正确认识房地产业在经济发展中的地位和作用

正确认识房地产业在经济发展中的地位和作用中国社会科学院财贸所研究员刘维新发布时间:2010-02-22在美国次贷危机，逐步扩展，并引发全球金融危机，消费萎缩，经济增长速度下滑，不少国家的实体经济受到严重影响，我国经济也不例外，受到一定的冲击。在此背景下，国务院提出以4万亿的规模投入拉动经济增长，并把十大产业列入重点扶持振兴规划，房地产业落选，由此引发了争议。其实，这说明不少人对房地产的性质和作用，还缺乏正确的理解和认识。本文就此谈一些观点与大家共同讨论。一、房地产业的基本性质概念。房地产是房产和地产的总称。房依地建，房地不可分；有单独存在的土地，而没有不含地的单独存在的房产。房地产经济是指作为财产的房屋与土地的生产、流通、消费再生产过程中经济活动的总称。房地产的基本属性是指事物本身固有的性质，房地产的属性是房地产所具有的特殊性，房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。1.自然属性。房地产的自然属性包括：一是房地相对不可分性；二是不可移动性，即固定性与区域性；三是经久性，即建设的周期长，使用期的长久性；四是土地的不可再生性与稀缺性。2.经济属性。经济属性包括：一是商品性，城市土地依据现有法律规定：城市土地使用权具有商品属性；二是已开发的建筑地段，在土地自然资源上投入了大量劳动，具有价值和使用价值的商品的二重性；三是土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性。房屋建成后，建筑地段和建筑物一起成为土地投资产品，交换时，房地产即成为具有偶性的商品，即成为房地产产品。3.社会属性。房地产的社会属性包括：一是公平性、福利性和社会保障性，即“居者有其屋”，低收入者，无力购、租商品房的人们，通过国家的基本职能--社会保障体系来实现，他们的住房具有社会保障性质，享受国家给予的优惠，体现着社会公平；二是建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性。这种矛盾的对立统一，要求与之相适应的新型社会管理模式和物业服务；三是房地产与经济社会发展的协调性。房地产是经济社会发展到一定程度的产物。房地产在经济起飞时期具有先导性，它的发展促进其地产业的发展，同时它又受经济发展速度和规模制约，二者应该保持协调。过慢会影响GDP的发展，过快容易导致泡沫经济。从上述房地产的性质及其属性不难看出，房地产业对城市发展，改善人民生活环境具有重要作用，具有先导性，没有房地产业的先期发展，其它产业就没有生存发展的条件。但是，国家的真正强盛还必须依靠技术密集型的产业发展，如电子、汽车、生物制药、高科技等产业的发展，只发展房地产，国家是无法强盛的。由此可见，国务院这次列出的十大重点扶持振兴规划的产业，没有把房地产列入是正确的，因为就某些城市来讲，房地产业已大大超前，与其它产业已出现不协调，在一些城市也出现不同程度的泡沫，我们必须承认这个客观现实。二、房地产产品的特殊性。房地产产品与其他产品具有许多不同的特点，因此，不能把房地产产品与其他产品的商品属性相提并论。否则就会误导房地产业的发展，产生不良后果。从房地产产品个性讲，具有四大特性。1.组合与不可移动性。房地产产品是由土地与房屋组合的产品。土地是自然资源，是人类生存和发展的载体。马克思说：“土地是一切生产和一切存在的源泉”(《马克思恩格斯选集》第二卷，第109页)。房屋不是自然物，是劳动产品。房屋是由屋顶、坪体、梁柱、门窗、基础等组成供人们生产、生活和其它活动的建设物。从土地与房屋的特点看，它具有不可移动和区域性，只能与区域人口、经济发展水平相协调，才有发展的动力。否则会导致巨大的资源浪费，不是盖多少房屋都不为过的概念。2.产品的不可重复性。房屋在同一地块上，不可重复生产，也就是说，在相同地点不能重复多次生产同样的产品。我国是一个人多地少的国家，人地矛盾非常突出，不可能把所有土地都拿出来生产房屋，还必须保障国家的粮食安全与其它的需要。