泽胜项目策划方案

泽胜·世贵双星·国际中心AddYourCompanySlogan————重庆泽胜投资集团有限公司泽胜·世贵双心·国际中心是由重庆泽胜投资集团在涪陵倾力打造的大型房产项目。该项目位于重庆涪陵区高笋塘商圈，建筑总面积38万平方米，其中商业面积约20万平方米，建设以欧洲风情为特色，集星级酒店、商务公寓、餐饮娱乐、观光购物、高档住宅于一体的特色中央商业街区、大型城市购物中心。项目概述涪陵高笋塘商圈：兴华中路、兴华东路、高笋塘路、北斗之路商业布局区域功能星级酒店、商务公寓、餐饮娱乐、观光购物、高档住宅区域位置位于涪陵高笋塘商圈，该地区交通便利、人口密度大、商贸繁荣、餐饮娱乐设施齐全项目业态提升附加值功能多样性商业复合化项目定位主导思想：世界高度、核心商圈整体定位：涪陵唯一的大型复合商业中心兴华中路兴华东路高笋塘路服装、金融、电子、百货餐饮、药店、金融、服装、专卖服装、通讯、酒店高笋塘路涪陵高笋塘商圈现处于各分散营运状态，成条状和带状发展，使商圈向心力弱，人流分散、商业综合力较差商业布局北斗之路兴华中路兴华东路北斗之路美容美发、教育、家电维修区域位置涪陵饭店乡村基衣蝶百货贝尔电脑城新世纪4.聚集地区人气5.融入科技元素1.汇聚各方英才2.快捷餐饮服务3.高端时尚启蒙交通便利、人口密度集中、金融商贸繁荣、饮食娱乐设施完善，位于涪陵第二商业圈项目定位聚集购物、休闲、娱乐、运动、居家、办公于一体的复合商业中心主导思想整体定位财富中心·王者风范以世界的高度，仰望涪陵核心商圈，打造全球化商业复合体主题定位：商业步行街商业中心辅助定位：生活广场休闲购物B3Descriptionofthecontents车库配套综合配套ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.DescriptionofthecontentsThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.L5L4L3L2L1B1餐饮配套B2精品超市SPA会馆健身中心电影院电玩中心电影院餐饮百货、服装、家电精品超市休闲配套综合配套项目业态规划三大原则：•符合项目作为高端商业综合体的整体定位，提升项目附加值；•满足使用群体对商务、休闲等配套需求，体现功能性强的特点；•满足商家需求特点及实现商业价值最大化。提升附加值功能多样性商业复合化区域功能观光娱乐餐饮娱乐星级酒店商务公寓高档住宅主力店铺，全面招商.量身定做，全面解决整合营销，全面传播招商进度，全面统一招商队伍，全面管理招招商策略商户最关心什么？项目经营前景与预期开发商后续经营实力租金价格和优惠政策•商业价值•财富价值•升值潜力•招商实力•宣传实力•推广实力•贷款优惠•价格优惠•活动优惠本地客户为先导ContentTitle由于品牌服饰等业种现在都采用地区代理政策，一线品牌一般都在本地已经有了代理商，所以异地推广中一线品牌商户入驻可能性不大，本地品牌客户资源仍是重点异地客户为诉求异地推广中的目标客户应定为于二楼及以上部分的大客户以及已规划主题卖场的主题客户为充分展示项目开发实力，媒体投放应向外围媒体倾斜，达到更广泛，更全面的传播效果，同时有利于从整体上提升项目的经营档次招商媒体投放最为涪陵最大的商业项目，我们必须向目标商户和大众证明我们的经营实力实力展示1、招商队伍的最近组合：国内招商人员5-6人组合2、招商总监1名，担任过大客户商业拓展工作3、招商经理：负责各种商业业态的洽谈和银行服务等工作招商队伍建设营销推广策略营销推广思路销售推广思路销售核心思路的建立问题一：产品组合丰富，如何推高本案销售价值？问题二：目标客户层面不一，宣传推广调性如何确立？问题三：市场竞争格局激烈，如何运用灵活的营销手段出奇制胜？