物业工程部全年工作计划.doc

2012年********设施设备维保计划2012年*******工程维修组工作计划主要围绕明年创省优为目标，逐步改进完善各项不足之处。结合创业园实际情况，对设施施设备巡视检查卡进行完善。还要把创业园内的电气方面的设施设备对员工进行针对性的常见故障处理方法的培训，这样有利于将来加快处理故障的时间。主要计划安排见附表：2010年工作计划表月份项目123456789101112责任人变压器▲▲配电柜▲▲楼层配电间▲▲室外照明▲▲▲▲水泵及控制柜▲风机及控制柜▲管网检查▲▲水质检测▲▲▲▲清理水箱▲▲排污泵▲大楼公共灯具▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲卫生洁具▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲房屋建筑▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲防雷检测▲电梯▲▲空调▲▲一、变压器A外部检查：1.检查变压器套管、绕组树脂绝缘外表层是否清洁、有无爬电痕迹及碳化现象；2.变压器高低压套管引线及接地接触紧密无发热，并无裂纹及放电现象；3.检查紧固件、连接件、导电零件及其他零件无生锈、腐蚀；4.检查电缆和母线有无异常；5.检查冷却风机及温控器、温控探头及信号线是否正常；6.检查变压器箱体是否完好，各孔洞的封堵是否完好；7.维护保养人员资格要求：要经过政府相关部门培训，并由相关的证书。B根据前阶段及上年度的巡视线路电压并结合负荷使用情况及时调整变压器的高压分接头，使低压输出电压在允许范围内。C清扫变压器箱内卫生D维护结束填写维护记录表并保存E附表：变压器维护记录表变压器维护记录表设备型号设备编号供电范围责任人维保人额定容量额定电压额定电流冷却方式冷却风机数量检查项目外观及紧固一次电缆中性点接地调压片器身各部位螺丝调压片是否调压调节前位置调节后位置电气连接检查除锈调压片一次电缆螺丝其他投运情况投运时间维护后带负荷情况清扫机身风机地面备注二、配电柜A：年检项目保洁柜（箱）体内灰尘（用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘）；紧固松动部件、接线端子；检查各元件、标记标号、电度表铅封是否完好；检查备用电源自动合闸开关功能是否正常。B：配电柜、控制柜维护记录表配电柜、控制柜维护记录表设备编号维护人柜名责任人安装位置维护项目清扫紧固主回路电气控制电器母排导线绝缘标识接地柜体与外观计量仪器仪表隐患排除功能检定维护更换元件名称、规格检定结论（维护24h后状况）备注C：附：强电间巡视卡三、楼层配电间楼层配电间维护项目主要是检查各电缆桥架盖板是否盖好，地面卫生，楼层间的封堵是否完好。检查室内各箱、盘的门是否关好。四、室外照明室外照明每季度检查一次，项目包括检查整流器、灯座、灯泡、控制开关和线路无损坏、开关箱清洁除尘，投射灯具投身方向角度校正。五、水泵及控制柜维护计划表如下：每日检查各部的螺丝螺母泵体与管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺丝等机械部分连接是否有松动水池水位的高度、浮球阀是否完好控制柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，电流、电压、压力是否正常各管路及连接间有无渗水检查水泵有无漏水现象保持泵房及周围的环境卫生整洁半个月长期不使用的泵中心轴，将其定期盘动1个月对水泵进行润滑，电机电流检测对水泵外观进行清洁、去污检查水泵的手动/自动运行状况，备用电源自动投入是否正常，工作指示灯，水泵密封，泵房照明3个月机械润滑，加黄油清洁管道、泵房，控制电箱、测试水泵故障自动转换半年对主回路控制回路进行测试，检查和紧固检查水泵和更换盘根填料检查管道是否有漏，管道除锈和刷漆对阀门的盘根进行增加或更换，补漏，刷漆和润滑检查水泵轴承运行时有无异响、测试电源故障，水泵故障时备电、备用泵的自投情况1年给排水泵控制箱接线紧线、电机紧线、检测运行电流水泵、管道、阀门除锈，刷漆备注常用水泵要交替使用、非常用（消防泵、喷淋泵）应定期试验水泵月、季维护