酒店项目产品定位书

绿城房地产集团有限公司温州君悦酒店项目产品定位书（试行）片区审核：绿杨片区编制单位：温州绿城公司编制日期：2009-3-12目录第一章项目概况..................................................................................................-3-第一节项目基本情况..............................................................................................-15-第二节酒店管理（品牌）公司选择.................................................................-15-第三节酒店整体规划设计情况...........................................................................-15-第四节项目营造计划..............................................................................................-15-第二章项目总投资、成本情况......................................................................-15-第一节酒店的总规模、总投资计划................................................................-15-第二节酒店的主要经济指标...............................................................................-18-第三节酒店的成本控制计划...............................................................................-19-第三章酒店功能区域配置情况......................................................................-20-第一节酒店各功能分区面积及数量................................................................-20-第二节酒店客房控制主要指标..........................................................................-21-第四章项目收益情况评估...............................................................................-23-第一节周边同类项目经营情况对比................................................................-23-第二节酒店项目收入成本测算表.......................................................................-2-第五章同类型酒店项目对比分析....................................................................-3-第一节同区域、同级别酒店分析.......................................................................-3-第二节国内同品牌酒店情况对比分析.............................................................-7-第一章项目概况[目的]说明项目情况，对项目的整体情况有清晰的认识，说明项目规划设计、开发节奏。第一节项目基本情况（一）项目地理情况1.城市情况、所在位置温州鹿城广场项目位置位于浙江省温州市鹿城区的沿江路与车站大道交叉口北侧，该地块位于温州市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近温州的母亲河“瓯江”（全长388KM，由温州湾注入东海），距离市政府约４公里，是未来城市主城区的ＣＢＤ和一级商业中心。地块南面正对的车站大道两侧聚集了温州最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站与其遥相呼应。东距温州永强机场约27公里（累计开通国内和香港地区航线64条），交通较为便利。本项目所在商圈各类配套设施比较齐全，高端商住区规模逐步形成，日常生活较为便利。温州君悦酒店位于地块的东南角，与办公及公寓共同组成四期超高成塔楼。详见附图。项目区位图项目分期图2.周边现状a、项目范围：北面为规划中的沿江路，东侧为规划中的高田路，西侧为规划中的18米宽市政道路，南南侧为江滨东路。b、项目地块地势较为平台，南低北高，南面江滨东路标高4.4米，北面沿江路标高5.4米。c、地面现状：地块城市广场附近还有一个30万吨的污水泵站需整体协调处理，另地块西南角有一幢28层(约92M高)的高层建筑可能对地块有一定影响。d、地下情况：地下无影响工程的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等；也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。e、土地的完整性：土地为净地出让。地块中有2.665万平方米的城市广场需要代建，有约4000平方米的污水泵站需要一并规划。3.用地情况本地块规划建设用地约132325m2（含26650㎡的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。（二）项目规划设计条件1.建设用地面积14595.6平方米2.总建筑面积（塔楼）196409平方米3.地上建筑面积（塔楼）147989平方米4.酒店建筑面积67251平方米5.地下建筑面积48420平方米6.机动车位750个（地下）（其中酒店：275个、办公：155个、公寓：320个）7.容积率10.128.