周口市房地产市场调研报告

一、宏观状况分析周口宏观市场分析—城市概况周口市位于河南省东南部，位置相对偏远,交通辐射力较弱全市国土面积11959平方公里，耕地面积1170万亩，总人口1100万人，市区人口50万，耕地面积、总人口均居全省第1位周口交通便捷,有铁路、公路、水路三位一体的交通格局，国道、省道13条，县乡公路288条，通车里程12170公里农业发达，素有“豫南粮仓”美誉，旅游资源丰富，能源充足根据《周口市总体规划2003—2020年》，2020年，将周口建设成为产业发达、经济繁荣、环境优美、功能完善、具有生态可持续发展能力的现代化城市发展战略为：东拓、西控、南联、北伸城市布局：一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣发展规划“周商一体化”和“周、项、淮经济发展金三角”交通规划：构建铁路、公路、水运三位一体的交通格局，打造豫东南区域性交通枢纽产业结构：以农带工，大力发展服务业周口宏观市场分析——城市远景规划2010年市区总人口将达到60万人。市区人口增加20多万人，平均每年的人新增量在3万人左右。如此巨大的人口增量必然导致房地产的大量需求。按照目前周口市城镇居民人均居住面积29.3平方米，30000人X29.3平方米/人=879000平方米在未来2年内，平均每年将会产生87.9万方的新增住房需求。而目前周口市每年的新增住房供应量在30万方左右。市场未来将会出现供不应求的情况，市场前景可观。周口宏观市场分析——城市人口简述02—09年，周口市的GDP总体上呈上升趋势，07年,成为增长最快的一年,03年起,以10%的涨幅逐年上涨。07年，人均GDP为8245元，在河南城市中排名靠后。02-07年GDP及增长率07年人均GDP比较010000200003000040000郑州洛阳濮阳周口开封人均GDP（元）02004006008001000-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%全市GDP(亿元)增长率全市GDP(亿元)414403525593.7677.74817.8增长率9.50%-2.60%13.90%12.00%12%13.00%200220032004200520062007周口宏观市场分析——GDP东拓：优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。北伸：北区作为周口的发源地，定位城市核心居住区，是周口政治、人文中心。周口宏观市场分析——区域简述周口市属于经济欠发达地区，外贸易欠发达，经济开放性不高，以内向型经济为主，受经济条件限制，对周边区域辐射能力偏低。周口市近年来GDP增速较快，人均收入逐年提高，房地产的快速发展成为可能，房地产的硬性需求将逐步提升。目前产业结构不合理，第一产业占比较较大，第三产业发展缓慢，后劲不足，经济基础薄弱，对房地产行业的发展支撑不够。【小结】周口城市化水平低，尚不能刺激城市的住房需求，房地产业动力不足。从近几年各项经济指标来看，周口市经济处于转型期，由自足的封闭型经济形态向开放的外向型经济形态转变，有利于房地产业的升温。随着道路体系的完善、产业结构的调整、发展战略的实施，周口市的经济将走向开放、城市化水平将得到提高、区域的交通枢纽地位日趋明显，城市经济开始崛起，对房地产业发展起推动作用。2009年房地产市场火爆，2010年房地产市场出现变局09年3月，中国房地产市场整体爆发，压抑半年之久的购房热情被迸发出来，这一波房地产市场一直持续至2010年4月份，因房地产市场异常火爆，房价持续上涨导致了《国十条》的出台，坚决遏制房地产过快上涨，严厉打击房地产投机行为，有史以来作为严厉的政策出台。反观政策出台后的几个月内，在沉寂两个月的试探之后房地产市场仍高速上行，直至9月份，国家出台更为严厉的房地产政策风声四起！下阶段房地产市场仍将存在变数，在经历多次调控和打压之下的房地产市场将会出现变局。周口宏观市场分析——全国房地产市场回眸2010年市区总人口为60万人，城市建设用地63．19k㎡，人均建设用地105．31㎡/人。根据规划，城市主要往东发展，东部北部将形成行政教育区、文化区域和生活居住区域。北部的发展预示着未来人居的方向。周口宏观市场分析——房地产市场规划周口房价受全国影响不明显。在大环境的影响下，周口房地产市场整体价格受影响不明显。大部分住宅以多层为主。区域性超100亩大盘逐渐增多，品牌效应日渐呈现其市场优势。但客户同样存在持币观望状态。但是，市场的发展仍然有真空地带，目前市场中缺少创新型社区，即“魔变空间”概念，高性价比楼盘仍未出现。