物业工程维修部服务标准

工程服务标准一、设备巡查频次和内容序号设备名称巡查频次(不少于)巡查内容标准岗位班日周1电梯系统0.5机房卫生、通风、温度、湿度干净，温度不超45℃，湿度正常，通风良好。电梯管理员、设备责任人曳引电动机温度、润滑油、紧固情况符合说明书要求温度，润滑油适量，无松动。减速箱油位油色、连轴器、紧固情况油色清澈，无松动。限速器、选层器运行情况运行正常。控制柜内继电器、接触器工作情况开关、接触正常。制动器（线圈温度、制动轮脏污情况）温度正常，干净。变压器、电抗器、电阻器运行温度符合说明书要求温度。对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好。轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好。轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好。厅门及轿门踏板清洁、关闭顺畅干净，关闭顺畅。井道、底坑情况干净，无积水，照明完好。补偿链、钢丝绳情况完好，无断股，无锈蚀。各种标示物及救援工具情况标示清楚，救援工具齐全且摆放整齐。电梯运行舒适感运行时无明显震动，平层时平稳无震动。其他情况2柴油发电机系统2机房卫生、通风、温度、湿度干净，温度不超过45℃，湿度正常，通风良好。运行值班员、设备责任人机房应急照明、消防设施应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。蓄电池液位、电流、电压电池液位合适无逸出，电流、电压满足产品要求（24V），每季度对电池手动放（充）电。水箱水位，有无泄漏水位合适，无逸出无泄漏。机油油位，油色，有无泄漏机油保持在合适位置，油色清澈无漏油。柴油油位，有无泄漏柴油油位保持在3/4位置，密封良好，无明显挥发无泄漏。螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表正常紧固无松动，开关、指示灯、仪表显示正常。系统处于自动启动状态（具有自动启动功能）。停市电时能自动启动发电机快速供电。3供配电系统3机房卫生、通风、温度、湿度干净，温度不超过45℃，湿度正常，通风良好。运行值班员、设备责任人机房应急照明、消防设施应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。运行电流、电压运行电流、电压满足市电供电要求。运行功率因素满足市电供电要求。变压器负荷率、温度负荷率不低于50%，温度不超过85℃。断路器、空气开关；完好，使用正常。各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好，使用正常。设备运行状况良好。机房漏水、积水无漏水、积水。4供水系统6机房卫生、通风、温度干净，温度不超过45℃，通风良好。运行值班员、设备责任人机房应急照明、消防设施应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。水泵、阀门漏水及阀门开闭无明显漏水，阀门开闭正确。水池水位水位保持在正常范围内。供水压力符合设计压力。设备运行电流、电压符合设计电流、电压。各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好，使用正常。各种水泵运行状况运行正常。5中央空调系统4机房卫生、通风、温度干净，温度不超过45℃，通风良好。运行值班员、设备责任人机房应急照明、消防设施应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。水泵、阀门漏水及阀门开闭无明显漏水，阀门开闭正确。设备运行电流、电压符合设计电流、电压。冷冻水进出水温度及冷却水进出水温度符合设计要求。冷冻水及冷却水出水压力符合设计要求。高压、低压及油压回路油路畅通无漏油，压力符合产品设计要求。各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好，使用正常。主机及各种水泵运行情况运行正常。冷却塔运行情况运行正常。设备房漏水、积水无漏水、积水。二、设备、设施维护保养标准序号设备名称频次保养内容效果岗位周月季年1柴油发电机系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人22、发电机组试运行；正常3、蓄电池手动放、充电；正常14、检查蓄电池液位，电解液应高出极板10-15毫米，不足加蒸馏水补齐；合适15、检查机油油位接近油尺（HI），不够加补。检查冷却水箱中的水位，水箱水应在水盖下50毫米，不够加补；合适16、检查发电机组有无漏油、漏水现象；正常17、检查机油的油质，如浑浊有变质应进行更换；清澈18、检查螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表，确保其正常；完好19、运行250小时或按实际需要更换机油滤清器；更换110、运行250小时或按实际需要更换燃油滤清器；更换111、运行250小时或按实际需要更换水滤清器；更换12、运行250小时或按实际需要更换本机专用机油；更换13、清洁控制柜内灰尘。干净2供配电系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人22、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；正常23、接触器触点良好，无烧蚀，声音正常；正常24、继电器延时准确，接线触点完好；正常25、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；完好26、熔断器底座牢固，接触良好；完好27、电容器无膨胀或高温渗油现象；完好28、互感器接线柱牢靠，无发热；正常9、电度表、仪表，指示、计量精确，接线完好；完好10、开关接触良好，开断正常，无发热；完好111、清洁电柜内灰尘。干净3供水系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人22、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转；正常13、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；完好14、管道、阀门保养；完好15、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；正常16、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；完好17、清洁控制柜内灰尘。干净8、水池清洗、消毒、检验合格4空调系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人22、冷却塔清洁、维护保养；完好23、风机盘管清洁、维护保养；完好24、冷凝器、蒸发器维护保养；正常25、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维护保养；正常26、冷冻水、冷风、风机盘管管路保养；正常27、阀类维修保养；完好28、控制柜设备维护保养；完好19、清洁控制柜内灰尘。