2018年云南省昆明市中考数学试卷

鼎圣国际广场招商方案项目平面图区位优势明显惠民县是连接华东、华北的交通枢纽，境内有德龙烟铁路经过，距济南国际机场120公里，距天津240公里。境内220国道及省级干线公路纵横交错，交通运输四通八达。东临滨州港，北临黄骅港，境内建有三座黄河浮桥，到北京以及天津、青岛城市均可当日往返。惠民交通地理位置项目位置惠民惠民县地处鲁西北平原，属环渤海经济圈、黄河三角洲、半岛城市群、济南城市群经济圈四大经济区结合部，版图面积1357平方公里，辖12镇、3个街道办事处和1个省级经济开发区，1163个行政村，63万人口。惠民县历史悠久，文化底蕴深厚，是中国古代著名军事家孙武的故里，辖区内有孙子兵法城、魏氏庄园、武圣园3家国家AAA级旅游景区。项目背景惠民县商业显著特点1：圣豪购物中心一楼:黄金珠宝化妆品时尚女装名烟酒超市二楼:男装男鞋箱包超市三楼:女装内衣羊毛衫女性饰品休闲运动装运动器械四楼:儿童类玩具家纺文教用品图书音像手机数码产品宏图三胞大家电负一层:为停车场沿街主要商业李先生餐饮肯德基。2：宝福林购物中心一楼：超市品牌服饰名表珠宝化妆品数码手机健身器材皮具饰品二楼：超市名牌服饰鞋三楼：服饰儿童鞋类衣服等目前两个购物中心相比，圣豪比宝福林档次要高、业态要全。惠民商业存在的机会点1、萌芽中的商业：惠民县城商业仍以自然的沿街商面为主，城市中部缺少大型一站式的物业，鼎圣国际广场的形成将有利的整合这方面的资源2、消费力逐年上升：随着城市化进程，城区人口不断增加、地方经济水平不断提升，人均消费量不断的增加，城市中部商业体量缺口巨大3、娱乐业相对缺乏：惠民城区餐饮业及娱乐业不够发达，相对城市发展而言相对落后，夜生活不够丰富，城市缺乏活力4、部分业态缺失：众多行业尚未形成具有竞争力专业市场，如百货、餐饮、娱乐、小商品等5、商业物业供应量少：当前主要以东景豪庭（银座商城）项目和城区主要路段沿街商铺为主，投资兴趣有待进一步引导惠民县城市商业现状•小结机会利好商业供应量小人口增加产业不均衡理念落后缺乏引导消费力增强商业萌芽期万事具备只欠东风政策导向明显人均消费量逐年增加鼎圣国际广场•招商项目分析我们在那里？我们去那里？我们要怎么去？鼎圣国际广场项目分析1：项目现状1、项目处于山东省滨州市惠民县，东临环城东路，南临故园南路，西临南门大街（城市主干道），北临东门大街2、建成后会成为滨州惠民县、以及周边市县最大的商业综合体项目2：面临问题1：前期我们招商没有贯彻招商市调思想，需要进一步的招商和加大市调力度，全面展开招商工作，DM单，招商手册的完善2：组建招商团队进行项目各业态招商3：主力店的定位、洽谈；以及主力店进驻的优惠政策鼎圣国际广场操作目标•核心目标：加大招商宣传力度，盘活城区商业消费群体，繁荣市场•操作重点：以招商时间节点为项目操作主轴线，推广、销售做相应配合•招商范围：主力店招商，例如一站式购物中心，次主力店招商例如各大品牌商家进驻，餐饮娱乐，专业店，散户招商鼎圣国际广场业态定位方向完善一期招商，借助良好市场口碑，打造全新商业投资模式打造惠民县最大的城市综合体，填补市场空白，满足消费居民中高端消费充分发挥项目地理优势，笼络乡镇每日川流不息的消费群重点发展周围市县经营商户，以带动本土商户鼎圣国际广场•招商招商解析商业地产核心属性：统一规划统一招商统一运营统一服务（招商工作是持续性，追求质量）鼎圣国际广场•招商工作的开展……………招商政策租金体系及租赁模式招商组织架构招商流程招商重要时间节点招商达成目标招销关系招商策略一：招销关系•招商商铺有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。二：招商原则在我们眼中业态比例划分原则统一形象原则同业差异，异业互补原则多元经营方式原则招商期间租金优惠原则统一服务，信息化管理原则鼎圣国际广场运营解析•我们坚持认为，在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。本项目未来预期不错，但目前商业人气十分薄弱如何建立市场信心，除了品牌效应之外，还必须从商业运营角度下足功夫，整合各种社会资源，提升未来商业价值。鼎圣国际广场租金体系及租赁模式•1、返租策略对销售的刺激主要表现在：•（1）使业主与经营公司实现了一定程度的分离，通过有商业管理能力的操盘者实现项目的整体良性运营，从而保证了业主的回报，增强业主的投资信心。但经营主体盈利与否是返租实现的基本前提。•（2）返租策略可解决业权分散所带来的同样经营问题。使商业项目在统一经经营的前提下，实现商业的最大价值，支持物业的增值能力，也保证了大多数小业主的投资利益。•（3）将业主、经营公司、发展商的利益联系在一起，增强了销售信心。•a.