产权式商铺入市定价方案new

产权式商铺入市定价方案（讨论稿）商业经营管理有限公司一、说明1、定价产品名称：产权式商铺2、定价产品范围：商铺3、设计商铺总数：520个4、商铺总体平均使用率：61.95%二、定价原则1、以保留升值空间为原则；2、以遵循市场规律为原则；3、以平衡销售与招商、营运关系为原则；三、定价依据1、以周边商铺的租售价格调研为依据；2、以现定市场销售均价为依据；四、各楼层商铺销售均价（实用面积）1、按年回报率8%，回报年限为年计；说明：经分析测算按年回报率8%，7%，6%计，回报年限分别为12.5年，14.5年，17年；综合考虑到发展商利益、投资者的利益和商铺投资回报惯例及市场规律等因素，此按年回报率8%，回报年限为12.5年的赢利模式比较合理。2、按市场商铺现定均价每平方米45498元为基数测算均价；说明：商铺现定均价已经分析论证并确定，此均价对确定内街外街商铺的销售均价有重要的参考意义，因此本此定价我们将内外街商铺现定均价作为基础测算依据。3、依据商业规划和方位因素设定商业动态调价系数为0.15；说明：综合分析内外街商铺所处的方位，商业规划，周边商铺租价，市场销售期望值、投资者回报期望等因素进行测算论证，设定商业动态调价系数为0.1、0.15、0.2，经测算选择0.15系数基本比较合理，系数0.2可以再考虑论证，商铺均价测算如下：按0.15系数计为：均价45498元×（1+0.15）=52323元（建筑面积每平方米31399元）；若按0.2系数计为：均价45498元×（1+0.2）=54598元（建筑面积每平方米32759元）；4、标高层差价系数与均价表一（0.15系数计）单位：（元/平方米）标层系数1均价1系数2均价2系数3均价3一层152323152323152323二层0.6313940.526162三层0.4209290.3518313四层0.3156970.25130810.2104655、标层差价系数与均价表二（0.2系数计）单位：（元/平方米）6、标层建筑面积均价（元/平方米）与租金（元/平方米/月）对比表一标层系数1建面均价租金系数2建面均价租金系数3建面均价租金一层131399209131399209131399209二层0.6188391250.515700105三层0.412560840.351099073四层0.39420630.257850520.26280427、标层建筑面积均价（元/平方米）与租金（元/平方米/月）对比表二综上所述：上述对各层的销售均价按不同的系数进行了对比分析，对相应的租金也作了分析比较，现有各层销售均价2-3个方案供讨论优选。五、定价调整技术为做到商铺价格与价值尽可能的合理性，商铺入市的销售价格会根据其所处的位置优劣，标层系数1均价1系数2均价2系数3均价3一层前厅154598154598154598二层0.6327590.527299三层0.4218390.3519110四层0.3163790.25136500.210920标层系数1建面均价租金系数2建面均价租金系数3建面均价租金一层132759218132759218132759218二层0.6196551310.516380109三层0.413104870.351146676四层0.39826660.258190550.2655244主副通道，离扶梯远近，有无立柱等多项要素在销售均价的基础对单位商铺进行价格技术调整，实行一铺一价，具体的价格调整技术分述如下：1、商铺销售价格影响要素经分析论证确定为：位置和建筑两大价格影响要素。位置作为商铺价值的重要评估要素，现定总价影响系数为0.85；建筑作为本项目商铺次要评估价值指标主要是指商铺营业区是否有立柱的影响和对面积的占用因素，现定总价影响系数为0.15；以下将分别对这两大系数再进行技术修正，确保价格调整的准确性、合理性。2、商铺位置影响要素与系数配比表一层二层三层四层要素名称系数要素名称系数要素名称系数要素名称系数扶梯0.2扶梯0.3扶梯0.5扶梯0.4通道0.3通道0.5通道0.3通道0.3出口0.5出口0.2出口0.2出口0.33、商铺建筑影响要素与系数配比表4、修正系数总表5、综合因素修正系数说明本综合因素修正系数的制定是对在上述定价技术的基础上，综合评估商铺在方位、面积、要素名称系数无柱1.2半柱1全柱0.8扶梯通道出口近一般较远主通道交叉点副通道近出口处较远1.210.811.20.811.20.8经营品类及商铺设计的深度、规则性等方面因素进行商铺的价格微调，具体的修正系数根据选择的部分商铺进行个案评估确定。6、关于商铺定价的特别说明商铺由于其位置的特殊性，预定销售商铺的数量仅有（）个，定价方面除考虑用上述定价技术进行调整外，还可以采用以下分类定价法：即：分成A、B、C三类商铺，以B类商铺为均价基础，A类设调价系数为1.1，C类设调价系数为0.9，从而定出各类商铺销售价格。此种方法可以作为一种定价思路。7、综合计价公式商铺入市价格=销售均价×（价格影响系数×修正系数）之和×商铺实用面积一二三四一二三四实用面积（㎡）2131.78837.113661.573859.523556.52837.113661.573859.523556.52建筑面积(㎡)42001395.15940585553081395.1594058555308使用率(%)50.7660.0561.865.926750.7661.865.9267实用面积均价(元/㎡)4549852323(0.6)31394(0.5)26162(0.4)20929(0.35)18313(0.3)15697(0.25)13081(0.2)1046554598(0.6)32759(0.5)27299(0.4)21839(0.35)19110(0.3)16379(0.25)13650(0.2)10920建筑面积均价(元/㎡)2309531399(0.6)18839(0.5)15700(0.4)12560(0.35)10990(0.3)9420(0.25)7850(0.2)628032759(0.6)19655(0.5)16380(0.4)13104(0.35)11466(0.3)9828(0.25)8190(0.2)6552月租金回报(元/㎡)15420912510584736352422181311098776665544回报年限(年)12.512.512.512.512.512.512.512.512.5商铺数(个)4493322319316633223193166按商业动态系数0.15计(方案一)按商业动态系数0.2计(方案二)说明:1、上表小括弧中的数字为计价系数；2、上表中月租金按不同的建面均价及8%的年回报率测算。3、本表列出两种定价方案供讨论优选。