成本管理在各个阶段的控制要点解析

房地产成本管理控制要求解析问1、房地产处于什么时代?问2、在这个阶段下，我们要做什么?问3、如何做?目录1、主要工作2、控制要求3、控制重点4、工作文件5、案例分享房地产成本管理控制要求解析一、立项及策划阶段二、设计阶段三、发包阶段四、施工阶段五、销售阶段六、竣工及结算阶段一、成本管理的重点与原则概述二、立项及策划阶段成本管理三、设计阶段的成本管理四、发包阶段的成本管理五、施工阶段的成本管理六、销售阶段的成本管理七、竣工结算及维护阶段的成本管理房地产成本管理控制要求解析一、成本管理的重点与原则概述房地产成本管理控制要求解析•比重大的，客户敏感的、市场不规范的、技术复杂的成本管理的重点识别•重心前置（成本的决定阶段）•先算后干（从拿地的阶段到具体业务）成本管理的原则例如：玻璃幕墙园林景观精装修房地产成本管理控制要求解析立项阶段策划阶段设计阶段施工阶段竣工阶段一、立项与策划阶段的成本管理1、立项阶段：•土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价主要工作•全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础控制要求•地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准控制重点工作文件：《调研报告》《新项目发展成本估算》《可行性研究报告》E:\孙丽芬E盘工作\2015年工作\成本调研\金科与朗诗成本对比分析报告（改）.docx房地产成本管理控制要求解析一、立项与策划阶段的成本管理2、策划阶段（定位阶段）“定位客户需求”经济测算定位，有预测才有决策•确定项目定位，制定产品目标与发展计划主要工作•准确定位目标市场，选择性价比最好的产品及组合控制要求•产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求控制重点工作文件：《项目建议书》《策划定位报告》《项目发展成本测算》《项目发展计划书》房地产成本管理控制要求解析二、设计阶段的成本管理1、设计单位的选择与设计费的控制设计单位的选择档次与产品定位匹配同类经验丰富主创人员与团队档期的保证设计周期的配合要求各阶段的配合要求，与甲方及其他单位成本目标管理内容之一不同档次不同标准签订战略协议，实现规模优势限额设计的专项奖罚，保证设计优化零星费用的处理二、设计阶段的成本管理2、设计管理工作重点①产品设计②保持定位与经营意图的实现③设计单位的管理④设计质量控制⑤设计进度的控制⑥合约履行与管理⑦与采购要求及市场的结合⑧现场问题的解决设计后续服务设计成果设计过程管理房地产成本管理控制要求解析三、设计阶段成本管理的几个具体阶段方案设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段设计优化阶段房地产成本管理控制要求解析房地产成本管理控制要求解析二、设计阶段的成本管理3、设计阶段的成本管理——方案设计优化内容：标高确定结构形式其他形式特殊设备和功能要求•设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）主要工作•符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制要求•设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；控制重点工作文件：《设计任务书》《限额设计指引》《成本目标》《出图计划》房地产成本管理控制要求解析二、设计阶段的成本管理4、设计阶段的成本管理——扩初设计•材料设备选型，编制部品控制计划主要工作•选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率高控制要求•电梯、空调、门窗、栏杆、装修材料、园建绿化、智能化、消防、防水保温材料、外墙材料控制重点工作文件：《材料设备选用意见》《部品控制计划》房地产成本管理控制要求解析二、设计阶段的成本管理5、设计阶段的成本管理——施工图设计•编制施工图预算，对比目标；落实限额设计；第一次图纸会审主要工作•图纸的质量和时间保证；预算的准确和分析深度控制要求•限额：钢筋、砼、外墙、门窗、装修、管线用量指标；错漏碰缺；控制重点工作文件：《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》《施工图预算》《成本目标调整报告》二、设计阶段的成本管理6、设计优化的实施要点中间结果基本定义•通过在设计过程设计的进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检查、比较、改进，获得更高性价比的设计成果。