从经济学上讲，住宅除了它的民生本质外，还具有投资品特点，而投资品的定价是由人们对价格上涨的预期决定的，它不像普通商品那样，价格的高低与交易量能够形成一个比较确定的市场均衡点。不管是汽车还是电子产业，不仅是短期消费品，而且在同一地点，可无数次的重复生产，而价格相对较低，这是与房地产产品的最大区别。应当指出：我国是具有特色社会主义国家，住房的建设，主要是为了民生，为保障人们居住的需要，而不是为少数富人“投资”和“投机”炒作建房，这就从根本上限制了它的生产数量，房地产产品的生产必须与真正需求相一致。3.住房的财产属性与耗资巨大性。在住房私有化与商品化的背景下，住房具有家庭财产属性。我国的市场经济是由计划经济转换而来的，住房的投资是一种巨大的资金投入，作为一个工薪阶层，购买一套商品房不仅需要金融的贷款支持，还要耗尽全家一生的积蓄。购买一套商品房不仅考虑当代人居住，还要考虑后代人继承居住，因房屋是长期耐用消费品。因此，就一般百姓来讲，不可能在自己满足居住的条件下，还购置一套房放在那里，又多交物业费，何苦来呢。只要继续执行中央“国八条”和“国六条”抑制“投资”购房和打击投机行为的政策，“投资”和“投机”购房的份额就不会很大。这就形成了商品房与其它消费品的巨大区别。4.住房建设周期与资金投入大的特性。住房建设周期比较长，一般都要2-3年，而资金需要量大，这是与其它商品生产的根本区别。因此，不能用其它行业的发展与房地产相提并论，并不能说国务院对十大产业的扶持而没有房地产；就认为不支持房地产业。必须看到：房地产业经过10年的快速发展，在一些城市已经大大超前，从数量到价格上都产生了不协调，泡沫成份不能继续加大，否则会给总体经济发展埋下更大的隐患。北京市去年底商品房积压已达2000万m2，如果加上已卖出商品房的空置，其数量更加惊人。三、房地产业在经济发展中的作用。房地产业是国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用，尤其是住房实行货币化改革之后，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生也具有重要作用。房地产业关联度也比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并具有促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。但是，我们也必须认识到：房地产不能孤立的发展，它必须和其它产业的发展相协调，如盖起的厂房没有人生产，盖起的住房没有人居住，就会造成社会资源的巨大浪费，甚至会导向金融危机。必须有了二产的大发展，才能有人口的聚集，进而促进服务和公共设施的发展，这时房地产业才有发展的空间，超前与迟后都对整体经济发展不利，这是由于房地产业的性质决定的。房地产业与当地经济水平和人民生活水平提高的一致性，是房地产业发展的平衡点。离开这些就是盲目的。另外，就目前政策而言，房地产市场是二元化的结构体系，一部分商品房是供中等收入水平以上阶层需要的，另一部分是经济适用房、限价房、廉租房是以非市场形式供中低收入以下阶层使用的。不能用市场化概念含概全部房地产市场。四、摆正房地产业在经济发展中的位置。综上所述，房地产业在城市化进程中，以及对经济发展都具有巨大的推动作用，是先导性产业，也正因为如此，就必须摆正房地产业在整个宏观经济发展的位置。如果把房地产业放到一个不适当的位置上，就会催生经济泡沫，给宏观经济埋下隐患，造成巨大的损失或导致经济的衰退，日本经济泡沫破灭的后果，已经给人们提示了深刻的教训。应该正确总结我国房地产业十年快速发展的经验。1998年国务院发出《23号》文件，当时提出：“有钱人购买商品房，中低收入购买'经济适用房'，最低收入者享受'廉租房'，并提出以‘以经济适用房’为主体进行房地产开发建设。”但是，在实际运行中却脱离了这一宗旨，结果变成了以商品房为主体，加上“投资”和“投机”购房份额过大，由于炒作的旺盛，过快的推动了地价、房价的10年快速上扬，出现不少土地“天价”，房价严重背离价值，导致工薪阶层望房兴叹！