建筑密度22.80%9.绿地率21.00%（三）项目现状（须附图）项目现处于设计阶段。（四）项目合作单位情况（独资项目除外）为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备温州本土开发经验和人脉资源的杭州家景房地产开发有限公司，共同打造绿城·温州鹿城广场，双方股权比例为：绿城60%，杭州家景40%。杭州家景房地产开发有限公司经杭州工商局批准，在桐庐于2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。其控股的公司有附件家景置业有限公司、温州家景置业有限公司、南昌云翔实业发展有限公司、温州家景房地产开发有限公司、瑞安市创新时代房地产开发有限公司、浙江华瓯创业投资有限公司；对外投资参股的公司有浙江国信创业投资有限公司、福鼎家景房地产开发有限公司、临安同人置业房地产开发有限公司、杭州君和实业有限公司、05、16省道有限公司等单位。第二节酒店管理（品牌）公司选择（一）产品定位与选择酒店管理公司1.产品定位：白金五星级酒店。2.酒店管理公司及品牌：凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。（二）酒店管理公司情况凯悦国际酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。目前，凯悦在中国现有酒店有北京柏悦酒店、上海柏悦酒店、北京东方君悦大酒店、上海金茂君悦大酒店、上海外滩茂悦大酒店、广州富力君悦大酒店、杭州凯悦酒店、东莞松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、西安凯悦(阿房宫)酒店、天津凯悦酒店、香港君悦酒店、台北君悦大饭店；中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家，地点包括澳门、深圳、宁波、北京、南京、苏州、香港、成都、天津、广州、义乌、大连和重庆等。第三节酒店整体规划设计情况（一）酒店规划设计情况（须附图）1．规划设计项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成。详附图。项目规划总图项目俯视图2．建筑设计超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。国内施工图配合设计单位为上海建筑设计研究院和浙江绿城建筑设计有限公司。超高层塔楼效果图3．室内设计酒店室内设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室内设计单位。客房平面图客房透视图4．景观设计景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。景观平面图下层广场景观方案5．专业设计项目整体交通设计委托香港MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。厨房洗衣房委托香港FSC进行设计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱电顾问为声美华。（二）酒店规划设计计划（详见附表一）设计分段开始结束建筑设计方案设计2008年12月扩初设计2009年1月2009年4月30日施工图设计2009年5月1日2009年11月30日景观设计方案设计2009年3月1日2009年6月30日扩初设计2009年7月1日2009年11月30日施工图设计2009年12月1日2010年6月30日样板房设计方案设计2009年1月1日2009年5月30日扩初设计2009年6月1日2009年8月30日施工图设计2009年9月1日2009年11月30日酒店室内设计方案设计2009年1月1日2009年6月30日扩初设计2009年7月1日2009年11月30日施工图设计2009年12月1日2010年5月30日第四节项目营造计划（一）项目营造整体计划表（详见附表二）（二）项目工程营造计划工程阶段开始结束基础工程2009年3月1日2010年12月31日主体工程施工2011年1月1日2012年6月31日外立面施工2011年10月1日2012年10月30日精装修施工2012年5月1日2013年4月30日景观施工2012年12月1日2013年5月30日达到可交付的最后条件2013年6月30日交房2013年6月30日第二章项目总投资、成本情况[目的]加强对总投资、总成本的把控。第一节酒店的总规模、总投资计划（一）总投资金额、总建筑面积、客房总数（表一）温州君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数项目总投资金额（万元）总建筑面积（平方米）客房总数（套）171715.4189254351注：此表说明项目整体规模。由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。（二）总投资金额与客房总数的比值（表二）温州君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值项目总投资金额（万元）客房总数（套）比值（万元/套）171715.41351489.22注：此表说明总投资的强度。由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。（三）各公共配套面积与客房总数的比值（表三）温州君悦酒店各公共配套面积与客房总数的比值序号区域名称面积（平方米）与客房数的比值1大堂31008.832大堂吧3宴会厅700019.94中餐厅22506.415西餐厅18505.276特色餐厅7餐饮包厢8雪茄红酒吧9商务中心1000.2810健康区域11行政酒廊3400.9712SPA14104.0213棋牌室14室内泳池9402.6815室外泳池16会议室A14504.1317会议室B18公共走道（标准层）1232535.11序号区域名称面积（平方米）与客房数的比值19电梯厅697519.920厨房13003.721地下室车道20005.7022合计41040116.92说明：未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。注：说明酒店的基本定位标准。公共配套面积中功能配置的不同，确定了酒店定位如：商务酒店的会议服务面积指标强；度假