范围•几乎所有设计，从方案开始优化；•如：土方、基础、结构、外立面、门窗、精装修、智能化等所有项目案例：结构设计优化——王府结构设计优化钢筋含量二、设计阶段的成本管理6、设计优化的实施要点•成立项目设计小组：包括设计、工程、项目等专业工程师及成本人员，综合控制设计成果组织保证：•时间计划，收集数据准备充分：•设计合约的签订：包括限额设计的指标、过程、配合条款、奖惩条款事前控制：•贴身跟进、典型测算，修改建议事中控制：•预算指标、检查调整，落实奖惩事后反馈：四、发包阶段的成本管理发包阶段的成本管理1、发包的方式与选择2、供方资源管理为前提3、技术管理的保障4、招标及签约过程控制要点5、合同关键条款分析房地产成本管理控制要求解析四、发包阶段的成本管理1、发包的方式与选择最终目标：合理的价格整合合适的资源发包方式：•直接委托、招标•邀请招标、公开招标•单项招标，战略或区域性采购招标选取因素：•公司的经营环境，内部与外部•对资源的掌握程度•对市场的了解程度，包括技术与供方什么情况下不招标•战略•垄断•紧急•零星房地产成本管理控制要求解析1、发包的方式与选择基本的合约模式：包括固定总价和可调总价有可调单价和不可调单价“实报实销”，较少采用按合同定价方式区分的合约模式——总价——单价——成本加酬金单价/总价合同的选择条件：项目的复杂程度时间长短项目内外变化的多少图纸的设计深度房地产成本管理控制要求解析1：发包的方式与选择建议的招标与合约模式1、招标方式：2、计价方式：3、定标原则：4、合约模式：邀请招标清单计价图纸不全编不了清单，建议用模拟清单合理低价（前提：技术标准与资格预审）总价包干（固定单价，图纸加清单）可调总价房地产成本管理控制要求解析1、发包的方式与选择通过合约规划确定发包与合约模式：——实质：项目分解为各实施单元，以此整合资源什么是合约规划？其作用与基本内容？——名词：合同分解文件；动词：进行事先规划的行为——作用：规范合同形成过程及质量，事先筹划达成共识——内容：a合同分项名称b合同范围与界限划分c发包方式（找外部资源的过程）d合约模式（总价、单价、按实结算、根据图纸项目的具体情况而定）e其他：时间、成本、人员、授权房地产成本管理控制要求解析2、供方资源管理为前提供方管理要点：——统一的分类管理、建立供方数据库（供应商数据库）——投入相应的人力与精力（至少一半的精力要用来考察）——摸清市场，有的放矢的引进——维护已有合作，保持长期稳定经营（建立战略合作）——规范管理流程与合同，防范风险房地产成本管理控制要求解析2、供方资源管理为前提供方管理工作内容：——考察与调研：建库存档（调查市场份额，产品的品牌与品质，技术水平、价格。。。建库存档）——评优与筛选：分级使用（确定等级，酌情使用）——沟通与交流：全方位的深入沟通了解（相互了解）——培训与指导：技术、管理、配合要求（技术：设计及标准做法、施工技术等）技术标准高：投诉少、维护成本低用二流的单位做一流的工程房地产成本管理控制要求解析3、招标的技术管理建立技术管理平台：——技术管理部门的配备设计、工程、项目上的专业技术人员——技术标准的掌控基本方法：调研三结合原则：与产品（定位与功能）与市场（可得可靠）与成本（目标预算）房地产成本管理控制要求解析3、招标的技术管理明确技术管理标准：——基于规范的国家标准图纸/设计施工验收规范——基于市场的产品标准部品的选用例：技术标准清单、门窗技术要求、标准构造做法——基于客户的品质标准：工艺要求最终落实到合约中体现房地产成本管理控制要求解析3、招标的技术管理开展技术市场调研内容：——基本原理与理论——历史沿革——当前主流发展趋势——