运用推货杠杆，灵活穿插产品供应，制造营销热点推高售价忽略产品形态的不统一性，着重强调项目整体形象及商务诉求利用资源优势，结合一、二手联动的销售优势，从而促进销售利润最大化我们对销售推广的思考……一、销售推广思路塑造形象高端定位积极储客控货分流整合资源拓宽渠道•统一项目宣传形象，运用在所有推广活动的方方面面，加深客户印象•加强现场包装，从细节处提升项目档次•加重产品内在“含金量”，争取获得客户认同•积极储客：运用活动营销等手段，提高本案知名度，针对不同客户区别宣传，为销售储客•控货分流：坚持“高开高走”的营销策略，利用国际品牌酒店的进驻营造本案高端定位，肯定产品价值•有计划地利用推货杠杆吸引市场关注度，调节售价•灵活运用折扣策略，达到快速销售，提高售价目的•运用时间节点制造销售热潮•营销渠道：从不同的媒体渠道着手，展开泛宣传、区域宣传、实体展示等宣传攻势•多方面寻求目标客户，眼光不局限于本地市场，利用泽胜网络平台，积极开拓外地资源制造节点提高售价执行关键：覆盖目标客户各阶层，利用产品价值对比，务求“”适销对路”。二、销售核心思路的建立营销推广策略销售策略整体推广部署推广途径推货安排营销推广策略•涪陵投资客户•重庆投资客户•国内外投资客户WHATWHOHOW•首付款降低•先租后售•免费形象包装•推广活动•形象宣传不同面积和形态的商业一、销售策略新闻事件、活动传播导入项目形象与优势前景，树立品牌及社会效应，引起投资者及实力买家的关注。形象先行，前景诱导在开售前树立品牌形象，体现项目的产品优势与发展前景，制造广泛舆论与社会效应。2010年1月—2月上旬策略一新闻事件、活动传播产品新闻发布会战略同盟签字仪式制造新闻事件，树立品牌形象，以引起社会的广泛关注产品新闻发报会为扩大项目影响力，快速树立品牌形象与知名度，展示公司的实力。在项目全面推出市场前，以产品新闻发报会的形式，为项目的面市制造新闻传播效应及广泛的社会舆论，并邀请各商业行会人士、各报社记者、搜房网、涪陵区外经贸领导、银行高管人员、设计院、规划局、消防总队领导、房管局领导、建筑合作单位等参与，以发掘关系买家。战略同盟签字仪式为体现项目高档、高质的国际化形象及突显项目的管理与服务，加强投资信心。在新闻仪式后，再次制造又一轰动全城的大事件。进一步造成广泛的社会舆论，使项目从一开始就奠定理想的市场与销售基础。新闻事件、活动传播之工作进程与部署阶段性工作目的拨高项目形象、发掘潜在客户（关系户）、为项目入市作前期铺垫！2010年2月下旬2010年3月上旬产品新闻发报会战略同盟签字仪式高调宣传项目形象，引起社会关注提高项目认知度，逐步加强攻势2010年1月进入全面性推广阶段完成推广筹备期工作各销售物料准备齐全开放销售中心整合资源，拓宽渠道在树立形象的同时，利用双方优势资源发掘实力买家，发展关系户，做好开售前的储客准备。资源整合利用泽胜各营销渠道挖掘客户，开展前期的客户储备工作。2010年2月下旬—4月上旬策略二客户资源整合、拓宽宣传渠道研究部项目部物业部金诚小额贷款企划部利用泽胜公司内部各部门的资源与渠道，进行广泛的宣传与客户储备泽胜公司资源整合整合资源、拓宽渠道之工作进程与部署阶段性工作目的拨高项目形象、发掘投资客户（大客户）、为开盘营造推广声势！2月4月上旬4月中旬成立项目策划营销统筹组委销售中心开放现场客户接待成立专案小组，制定统一培训计划，统一销售口径，整合客户资源，进行COLDCALL、访谈、邮寄项目资料等工作2010年1月举办誓师大会泽胜总动员开盘前举办项目誓师大会，激励士气，讲述开盘当天的销售流程。写字楼样板房开放现场客户接待销售人员接待睇楼客户。积极储客，销控分流通过前期的形象宣传推广，作更为深入的客户挖掘，并实施分类销控的方法，提前分流实客，以保证开盘当天的销售业绩。广告储客、归类销控在项目开售前积极储备客户，利用形象广告、DM直邮、宣传单张、杂志广告、互联网广告、现场广告等吸引更多的消费者到现场参观登记，并拟定预售商户售价幅度，提前进行销控，分流各大小意向客户。