湖南长沙略银谷国际项目整合营销推广策略_68页

《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网略银谷国际整合推广策达观机构2010年1月版权所有敬请尊重《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网一期已交楼，二期近封顶，现场已成熟;二期正处销售期，但消化速度相对较慢，面临较大销售压力我们需要以务实的态度，解决项目的实际问题《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网从项目入手，从推广入手，找出症结所在！开门见山第一部分前期营销回顾《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网四大批判1、广告语言比较平实，针对性不强，促动力不大；2、项目特色优势挖掘不够到位；3、广告诉求没有针对消费者的需求，主打广告语比较虚；4、媒体利用没有最大化，有待完善。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、卖场设置在澧县繁华地段财富广场，能较好吸纳人流关注；2、售楼部的装修风格、品质品位感、内部服务澧县前所未有；3、项目先做园林再买房，理念超前，园林现场相当漂亮，现场打动力强；4、项目广告表现、标志、主打色等品质感较强。三大继承《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网我们要让所有澧县人知道——银谷国际是澧县一等一的豪宅！我们的参照楼盘应该是长沙高端楼盘！我们的教育、园林、品质打造了澧县前所未有的人居高度！形象再提升！优势再挖掘！达观观点《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网从竞争项目入手，发掘对比优势！第二部分竞争市场分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网年大市预测市场供应：新增供应量加大，供求关系调整根据近年来批售量规律，推算出长沙市内五区新建纯商品住宅，全年推货量将达到1220-1370万平米，超过今年供应量的50%-85%左右。根据开工建设时间推算，其中上半年可售货量约在470万㎡，另外750-900万㎡的供应量将大批量集中在下半年。据统计，到2009年11月底，全市空置面积达到了629.93万平米，同比增长59.82%。其中住宅空置面积293.81万平米，滞销、积压面积占10.33%。因此上半年的长沙楼市预计仍会保持火热态势，而下半年随着供应量的急剧攀升，楼市此后将会出现一到两个调整阶段。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网需求层面：自住需求型为主，投资尚未有效释放从09年长沙购房人群构成来看，仍以自住消费需求为主，其中政府对棚改区的建设推进，也增加了不少的改善性购房客户，而“长沙核心城市一小时经济圈”的形成，也较大的拉动了周边县市的投资购买。但整体而言，09年长沙楼市仍呈现出典型的刚性需求特征。投资自住兼顾的比例相对较少。从长沙目前的需求构成可以看出，投资需求尚未得到有效释放，因此市场仍存在较大的发展潜力。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网政策调控：打压投资性需求，遏制房价上涨中国尚处于城市化进程之中，经济继续快速发展，人口红利尚未透支，经济基本面并不会出现大问题，因此房地产长期向好是肯定的。从2005年以来的楼市两次调整来看，宏观政策成为左右楼市的重要力量，比如2005年的国八条、2007年的二套房政策。近期，中央经济会议对明年房产政策走势定了基调，会议明确指出要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。并将加大保障房支持力度，放宽中小城市和城镇户籍限制。个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。2008年以来的优惠政策的重点是刺激购房需求，而本次会议把增加普通商品住房供给放在第一位，表明政策已开始转向。政府想通过增加供给来缓解供求矛盾，达到抑制房价快速上涨的目的。同时，会议要支持居民自住和改善性购房需求，这表明对需求的支持是有指向性的，个人营业税的调整表明对投资投机需求的明显打压。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网预测：走势尚不明朗，但预测平稳调整可能性较大房地产市场的最终走势决定于购房者、开发商、政府（政策制定）三方博弈产生的结果。鉴于国家政策的基调，明年房地产市场可以确定两件事情：第一，供应量必将扩大，老百姓将获得充足的选择权；第二，对于首套房及改善房的支持，外加宏观经济的好转，2008年的极度萎缩成交量不会出现。房价已经走到十字路口，其走势依然取决于三方博弈的结果，最有可能出现两种情况：一是上半年开发商继续提升价格，百姓恐慌性购买，国家出台严厉的调控条例，下半年出现剧烈调整；二是上半年房价温和上涨，销售缩量，存量增加，国家调整政策温和，下半年温和调整，走2005-2006年类似路线。根据长沙目前形势及以往稳健的发展态势来看，第二种情况的可能性将较大。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网区域竞争市场分析开发商江西豪盛房地产发展有限公司产品类型多层、中高层住宅规模占地197076㎡，建面460000㎡景观3层立体园林均价2500元/平方米豪盛国际现代城核心优势：大规模社区+政府旁地段学府华庭核心优势：学府氛围《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网独特性！差异性！深度挖掘项目的差异性优势，塑造项目独特的形象，方能在市场中破局而出！达观观点《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网从项目自身入手，整合核心优势！第三部分项目优劣势分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、项目不靠近主干道，位置较为深入；2、项目临近高压柱，对三期未来销售会有一定影响；3、县城人住惯多层，对电梯高层心理上存在抗性；4、很多客户认为项目价格较高；5、澧县市场以板楼为主，但项目是塔楼结构，品质感不够。项目劣势《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目优势1、双语实验学校：住公园阔宅，读公立双语名校；2、现房实景：三大中央花园，实景就是打动力；3、纯电梯洋房：世界名牌电梯（三菱）同步上海，引领人居升级、让澧县人过上同步长沙豪宅的生活；4、前所未有，总统级安防小区：社区指纹门禁、CI单元门禁、可视对讲系统、主卧紧急呼叫按钮。5、两梯三户、品字楼，风广更多一面。6、优品户型，超大面积赠送：入户花园、南北三阳台，风景全接触。7、全人车分流，更多空间留给小孩，45%绿化率，更多休闲空间。8、公益善举：银谷路，公立名校，历史墙。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网名校！公园！电梯洋房!名校，是作为父母的业主最为关注的问题；公园，是生活品质的保障，保值增值的基础；电梯洋房，是居住品质提升的标志，项目最具差异化的优势！达观观点《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网从目标客户入手，激发心理共鸣！第四部分目标客户群分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目的目标客户群体在哪里？4.2他们是否认同项目的核心价值？解决两个问题：《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目的目标客户群体在哪里？根据项目的区域及户型特征，推导项目的目标客户群：区位：澧州西路户型：123-172㎡为主力以周边原住居民，经商人士，政府机关公务员，以及在外务工返乡人士为主；辐射澧县其他区域以30-35岁首次改善型客户为主，40-50岁二次置业客户为辅《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网他们是否认同项目的核心价值？4.3.1目标客户群现状分析他们处在事业和家庭的成长期，在置业的时候非常理性，既有自住需求又有投资期望，并期望能够“一步到位”；他们对生活品质有较高的期待，因此格外注重项目的品质感、价值感，希望物有所值；􀂃他们大多都已有小孩，孩子的未来是他们最为关注的事情，因此孩子的教育是他们首要考虑的因素之一；他们爱面子，重享受，房子给予他们的不仅仅是一个栖身的场所，更是他们身份和品位的象征。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网他们处于事业的上升期，期望生活变得更舒适、更有品质。他们工作努力，希望能够得到别人的尊重与认同4.3.2三期目标客户群形态特征分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网他们怀有望子成龙的梦想他们期望家庭美满和睦邻里亲和《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网他们将自己的希望投注在孩子身上，希望孩子延续自己的梦想！他们将所有的爱放在孩子身上，