金山公元营销大纲

金山公元营销大纲1、总体市场面1.1简述金山市场热度近几年来，金山板块的房地产开发速度迅猛，同时，伴随着人们居住观念的逐渐改变，人们购房视野的不断拓宽，金山成了人们购房置业的热门地块：众多的楼盘纷纷崛起，除了早几年的北京金山、金山明星、武夷明珠等，近几年更是新盘不断。而新盘大多集中在两大地块，人们称它们为金山展城板块和金山乌龙江板块。金山被视为福州地产开发的热土，关注这个楼盘所处的大环境，从2000年开始，历经5年，政府在充分发挥金山原有地理资源优势的基础上进行了科学的规划，使其得到了良好发展。的确，金山具有不少先天的优势，闽江与乌龙江的相依相傍，还有千亩乌龙江湿地公园、600亩金山公园扎根助阵。在良好自然环境的基础上，金山大桥、尤溪洲大桥的建成；金山片区内路网的整治、扩建、新建；以及闽江大道、金山大道的相继通车，开启了改造金山的大门。于是，这里的房地产开发蓬蓬勃勃地发展起来。金山生活区首先得以发展之后，其他地块也在近几年逐渐被开发，其中，金山展城板块应当属于生活区板块最直接的延伸地带，易与之形成成片的生活环境。自金山板块被圈定为福州重点发展的居住板块之后，“底蕴深厚”的金山居住区的住宅供应量就一直占据着福州市住宅供应的领军地位。2007年的金山板块将见证福州地产大鳄的激烈碰撞。2006所拍出的金山板块建设用地几乎由金辉、中庚、融侨、泰禾等福州大房地产商收纳。这些建设用地将在今年规划上市。金山片区住宅的集中放量，必将影响现在的楼市格局。而在地域分布上，金山板块的发展重心从最初的金山大道沿线发展至2006年的乌龙江畔，而今将蔓延至浦上大道一线。今年元旦，浦上沿线的融信·西班牙楼盘开盘销售，与之临近的金辉·枫尚、海润·尊品等楼盘都进入销售状态。2007年，千亩居住用地将在浦上片区展开，浦上片区前景依旧可观。由此也可以预计，在未来的几年之内，金山板块的竞争将更加白热化，几大地产商之间的较量也更加激烈，2007年，将会是金山放量的一年。1.2商品房销售的地域板块分布（单位：套数：套；面积：平方米；金额：元；单价：元/平方米）区域总量其中住宅其中商业面积金额单价面积金额单价面积金额单价中心城区107034.69818128040.577643.5840424.85251898637.456231.2832152.46383271422.3011920.44东区板块24619.60125402186.265093.5916602.6880985341.574877.853126.1120179687.356455.21马尾板块64955.10267171704.604113.1844783.77179233105.974002.19514.106382485.6312414.87仓山旧区88709.99437597641.804932.9043342.83203190315.764687.985175.6935460144.246851.29金山板块160837.41777617025.584834.8086601.56410304242.144737.845663.8551192660.639038.49江滨板块16164.51152969686.889463.309460.2181534210.048618.651890.468294252.654387.43西区板块21010.14118776862.425653.3111585.7263703114.065498.42364.485121471.1214051.45北区板块30080.86138172504.724593.3714329.4564628193.914510.171749.8614192808.078110.82合计513412.302835835652.835523.51267131.071335477160.904999.3350637.01524094931.9910350.041.32007年1月份商品房销售总况套数(套)面积(平方米)金额(元)平均单价(元)总量6044.00531630.262943456967.465536.66住宅2562.00280821.401425935617.885077.73其中别墅227.0031611.31156832270.704961.27其中经济适用房0000商业612.0051174.61528784779.6510332.95写字楼32.007378.9424535316.003325.05车库车位631.0015630.5748124221.393078.85其他3.0024.7114331.80580.001.42007年1月份商品住宅销售的单价段结构（单位：元/㎡）2007年1月份，成交的主力价格段是5500元/㎡以上的户型，共成交了903套，占总成交套数的37%，这一比例与上月相比持平。可以看出目前福州市场上的产品仍是以中高档产品为主。3500-4500元/㎡所占比例在上月首次跌出成交量第一的位置后，本月并没有回升的趋势，占比量略微上升2个百分点，共成交了802套。但是，随着福州市政府今年将推出的社会保障房供应量加大，预计该价格区间的产品占比量仍有回升至第一的可能性。3000元/㎡以下房子占比量为4%，出现大幅度的下跌。由于市场价格的不断走高，而政府的保障性住房还未开始投放市场，预计该价格区间的产品占比量很难有所提升，未来可能面临淘汰的可能。4500-5500元/㎡中高档房子的占比量基本与上月持平，略升1个百分点。由于政府在不断的改善住房供应结构，增加中低价位的商品房供应量，预计在未来该部分产品仍能保持在一个较平稳的涨跌幅度。32%21%37%2%2%6%2500以下2500-30003000-35003500-45004500-55005500以上1.52007年1月份商品住宅销售的面积段结构（单位：平方米）从上图可以看出，目前市场上销售量最大的是120-160㎡区间的户型，占了总销售套数的31%，比上月略降3个百分点，成交套数为826套，这也是该面积区间产品占比量持续2个月下滑。