应用状况及档次——主要品牌与厂商——各自特征与优缺点——价格与重要参数指标——选用建议及注意事项基本功能选配功能房地产成本管理控制要求解析4、招标及签约过程控制要点招标操作要点：——充分准备，保证标的完整清晰图纸、范围划分、技术规范要求、现场条件——控制过程和结果，保证竞争性队伍的选择、过程的严密、价格的掌控——详细评标，保证价格合理性从总价到单价，不平衡报价低价澄清房地产成本管理控制要求解析4、招标及签约过程控制要点招标准备工作：——明确组织与人员——编制招标/发包计划：总体及单项——供应商考察与资格预审——召开标前会议（招标策划会）范围与标段划分招标方式与合同方式，评、定标方式与原则分工与协调本项招标中一些特殊事项，如现场条件等——编写招标文件（合同条件）房地产成本管理控制要求解析4、招标及签约过程控制要点几个重点环节：——发标：包括踏勘、答疑、看样——投标——评定标：可能几轮澄清——授标与签约：包括合同谈判——后续工作：交底、移交、资料管理等房地产成本管理控制要求解析4、招标及签约过程控制要点总包及主要分包清单招标操作：——总包——电梯等专业分包——铝合金专业安装等——精装修——环境绿化——智能化——消防、人防等房地产成本管理控制要求解析5、合同关键条款分析合约内容要点：——合同标的描述与范围划分——双方的工作——合同价款——合同工期——质量要求——安全文明及配合——材料管理——变更管理——支付条件与程度——违约、索赔与奖惩——争议的解决及合同的中止方式——其他附加条件内容五、施工阶段的成本管理1、施工准备阶段2、主体施工阶段主体施工阶段设计变更的管理现场签证的控制合同款支付管理甲方对材料管理的几种模式房地产成本管理控制要求解析房地产成本管理控制要求解析四、施工阶段的成本管理1、施工阶段的成本管理——施工准备阶段•第二次图纸会审，合同交底，施工现场准备，施工组织设计的确认主要工作•全面统筹管理，减少临时性花费；控制场地使用、进度和方案控制要求•三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室、围墙；施工组织设计审查控制重点工作文件：《施工组织设计》房地产成本管理控制要求解析四、施工阶段的成本管理1、施工阶段的成本管理——主体施工•变更与签证的管理（办理，统计，分析）；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理；施工组织设计的确认主要工作•依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；控制要求•重大变更：造价高，影响报建，影响品质，影响工期，影响销售承诺；•关键工期节点的付款；•每月动态报表；•相关索赔及时通知控制重点工作文件：《成本动态报表》《设计变更及签证系列表单》《付款系列表单》案例表单：江苏片区各项目进度支付走势图表.xlsx2、主体施工阶段主体施工阶段设计变更的管理现场签证的控制合同款支付管理甲方对材料管理的几种模式房地产成本管理控制要求解析1、设计变更的管理设计变更管理的完整流程A、设计变更的提出方式B、原因分析C、影响分析D、变更业务办理E、审批与发放、沟通F、与合同和现场的接轨G、办理有关手续H、实施结果的确认I、结果的处事（结算、索赔）J、后评估房地产成本管理控制要求解析2、现场签证的管理规范签证过程A、范围与事项的认定B、原因的合理性以及责任承担C、数量的认定D、造价的认定E、办理的流程与手续F、结算与付款的规定G、统计分析与最终考核采取事先避免签证的措施：审图责任、合约规划、措施包干、配合事项、材料及工程样板、移交纪录规范签证过程房地产成本管理控制要求解析3、合同款的支付管理合同款的支付管理付款方式的选择预付款控制进度款及其他往来款甲供材付款的控制支付手续和要求，避免扯皮和索赔防止超付的要点结算款与保修金的支付房地产成本管理控制要求解析4、甲方对材料管理的几种模式三种常见方式：甲供：由甲方购买材料给乙方施工的一种采购方式（两方或三方协议）甲供乙定：甲方指定品牌、确定价格（甲定乙购）甲方限定品牌范围（甲指乙购）乙供：完全的乙方购买的采购方式房地产成本管理控制要求解析4、甲方对材料管理的几种模式材料管理方式的