周口市房地产市场调研报告

1周口龙郡城项目市场调研分析报告2目录一、项目运行背景分析------------------------------------------------31.1周口简介---------------------------------------------------------------31.1.1地理位置----------------------------------------------------------31.1.2周口交通----------------------------------------------------------41.1.3周口产业情况----------------------------------------------------51.2周口宏观城市发展综述---------------------------------------------71.2.1周口经济发展概述----------------------------------------------81.2.2周口城市规划建议----------------------------------------------11二、项目立地分析--------------------------------------------------------172.1项目简介----------------------------------------------------------------172.1.1项目地理位置-----------------------------------------------------192.1.2地块及周边现状--------------------------------------------------202.2立地条件分析----------------------------------------------------------212.2.1大环境分析--------------------------------------------------------212.2.2小环境分析--------------------------------------------------------222.3立地总结----------------------------------------------------------------23三、周口房地产市场分析-----------------------------------------------243.1竞争个案分布图-------------------------------------------------------243.2产品分析----------------------------------------------------------------253.3产品去化交叉分析----------------------------------------------------433.4单价、主力总价去化交叉分析-------------------------------------4533.5面积与工期交叉分析-------------------------------------------------483.6客源分析----------------------------------------------------------------493.7项目市场总结----------------------------------------------------------51四、商业市场分析--------------------------------------------------------534.1在售商业分析----------------------------------------------------------534.1.1商业个案分布图--------------------------------------------------534.1.2商业个案分析-----------------------------------------------------544.2沿街商铺分析----------------------------------------------------------564.2.1商铺统计表--------------------------------------------------------564.2.2租金分析-----------------------------------------------------------57五、项目SWOT分析----------------------------------------------------59六、项目定位--------------------------------------------------------------616.1价格定位----------------------------------------------------------------616.1.1住宅部分价格定位-----------------------------------------------616.1.2商业部分价格定位-----------------------------------------------634一、项目运行背景1.1周口简介1.1.1地理位置周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县，国土总面积1.19万平方公里，耕地面积1170万亩，总人口1094万人，耕地面积、总人口均居全省第2位。