周口宏观市场分析——市场概述周口房产市场的务实表现周口房地产市场一方面满意消费者居住需求的渠道较多，另一方面，真正让消费者放心的房子却很少，对于大宗商品房，特别是期房，消费者对建设进程和建筑品质有着很大的顾虑，对于那些不着边际、骄揉做作的吹嘘广告不屑一顾，对于那些空洞模糊的楼盘概念没有知觉，在住房消费上，表现得相当务实。周口宏观市场分析——市场概述周口房产市场的品牌化进程消费者注重产品，项目的品牌化程度低，恰恰预示着高品质楼盘广阔的发展空间，消费者对于产品满意之后，不可避免地会产生精神需求，这一需求，只有靠品牌来满足。从这一意义上说，对于高端楼盘，周口市场有着巨大的需求未得到满足和释放，品牌则是打开这一市场之门的钥匙。周口宏观市场分析——市场概述周口房产市场的“冷”与“热”周口房地产市场呈现两极性。客户在选择楼盘时，仍然会首先考虑地段因素。沙颖河穿城而过，一河之隔，南北两岸的区域楼盘售价即出现约400元/平方米左右的差异。目前市场在售楼盘的均价约在1800-2500元/平方米之间。沙颖河南岸的楼盘售价普遍高于北岸。而大多客户在选择面积时，都比较倾向于120平——140平3房的主力户型，作为第一居所。整个房产市场仍然对多层、别墅房认可度高，而小高层、高层楼盘则少有问津，销售惨淡。周口宏观市场分析——市场概述沙北板块沙北板块是指周口市区沙河以北范围，该片区为周口老城区，早期工矿企业相继倒闭外迁，区域生活配套陈旧，区域经济落后，自建房和老城改造的商品房是两种主要住宅形态，商品房因涉及到拆迁，进展较慢。价格不高、开发周期长、规模较大是商品房的主要特征。但是北区随着城市核心居住区的定位确立，加之若干大盘的带动，环境好、品质高的楼盘受到市场的追捧。周口宏观市场分析——市场个案分析沙北板块楼盘名称半岛城邦关帝上城景秀北城项目占地（亩）34824068总建面积（万㎡）62167.7楼盘形态别墅、小高层、多层商业、别墅、花园洋房26栋多层小高层均价（元/㎡）230024001900销售情况一般一般一般点评阳光控股品牌，品质楼盘，但周边居住环境差，总体形象不高。一期只推出多层。周围居住环境差，户型选择性少，一层花园顶层阁楼赠送引人关注。相对区域楼盘规模较小，价格不高，区域环境弱销售平淡。区域主要项目周口宏观市场分析——市场个案分析沙南板块特征沙南板块是指沙河南至黄河路的范围，该区域是目前城市的中心区域，商业配套、生活设施比较齐全，区域发展比较成熟。也是目前商品房分布集中区域，楼盘价格相对较高，主要在2200—2400元/平米，以多层为主，户型多为120—140平米三房，楼盘品质较高。周口宏观市场分析——市场个案分析沙南板块区域主要项目楼盘名称鸿海瑞园万基城市花园四期金利苑现代城三期滨江国际星城一期峰基时代庄园圣鼎上城中央花园大隐名座占地（亩）912515.5120148803523718.57总建面积（万㎡）1.51010三期4.3308418.52.5均价（元/㎡）240024002000250030002300190021002500楼盘形态两栋多层多层两栋多层多层两栋小高层，三栋高层，一栋高层酒店式公寓16栋多层11栋多层，30套别墅34栋多层，四栋小高层6栋电梯小高层销售情况50%尾盘30%80%基本未销售70%70%70%40%点评开盘以来销售惨淡，但由于逐步成为现房，销售形势转好多层销售良好，小高层存在市场抗性。受大环境影响及市场抗性，销售缓慢。周口宏观市场分析——市场个案分析南部新区板块特征交通路以南的区域划分为南部新区，该板块是新兴区域，规划中的高尚居住区、行政中心和高新产业园区，离市中心较远，交通便捷，目前生活配套匮乏，缺乏人气。区域以中档规模楼盘居多，楼盘差距比较明显，价格差别较大，兰亭山水的品质提高了人们对该区域的认同，楼盘处于升温阶段，前景值得看好。周口宏观市场分析——市场个案分析南部新区板块区域主要项目楼盘名称亿星紫荆城兰亭山水裕华都市森林占地（亩）15875090总建面积（万㎡）126010总户数（户）700630160均价（元/㎡）200026001900楼盘形态27栋多层，4栋小高层，顶层复式叠加别墅、独立别墅、多层、小高层、底商6栋多层销售情况一期售完，二期已售30%尾盘尾盘点评成熟社区，区域环境较好，小高层依然存在抗性。成熟规模社区，品牌知名度高。小高层未开始销售。周口宏观市场分析——市场个案分析项目价格在1700-2600元之间，2200元是分水岭，2100元以上的项目占50%。多层产品占主导地位,小高层试探性出现。多层住宅建筑形式为6+1、联体别墅、叠加别墅。小高层住宅无明显特色,与多层住宅无质的差距。项目绿化功能单一，缺少主题特色及人性化设计。【小结】小高层项目是市场空缺点,调研显示小高层有很大的市场抗性。当地市场容量较小、消费者对产品的需求层次、购买力水平较低是一个方面的原因，同时小高层市场产品规划设计、建筑形象、产品构成及价格等方面，并没有从产品品质上与多层产品拉开距离，项目在舒适度上面甚至弱于多层产品。小高层产品需要市场引导。