在这种背景下，中央连续实施宏观调控。至2008年上半年调控政策才初见效果。到2008年下半年中国房地产市场出现低糜和观望状态，2009年初，一些城市的房价开始下降。这时一些城市的领导为维护地方利益，急忙出来“救市”。如何判断这种形势？说法不一，一种说法，认为房价下跌是政策的效果及经济周期规律的正常的回归，世界上的商品哪有只涨不降的道理？这是多数人的看法；另一种说法，是金融危机的影响，政府应尽快出来“救市”，否则房价会大落，使地方和开发商利益受损。上述情况说明，不少人对房地产业在整个经济发展过程中应摆在什么位置，认识很不清楚。这次国家提出的十大产业振兴规划，没有把房地产业列入，是一种从国家利益出发的正确选择。说明房地产业是个先导性产业，但不是国家兴旺、强盛的顶梁柱产业，单靠房地产业，国家是不能强盛、发达的，必须正确认识这一点。另外国家在金融危机背景下，拿出9000亿分三年完成棚区改造，并加大经济适用房和廉租房建设，这本身就是对房地产业最大的支持与扶助。依据国务院《24号》文件精神，必须把社会保障性住宅放在首位，要逐步形成一个二元化市场结构，商品房市场不是主要份额，这就确定了商品房市场在经济发展中的地位，也是今后房地产业的发展方向。从这个角度去分析，国家没有把房地产业列入十大振兴产业规划是可以理解的，也是从国家的长远利益出发的。当前房地产市场的几个问题浙江大学房地产研究中心贾生华聂冲发布时间:2010-01-12一、房地产市场正处于周期转换过程中从中长期来看，中国房地产市场经历了两个10年左右的周期。第一个周期：从20世纪80年代后期到90年代末。1992年邓小平南巡讲话、1994年的宏观调控、1997年的亚洲金融危机以及90年代末启动内需，都是这一周期的重要时间节点。这一周期的后面阶段跟当前中国房地产市场的形势十分相似。第二个周期；从20世纪90年代末到现在。这一周期中2004年中国房地产市场开始呈现过热迹象，2005-2007年政府对房地产过热进行调控，紧接着又遭遇美国金融危机，然后2008年下半年房地产又开始启动，这个周期大致也是10年。与上一个周期相比，这个周期的特点是“爆发性增长”，如全国完成房地产投资额指标从1999年的4103亿元增长到2008年的30580亿元，增长了745%，年均增长率达到24%。可以说，2009年正处于从周期性“萧条”到新周期“复苏”的转换过程中。这里，对周期转换的判断是指，现在是10年周期中一个新的起点，也是一个拐点。从这个意义上来说，这也是房地产企业扩大投资的好时机。虽然许多大中城市自2009年5、6月份房地产市场成交火爆后，出现了成交量下滑等一些变化(如2009年7月北京、上海商品住宅销售面积为168.6万平方米和307.05万平方米，比上月分别下降17.1%和18.7%)，但是从总体来看，中国房地产市场已经渡过了金融海啸的冲击，市场信心逐渐恢复。随着宏观经济触底回升，与房地产市场结合起来看，我们对未来几年的中国房地产行业和市场总体发展，还是持一个相对乐观的态度，也就是说中国房地产市场周期性的回升已经来临。二、房产品的投资属性决定未来市场的波动会加大周期性回升是一个中长期的判断，但这并不意味着我们就可以大力度地投资，不用考虑风险。恰恰相反，新一轮周期跟上一轮周期相比，很重要的区别就在于房地产市场的波动性会增大。究其原因，主要是由于目前许多大中城市的房价和地价已经进入一个高位，房价明显偏高已经成为事实。那么，为什么在房价明显偏高的情况下，房地产市场的投资还这么活跃呢？从经济发展的角度来解释，这是由于整个国家的发展从温饱到小康(侧重消费)，现在正在进入到富裕社会(侧重投资或资产化)。由小康阶段进入富裕阶段后，人们积累起来的财富(即通常所说的流动性或热钱)就需要寻找出路。在温饱阶段没有这种情况，小康阶段也不明显，到富裕阶段时就变得十分明显。家庭和企业的资产涌向房地产市场是客观存在的问题，而这用温饱或小康视角来看是无法解释的。目前，许多参与主体对房地产市场属性的理解不到位。众所周知，房产品