周口市是黄河文化的重要发祥地之一，历史悠久，传说的三皇在此建都。又是中原文化之根，是龙的传人之根，是万姓之根，是农业、畜牧业、医药业产生之根。周口的旅游资源丰富，有包括包公陈州放粮的平粮台等七台八景；西华县有中国古代神话中女娲炼石补天的遗址；中国第一位哲学家、道教鼻祖老子是鹿邑县人，县境内保存着太清官、老君台、九步井等文物古迹。周口市地理环境优越，平川千里，一望无垠，土层深厚肥沃。沙颍河、涡惠河、西淝河、洪汝河等淮河支流分布区内，为全市农林渔业的发5展，提供了得天独厚的条件。周口市农业发展一马当先，粮、棉总产量均居河南省第一位，分别占全省的1/6和1/4，是闻名全国的粮棉大区。主要农作物有小麦、玉米、大豆、棉花1/6和1/4。养殖业主要有猪、牛、羊等，现已成为国家和河南省重要的小麦、棉花、槐山羊皮、生猪、黄牛等商品的生产和出口基地。林业发展形势喜人，是闻名全国的平原绿化先进市。1.1.2周口交通情况全区交通便捷，公路、铁路、水路运输交织成网，四通八达。有国道、省道13条，其中311国道横穿东西，106国道纵贯南北。有县乡公路184条，通车里程3968公里，各主要公路干线均实现了高等级化。漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线相接，客运和货运列车沟通全国各地。南洛高速周（口）至漯（河）段与京珠高速相连，2001年10月建成通车，可直达郑州国际机场。沙颖河自古以来就是通航河道，入淮河、汇长江，直达南京、上海。61.1.3周口产业情况农业周口是全国重要的粮、棉、油生产基地，黄牛、槐山羊、生猪生产和肉类出口基地，粮棉产量和畜牧业均居河南省首位，主要农作物有小麦、玉米、大豆、棉花、芝麻、烟叶等。周口是闻名全国的平原绿化先进地区，素有“平原林海”之称，泡桐为特色优质树种，栽植量、蓄积量及出口量均居全省第一位；槐山羊皮为出口免检产品，远销美、英、意、日及东欧各国，历史上与河北张家口并称中国南北两周口7大皮都。工业现已形成以电力、机械、纺织、食品加工、建筑材料、皮革皮毛为支柱的门类齐全的工业体系。周口明确提出未来5年的工业发展目标：全市工业经济实现全部工业增加值600亿元。规划建设好5个功能区，即经济技术开发区农副产品精深加工区———重点发展农副产品加工制造业、高新技术产业和医药化工业，集聚新上农副产品精深加工项目和高新技术项目；城西能源建材区———重点发展电力能源、新型建材等基础原材料项目，集聚新上能源、建材项目，把该区域建设成为全市能源建材中心区；城北工业创业区———引进创业者投资的小项目集聚该区，使之成为市中心城区中小企业孵化区；商水纺织服装工业区———加快与市经济技术开发区的融合对接，大力发展纺织服装等相关产业，在抓好扩建项目的同时，引导新上纺织服装项目入驻该区，争取使该区成为全省纺织服装产业重要集聚区；城东现代物流区———抓住周口市被交通部定为全国区域性交通枢纽城市这个机遇，进一步加快客流、物流中心平台建设，全面提高物流配送能力，为中心城区工业发展提供配套服务。重点培育食品加工、纺织服装、医药化工等支柱产业，大力发展机械制造、电力能源、新型建材、板材家具等高成长性产业。2007年完成工业投资149.4亿元，增长106.2%，增幅居全省第一位。投资27亿元用于工业园区基础设施建设，11个工业园区全部纳8入省政府重点扶持范围，争取资金4300万元。加快培育骨干企业，规模以上工业企业发展到593家，财鑫集团、莲花集团成为第三批国家级农业产业化重点龙头企业；33家企业被审批为省级农业产业化重点龙头企业，增加23家，居全省第二位；7家企业跻身全省工业企业百强。全部工业增加值完成301.9亿元，增长17.6%，其中，规模以上工业增加值171.8亿元，增长22.5%。规模以上工业利税126.6亿元，增长83.3%。市场商贸全市有各类市场615个，市区内有荷花市场、中州商贸城、人民商场等大型商场、市场8个。其中荷花市场为河南省最大的综合批发市场，占地200余亩，日客流量10万余人次，日成交额近千万元，辐射周边100多个市县。全市粮油、蔬菜、果品、畜禽、皮革、建材等各种专业市场发展迅猛，方兴未艾。2007年政府着力大力发展服务业，培育新的经济增长点。全社会消费品零售总额279.1亿元，增长17.6%。旅游综合性收入26.8亿元，增长16%。老子故里、淮阳太昊陵被命名为国家4A级景区，关帝庙被命名为国家3A级景区；房地产开发竣工面积184.2万平方米，销售面积194万平方米；金融机构各项存、贷款余额分别为558.4亿元和455.9亿元，较年初分别增加51.6亿元和45亿元。1.2周口宏观城市发展综述1.2.1周口市经济发展概况9历年GDP增长综合经济实力不断增强。2007年全市生产总值完成817.8亿元，增长13%，其中，第一产业增加值262.3亿元，增长6%；第二产业增加值339.7亿元，增长15%；第三产业增加值215.8亿元，增长18.4%。地方财政一般预算收入19.6亿元，增长28.9%，增幅居全省第七位，同比提升11个位次；财政支出突破100亿元大关，完成101.3亿元，增长28.9%。城镇居民人均可支配收入8800元，增长22%，高于全省11个百分点；农民人均纯收入3122元，增长18.2%，高于全省10.2个百分点。城乡居民收入连续四年实现两位数增长。居民储蓄存款余额471.5亿元，较年初增加34亿元。经济社会实现了全面协调发展。4144035255936778189.50%-2.60%13.90%12%11%13%02004006008001000-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%gdp(亿元）增长率vgdp(亿元）414403525593677818增长率v9.50%-2.60%13.90%12%11%13%2002年2003年2004年2005年2006年2007年上表