贷款的最高额度；审批住房公积金归集、使用计划；审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。（一）住房公积金管理原则•2.住房公积金管理中心。由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市及其它设区的市按照精简、效能的原则设立，主要负责住房公积金的管理运作。•住房公积金管理中心的职责主要有：编制、执行住房公积金的归集、使用计划；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责住房公积金的核算；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还；编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；承办住房委员会决定的其他事项。（一）住房公积金管理原则•住房公积金管理中心在住房委员会指定的银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与委托银行签订委托合同。•3.住房公积金的监督。地方人民政府财政部门对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况行使监督职能。（一）住房公积金管理原则•住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行下列义务：①住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记；②住房公积金账户的设立、转移或者封存；③足额缴存住房公积金。•住房公积金管理中心应当督促受托银行及时办理委托合同约定的业务。•职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况，住房公积金管理中心、银行不得拒绝。（二）住房公积金的缴存•职工住房公积金按月缴存，缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例；单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位为住房公积金缴存比例。•住房公积金的缴存由职工所在的单位按月将职工工资中扣除的住房公积金部分，连同单位替职工缴纳的部分一起存入单位名下的职工个人住房公积金账户。（二）住房公积金的缴存•1.缴存日：单位为职工缴存和代扣的住房公积金，由单位自发放月工资之日起5日内，存入银行的公积金账户。•2.缴存率：目前大多是职工和单位各按职工工资的5%，二者相加为10%。以后逐年提高。•3.缴存额：等于职工本人上年度的月平均工资乘以职工、单位的住房公积金缴存率之和。各地职工、单位的住房公积金缴存率和缴存额上下限，每年由当地公积金管理中心会同有关部门提出，经当地住房委员会审核同意后报当地人民政府批准。（二）住房公积金的缴存•4.起息日：住房公积金自存入之日起计息。•5.存款利率：住房公积金实行“低存低贷”的政策，根据规定，职工个人住房公积金存款，一般按法定半年期定期存利率计息。住房公积金存款于每年6月30日按上年7月1日银行挂牌利率结息，并自结息日起自动转存。•住房公积金管理中心在委托银行设立住房公积金专户。（二）住房公积金的缴存•新设立的单位自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金管理中想的审核文件，到委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。（二）住房公积金的缴存•新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。（二）住房公积金的缴存•关于住房公积金的转移、中断和恢复的规定是：•职工变动工作时，其公积金本息随之转入新单位名下的职工个人住房公积金账户；•职工因故脱离工作单位，中断工资关系的，其住房公积金缴存随之中断，结余的住房公积金本息仍保留在原单位的名下的职工个人住房公积金账户内；（二）住房公积金的缴存•职工恢复工作时，在原单位发工资，则继续在原单位缴存住房公积金，如不变动单位的，则应办理住房公积金转移手续。•单位与职工终止劳动关系的，但为营造劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托的银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。（三）住房公积金的提取和使用•1.住房公积金的提取。职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存款余额：购买、建造、翻修、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并于单位终止劳动关系的；户口迁出所在的市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入一定比例的。•职工提取住房公积金账户内的存储余额是，必须经所在单位核实并获得提取证明。（三）住房公积金的提取和使用•职工离退休、调离当地、出国定居，其结余的住房公积金本息可以办理支取手续；职工在职期间去世，其结余的住房公积金本息可以由继承人或受遗赠人根据《中华人民共和国继承法》的有关规定办理支取手续。•职工使用本户成员或非本户直系亲属的住房公积金购买住房后，其中某成员需另购住房时，应将职工原购住房动用该成员的住房公积金如数存入该成员住房公积金名户内，方可动用公积金申请购房贷款。（三）住房公积金的提取和使用•2.住房公积金的使用。住房公积金只能用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、私房翻建或大修等费用；职工使用本人公积金不足以支付上述费用的，可经配偶、同户成员或者非同户直系亲属同意，并经指定的金融机构确认后，动用其配偶、同户成员或者非同户直系亲属的住房公积金。（三）住房公积金的提取和使用•住房公积金管理中心在保证住房公积金的提取和贷款的前提下，经住房委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。•住房公积金的增值收益存入住房公积金在委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补偿资金。（三）住房公积金的提取和使用•住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上缴本级财政，由本级财政拨付。第二节住房公积金贷款•一、住房公积金贷款概述•住房公积金贷款是指政府部门所属的住房公积金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房（包括建造、大修）的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。•住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于：•一是性质不同。住房公积金贷款属于委托性个人贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款。一、住房公积金贷款概述•二是发放方式不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险是由公积金管理中心承担贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。•三是贷款对象有所不同。住房公积金贷款对象昂是指住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工。•四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有不同的规定，另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。•住房公积金贷款可分为两类：一类是纯公积金贷款（一般称为住房公积金个人购房贷款），即职工仅申请公积金贷款；另一类是组合贷款（一般称为个人住房担保组合贷款）。二、住房公积金贷款的程序•以上海市为例，住房公积金贷款基本程序包括：借款申请、审批贷款、办理借款手续、借款使用及偿还等。•（一）借款申请•住房公积金贷款要向所在地的住房公积金管理中心提出借款申请。借款人提出申请时，需要提交借款申请书、本人身份证和本市城镇常住户口证明、房屋买卖合同。借款人配偶或者同户陈元（均须具有长住户口）可以作为共同借款人。共同借款人承担偿还公积金贷款的连带责任。二、住房公积金贷款的程序•（二）审批手续•公积金管理中心在受理借款申请之日起15日内，按照受理时间的先后顺序，做出准予贷款或不予贷款的决定。准予贷款的，公积金管理中心发放准予贷款决定书，并书面通知申请人到委托银行办理贷款手续。二、住房公积金贷款的程序•（三）办理借款手续•在准予贷款决定书有效期内，借款人凭准予贷款决定书到受托银行办理借款手续，借款人可以选择一家公积金贷款受托银行办理贷款手续。•受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同。•签订借款合同和保证合同后，受托银行按照借款合同约定的时间和金额，以转账支付的方式将贷款资金支付给房屋出售人。二、住房公积金贷款的程序•（四）贷款使用及偿还•贷款本息的偿还方式除支付现金外，借款人可以提取本人住房公积金账户存储余额哟难于偿还贷款。当借款人住房公积金账户余额不足时，可以提取其配偶、同户成员和非同户直系血亲的住房公积金账户余额但要征得被提取人的书面同意。借款人与非同户直系血亲的关系，应当经公证机构公证。二、住房公积金贷款的程序•贷款申请人或者共同贷款申请人不能用其住房公积金账户中的余额支付购房首期款，其住房公积金账户中余额为零的，不能过的公积金贷款。•经贷款机构同意，借款人可以提前偿还部