返租策略中返租期限、返租回报率的合理界定是关键，建议十年返租，年平均回报6%。•b.返租起止时间的界定：十年。•2、一次性返租策略•目的：降低门槛，扩大客户层面。•建议：每年年底返还当年租金回报。（按6%年计）鼎圣国际广场租金体系及租赁模式•3、保证回购策略•目的：加强业主家信心，促进资金回收。•由于业主涉及投资，将来项目是否能做旺，成为业主最关心一环，如发展商能保证三年后，业主欲退款，发展商可不含利息退还款项。收回铺位另行出售，这样业主必无后顾之忧，可以加大促销力度。•4、本项目商铺有二种类型：一是开发商自持的，二是业主委托招商的。鼎圣国际广场招商政策•1、政府：****年**月完成装修、铺货，试运营的商户按上缴地方税务部门所实现地方财政收入的一定比例的扶持，其中，第一年至第二年等额扶持，第三年第五年减半扶持•2、开发商：*****年**月完成装修、铺货并符合鼎盛国际广场功能定位的商家，根据不同的品牌及经营面积给予12个月的租金优惠。•3、运营公司：*****年**月完成装修、铺货并符合鼎圣国际广场功能定位的商家，根据不同的品牌及经营面积给予12个月的物业管理服务费优惠。商管一家奠定繁华未来•四统一，业主甩手当掌柜•统一规划：充分考虑市场内部规划的合理性，兼顾外部人流循环系统，使人流，物流，资金流，信息流稳健组合，带来充足人气，带动强大消费热潮。•统一招商：项目采用统一招商的手段，将市场统一做旺，对鼎盛国际广场业态进行整体划分，划行规市，发挥各品牌，各业态的联动效应，做到相同业态的不同品牌之间也不会产生恶性竞争，确保有序经营。•统一管理：奉行一切为了客户的理念，不断完善服务机制，成立专业的商业运营管理团队，健全服务网络，拓展服务内容，对市场进行统一管理，对经营户做好治安，卫生，维修及商贸等服务管理工作，免除经营的后顾之忧。•统一推广：组建专业营销推广团队，市场开启后将联合商家，定期策划组织大型营销推广活动，包括主体性促销宣传，节日营销，抽奖送礼，品牌下乡，定期文娱节目，配合全方位广告及宣传，确保项目迅速兴旺鼎圣国际广场销售分析•策划在于策略销售在于狼性销售分析鼎圣国际广场•商业销售模式直接销售：用于商业氛围浓郁的成熟地段；返租销售：用于区域发展前景较好，未来预期在3-5年内可实现繁荣的物业；销售使用权：非常成熟地段，实现高回报，同时可以迅速套现；带租约销售：已经营物业或保障商家业态及品质物业；1234鼎圣国际广场•本项目建议采用返租销售+招销同步的模式，利用返租销售完成有效的主动运营，以确保业态的合理性和可持续性；招商同步中，以招商先行奠定投资人信心，以此实现预期销售计划。鼎圣国际广场•销售模式解读10年返租+1：:9红利+十年期回购＝销售模式10年返租：平均年回报率6%，一次性10年合约期,前三年一次性返还1:9红利：租金收益超过约定年回报率6%时，运营公司与投资者1：9分红十年期回购：十年期按照原价120%回购鼎圣国际广场•招商步骤招商总目标目标1目标2目标3成立项目组制定招商计划人员培训招商实施信息收集初步访谈归纳反馈召开招商会确定目标客户进入深入洽谈签订意向合约书分析问题追踪客户合同谈判签订合同鼎圣国际广场•业态种类零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店鼎圣国际广场业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模一万五到三万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品鼎圣国际广场项目购物中心•物业以及选址要求选址要素区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况鼎圣国际广场•购物中心功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源鼎圣国际广场主力店购物中心选址要求要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年鼎圣国际广场•山东购物中心代表品牌济南银座青岛家家悦烟台振华大润发家乐福沃尔玛鼎圣国际广场超市选址要求要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m柱距8米×8米为宜物业纵深以30--50米为佳楼板承重800kg/㎡停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年鼎盛国际广场银座华润万家北京华联（大型综超）商圈区位一二三线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区;位