2010年1月~4月中旬策略三积极储客、销控分流之工作进程与部署阶段性工作目的吸纳大小客户到场，完成分类（大客户、小客户分类安排）销控计划！2月形象广告DM直邮宣传单张夹报巴渝都市报重庆晚报重庆商报渝报杂志、广交会刊制作项目手册，现场参观请柬，针对涪陵区及周边专业市场、写字楼、公寓客户，通过涪陵区邮局传递项目信息。宣传单张通过夹报的形式，派送至周边写字楼、住宅、商家的目标客户中。2009年1月统计客户数据，拟定最终开盘价格及推货计划。3月开盘前举办项目誓师大会，激励士气，讲述开盘当天的销售流程。售楼部开放现场客户接待。销售人员进驻现场，接待来访客户互联网广告（1月—4月）：搜房、涪陵在线内容：售楼部开放，现接受预约登记客户储备登记资料填写意向认购单大客户销售专场售前预销控前期通过新闻事件、活动传播、双方资源整合、形象广告、现场广告等途径积极储客。销售人员登记来访客户资料，开展现场接待工作。销售人员电话CALL客回现场填写意向认购单。根据客户资料，分类CALL客，促使大小客户回售楼现场开展售前销控，分流叠选单位。公开发售前两天，举办大客户销售专场，先集中消化大面积单位，并视现场热销程度随时加推新商户，以满足大客的需求。小客户专场开盘当天举办小客户销售专场，并以排队选购的形式营造现场气氛，全新推出其他楼层单位，引发小客户抢购冲动销控分流的操作手法分批推货、提高售价开售前四天展开全面的宣传攻势，开售当天以分批、定量的推货形式进行销售，并利用折扣优惠促销单位，达到价格提升的目的。控制推货，提高售价拟定开盘推货计划，采用分批推售、定量推货、折扣控制等方法，提高售价。2010年2月中旬开盘策略四二、推货安排第一阶段：籍国际知名品牌的进驻为契机，先将项目低层商户高调推出市场（销售时间：2-3个月）第二阶段：承接上阶段销售热度，继而推出部分中层商户，再次刺激市场销售气氛。（销售时间：2-3个月）第三阶段：顺应市场的热烈反应，将高层商户推出市场，并消化上阶段余货。（销售时间：2-3个月）泽胜建议以引入国际知名品牌为推高项目定位的有利条件，从而提高项目质素，扩大市场知名度，增加日后销售利润率，为发展商快速回笼资金。方案一方案二如未能成功引入国际知名品牌进驻，泽胜建议引入国内知名品牌或连锁店。虽对项目提高知名度的力度较国际知名品牌弱，但也能引起市场的关注度。为项目拔高定位，也有一定的促进作用。三、项目整体推广部署9121356789101112推广前的筹备工作确立形象前期策划介入新闻事件传播销售中心开放开盘仪式公开发售全面性推广持续推广尾货促销完成销售项目巡展商业招商商业行会推广战略投资讲座2月2售楼部开放4月中旬临街商户开发2008年426月中旬中层商户开放报纸广告如何高效、合理地整合？现场包装行业推广楼体灯光泽胜网络产品推介会杂志广告推广途径有多种多样，项目的客户也各有不同的特性，我们应根据实际情况进行高效、合理的整合。三、推广策略①形象定位下一站的“高度”财富的“中心”未来的“预言者”城市的“新坐标”世界的“品味”智慧的“决策”②推广计划关系户为发展商内部人员及通过其关系发掘而获得，大客户指购买半层或以上的客户，可以由泽胜写字楼客户资料库内筛选所得。根据本项目客户的类型，应选取相应的途径针对性进行推广：大客户关系客户产品推介会产品推介会项目公开发售前，在星级酒店租用场地，对关系户及大客户进行项目形象的树立、产品的介绍和前景的展示，筛选出有购买意向的客户并首先进行分流销售。本区客现场包装DM投放楼体灯光广告DM的投放、销售中心的装修、围墙广告、楼体立面的灯光广告和销售现场活动对本区客较具针对性的作用。销售现场举办活动DM投放利用投递公司把单张以信件形式投递给天河区高档写字楼各单元内，使项目信息广泛传递到区内企业，吸引本区用家前来置业。现场包装利用高标准的现场装修（包括大堂、示范单位等）和强调五星级的商务物业管理拉高项目形象、确立市场地位。同时对吸引在项目周边居住、办公和路过的人群起到相当大的作用。楼体灯光广告在项目楼体的东北角立面安