造成这种现象的原因有可能是由于国六条政策的影响开始起作用，大户型产品的供应量有所减少。120㎡以下的户型销售总额占了总成交量的56%，与12月份相比上涨82个百分点。其中60㎡以下的户型占比22%，成交套数7554套，与12月相比下降2个百分点；60-100㎡占比12%，成交套数307套；100-120㎡的占比22%，成交套数563套，上涨5个百分点。160㎡以上大户型也占据了市场总量的13%，它们分别是160-200㎡的占910%，成交244套；200㎡以上的占3%，成交68套，该比例与上月占比量基本相同。1.62007年1月份商品住宅销售的总价段结构（单位：元）22%12%22%10%3%31%60以下60-100100-120120-160160-200200以上8%7%16%17%17%11%8%8%8%20万以下20-30万30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-100万100万以上从上图可以看出，2007年1月，30-40万、40-50万与50-60万的价格区间占比量基本相同，从此我们也可以看出，目前福州市场上消费者对产品总价的承受能力的区间。1.7广告投放量（07年2月份）1.7.1报平项目名称投放次数（次）投放媒体版面主诉求点博士后缘墅4东南快报（2007年2月7日/21日/28日）福州日报（2007年2月22日）整版（4）祝全省人民春节快乐（06中国别墅百强、中国地产百家诚信销售放心房企业）一次性投入使用，规模最大的别墅社区全省最具规模的木雕精品一条街金辉·枫尚4福州晚报（2007年2月7日/22日/28日）福州日报（2007年2月8日）整版（4）智慧决定品质（80至120平米创意户型，实现一室多用的居住梦想）服务决定品质！江南水都·美域4福州晚报（2007年2月8日）福州日报（2007年2月2日/8/13日）整版（4）2月14日约定一生，情定美域加入融侨会，优享融侨生活与融侨会一起约定幸福的一生海润尊品4东南快报（2007年2月1日）福州日报（2007年2月2日）海都报（2007年2月1日/28日）1/2版（1）整版（3）这一天期待已久，这一刻在此停留2月3日，国际活性住区盛情开启！广场上一根灯柱的价钱，在普通人看来已是极致的奢华，但在我们看来这是必灰，因为，我们要献给的是只为品质动容的人！公园道1号1海都报（2007年2月5日）1/2版（1）大宅声望，于此留藏（63、65号即将开盘）丽景天成Ⅱ品阁5福州日报（2007年2月2日）福州晚报（2007年2月14日）东南快报（2007年2月7日/28日）整版（5）给全省人民拜年喜（351位客户一致选择的三大理由）2月3日荣耀开盘海都报（2007年2月14日）岁（泰和·三盛给全省人民拜年）五“独”俱全（解构最佳性价比社区之便利生活）红树林3海都报（2007年2月8日/14日/28日）整版（3）集世界别墅先进方式于此（叠墅现代式全新登场）第一重生态给城市，第二重生态还给你第一层天地属于生活，第二层天地属于你中天金海岸·纯水岸3东南快报（2007年2月8日/11日）海都报（2007年2月22日）整版（3）103-119平米三房，稀缺资源，水岸奢侈品稀贵，源于对于水岸梦想的升华（最后的103-119平米水岸三房，敬请把握）贺岁大行动，水岸迎新重重礼中庚·国际华府3海都报（2007年2月14日/22日）东南快报（2007年2月22日）整版（3）空中VILLA绝对境界，俯看人生空中VILLA华贵所质，塔尖阶层生活理想空中VILLA磅礴显赫，领秀金山生活金辉莱茵城1福州日报（2007年2月2日）整版（1）2007我们与街区一起，铭刻彼此的成长与记忆（2期B区80-140平米新品登场，火爆预约中，敬请关注！）好景城1东南快报（2007年2月1日）1/2版（1）10-40平米沿街小金铺，火热发售中！（我买、我涨、我赚）兰庭西江月3福州日报（2007年2月13日）福州晚报（2007年2月8日/19日）整版（3）非常3+1水岸名居1海都报（2007年2月8日）1/4版（1）水景四房，私属江山豪景观台浅水湾3福州日报（2007年2月1日）海都报（2007年2月28日）福州晚报（2007年2月28日）整版（2）1/2版（1）636亩100万平米（国际VIP造镇）3月18日盛大开盘融侨锦江[G区]华府3福州日报（2007年2月1日/14日）福州晚报（2007年2月15日）整版（3）从此天下一家2007一起迎接【融侨锦江】第八个春节三味书屋4东南快报（2007年2月18日）海都报（2007年2月1日/14日/21日）1/2版（2）整版（2）上官文靖总是“见一个爱一个”艾丽丝找不着北了融信三金猪，带你回家过好年融信金猪也疯狂1.7.2软文：项目名称投放次数（次）投放媒体版面主诉求点融信·西班牙3海都报（2007年2月8日/12日）福州晚报（2007年2月13日）1/2版（1）1/3版（2）福州的“双核地带”在哪里南江滨楼市再掀热潮，立体式宜居空间受捧旭辉·左海岸2海都报（2007年2月8日）东南快报（2007年2月1日）1/16版（1）1/20版（1）举行新年业主答谢会海润尊品4东南快报（2007年2月8日）福州日报（2007年2月8日）海都报（2007年2月7日）福州晚报（2007年2月7日）1/10版（1）1/16版（1）1/4版（2）海润尊品盛大开盘一期250套住宅当天售罄活性空间受热捧金辉枫尚1东南快报（2007年2月1日）整版（1）总价低同样要住得舒服，“中户型”要住得有品质，标准可不低（一期认购全面公开）融侨观邸1福州日报（2007年2月7日）1/8版（1）样板房会呼吸丽景天成二期品阁4东南快报（2007年2月8日）福州日报（2007年2月8日）福州晚报（2007年2月7日）海都报（2007年2月9日）1/10版（2）1/