干净5电梯系统11、机房卫生清洁；干净设备责任人22、清洁控制箱内电路板，检查（扁平）电缆插接件是否牢固；牢固23、检查控制箱所有电缆连接情况，并上紧；牢固24、检查接触器、继电器触头是否清洁平滑，清除内部灰尘；完好25、测量控制箱绝缘（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；正常26、检查接地线是否连接可靠；完好17、检查、清洁接触器和继电器触头，发现烧融现象时，可用细锉修平，清除锉屑，调整动静触头间的间隙；完好18、检查各保护装置动作是否正常；正常19、检查接地线连接是否可靠，测量接地电阻；正常110、检查各电路板接插件是否连接牢固；牢固111、检查、清洁散热风机；正常112、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；完好113、检查制动力矩，调整制动弹簧；正常114、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质或变脏，应及时更换；正常115、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；正常116、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧；牢固117检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作2500~3000小时后更换新的润滑脂）；正常118、检查各安全装置，按照年检要求调整或处理；正常119、检查曳引机接地线是否连接可靠；牢固120、检查清洁自动门锁，加油润滑；正常121、检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门动作；正常122、检查层门擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；正常123、检查层门机械电气联锁装置，并清洁；正常124、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；正常125、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；正常126、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除；完好127、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；正常128、检查导轨润滑情况，加润滑油；正常129、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换；完好130、检查、清洁安全钳,传动杆配合转动处涂润滑油；正常131、检查电梯井道，填补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。完好6闭路监控系统11、检查监视器电源线路及视频线路接触是否良好；良好设备责任人12、检查视频切割器电源线路及视频线路接触是否良好；良好13、检查监控摄像设备机柜的固定及防腐是否良好；良好14、检查各控制线路、电源线路、视频连线接触是否良好；良好15、检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐是否良好、摄像枪防尘罩的密封性是否防风、防水；地线接触是否良好；良好16、检查监控室的通风、照明、及清洁。良好可视对讲机系统21、检查系统主机是否正常、摄像枪是否老化或损坏；正常22、检查系统电源是否正常；正常23、检查系统中继器是否正常；正常24、检查系统各连接线路接触是否良好；良好25、检查电控锁能否正常使用；正常26、检查对讲主机使用说明是否清晰；清晰27、清理可视主机内及摄像枪灰尘。干净红外线报警系统11、红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查；正常12、清洁对射探头上的灰尘；干净13、检查主机及输出探头电源电压是否正常；正常14、检查主机板及键盘是否正常使用。正常一卡通门禁系统21、检查电脑及软件是否正常；正常22、检查通信是否正常；正常23、检查IC卡门禁是否正常；正常24、检查门禁的防水、防雨、防潮；良好25、检查门禁的电源及通信线路是否正常。正常一卡通停车场系统21、检查车场电脑及联网系统；良好22、检查车场系统线路接触是否良好；良好23、检查各车场的IC卡操作读卡器功能是否正常；正常24、检查各车场手动控制道闸是否正常；正常25、检查道闸减速器有无机油，若不足，则添加；正常26、检查同步皮带有否磨损、断裂，有则更换；更换27、检查平衡弹簧有否断裂现象，有则更换；更换28、检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；正常29、检查地感器是否正常工作。正常序号公共设施名称部位计划保养周期岗位1上人屋面1、对损坏的面层进行修补；（或局部即时处理）每2年维修员2、对分格缝用沥青进行勾缝；（或局部即时处理）每2年3、对天台泛水、变形缝进行处理；（或局部即时处理）每2年4、对屋面渗漏进行处理。（或局部即时处理）每2年2外墙饰面（涂料、面砖）1、重点部位进行清洗；（或局部即时处理）每1年2、外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗；每3年3、涂料外墙粉刷（或局部即时处理）每5年3内墙饰面1、涂料饰面重点部位粉刷；（或局部即时处理）每1年2、涂料饰面全面粉刷；（或局部即时处理）每5年3、瓷砖饰面空鼓更换。（或局部即时处理）每3年4楼面、地面1、磁砖地面空鼓、破裂更换；（或局部即时处理）每3年2、水泥地面起砂、裂缝修理。（或局部即时处理）每1年5天棚1、抹灰层空鼓处理；（或局部即时处理）每3年2、天棚重新粉刷；（或局部即时处理）每3年3、装修吊顶的调平、破损的处理。（或局部即时处理）每2年6室外道路（地面）1、大理石地面裂缝、缺角系统修补；（或局部即时处理）每2年2、广场砖地面破裂更换；（或局部即时处理）每1年3、草地多孔砖破裂更换；（或局部即时处理）每1年4、水泥地面起砂、裂缝修理；（或局部即时处理）每3年5、其它地面（如碎石地面等）修补。（或局部即时处理）每3年7门窗1、闭门器、门锁调校；（或局部即时处理）每半年2、变形复位；（或局部即时处理）每半年3、防腐防蛀处理。（或局部即时处理）每3年8防盗网、围栏1、根据损坏情况确定刷油漆时间。每1-3年9沟井池渠1、疏通、清淤；每半年2、井盖、篦子刷漆。每1年10挡雨篷1、加固。每1年业户报修序号项目频次业户报修标准岗位班日周1业户报修随时急修30分钟内赶到维修点。维修员随时一般维修与业户约定时间准时赶到维修地点。维修员