记录表设备名称设备编号保养人外表清洁主回路螺丝紧固接触器接点手动盘转滴漏水检查运转声音轴承润滑压力表泵自动启停泵手动启停指示灯仪表电机电流A相B相C相备注水泵年维护记录表设备名称设备参数额定功率额定电流扬程转速保养项目保养完成情况泵体清洁润滑油检查盘根检查电缆紧固电机接线紧固基座及其他螺丝紧固情况接触器接点轴承温度声音仪表电机温度声音单向阀进出水阀手动自动检查手动盘转电动机源A相B相C相备注责任人保养人六、风机及控制柜A：检查项目每月风机房检查事项：配电柜运行电压、电流、指示灯指示是否正常开柜门前检查门是否关好柜内各线路连接良好，无接触不良及发热现象柜内卫生情况良好检查完毕关好柜门风机运行检查事项：电机运行是否正常；三角带运行是否正常风阀开、关是否顺畅照明：室内照明灯具是否完好开关能正常开闭卫生：室内卫生良好、无垃圾及其他无关的杂物每年紧固各连接螺丝（控制部分和机械部分）润滑各部件除锈防腐刷漆每月列检项目B：附：风机房巡视卡七、管网检查1.供水管网每年2次对室内、外供水管网进行检查。主要是防止滴、冒、跑、漏及油漆处理。2.雨污水管网每年2次检查。除了防止滴、冒、跑、漏之外还要检查窨井、集水井，要去淤。八、水质检测每季度检测一次水质。九、水箱清洗每年对水箱进行2次清洗，清洗工作委托具有资质的专业清洗公司进行，公司负责配合和监督工作。清洗后取水样化验，达到国家标准。十、排污泵A：检查项目每月控制柜检查事项：配电柜转换开关、指示灯指示是否正常开柜门前检查门是否关好柜内各线路连接良好，无接触不良及发热现象柜内卫生情况良好检查完毕关好柜门电机运行检查事项：电机运行要正常止回阀开启要正常停机后无回水管道是无滴漏污水坑检查事项：污水坑里无杂物盖板要完好每半年检查电机电流、绝缘检测每年控制箱清扫、接线紧固、运行操作试验B：附：污水泵巡视卡十一、大楼公共灯具每周检查灯和线路问题，及时安排人员维修更换节约用电，用户下班后，值班人员及时巡检，关闭不必要的照明。楼外照明按规定的时间停送，并根据季节变化适当调整。每月检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、电梯厅前灯、配电间照明。外围庭院灯，发现问题及时解决。每逢法定国假前半月检查各庭院灯及大楼泛光照明灯具，以保正在国家期间能正常放灯。每半年室外灯具外表去污，地灯去玻璃上的水汽十二、卫生洁具每周检查卫生间和天花板、洗手盆、小便斗、蹲厕、坐厕、水龙头、干手器调整水龙头、蹲厕冲洗阀的出水量每半年检查锈蚀状况连接处检查清除滤网杂物十三、房屋建筑每月一次大厅检查落地门开启灵活，自动定位正确，关闭时间在3—15s范围内，无阻滞现象；落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；落地门玻璃无破碎、橡皮条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。防火门确保防火门保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击，防火门玻璃无破碎楼道扶手楼梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损；楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平滑、接缝严密平整楼道墙面a、内墙面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；各类标牌齐全，标示清晰，油漆无剥落、破损现象。b、外墙面无起鼓脱落，无渗漏。屋面隔热层无破损，防水良好；避雷网无脱焊、间断；屋面无积水。十四、防雷检测每年十一月委托苏州市气象局根据GB50057-94《建筑物防雷设计规范》要求对大楼各防雷电进行检测。十五、电梯电梯维护保养由业主指定OTS专业维护保养公司按照要求进行维护保养，客梯、货梯（消防梯）每年5月年检，餐梯每年9月年检。常规保养每月2次。电梯日常巡视填写《电梯机房日常巡视记录》十六、空调空调每年2次对滤网进行清洗，时间安排在夏、冬季使用前进行，维护保养同样由专业公司负责。附：a、空调（VRV）设备管理卡b、中央空调填写《中央空调巡视记录》