2018年第25周石家庄房地产市场报告

克而瑞石家庄房地产市场报告2018年第25周2018年6月25日石家庄克而瑞机构研究成果1消息面1、政策环境在短期内没有松动迹象，但石家庄市场环境有所变化。全国方面，在第25周，西安市出台公证摇号售房制度，调控手段对房产销售环节的管控保持高压态势。短期内，外围政策环境不具备松绑条件和可能性。不过，本地方面，基准地价在六年后调整对当地需求的趋势判断产生干扰。尽管住宅用地基准地价大幅上扬，但2016年至今，纯净地成交价格早已超过这一水平，且中心城区内住宅用地土地成本已升至9000至1万元/平方米，上调基准地价应是对当前地价的确认。考虑到房产交易有四项限制政策管控，尽管基准地价上扬，但房价短期内不具备大涨条件。此外，石家庄将出台商业地产去库存新政、住房发展和保障规划，影响政策环境。2、房地产市场专项整治行动持续，市领导已两次带队暗访，短期内保持高压。除房产销售出台管控新政外，其他方面暂无长效机制出台，特别是各方普遍关注的“双合同”问题尚无定论。由于上半年行将结束，房企普遍面临销售任务半年考核，重压之下不排除有项目以备案价销售，以价换量加快去化和回款速度。不过，备案价销售可能引发市场连锁反应，特别是专项整治之下各方对“双合同”较为敏感，可能放大连锁反应。3、石家庄短途旅游和长途出行需求大幅攀升，体现在鹿泉区的游客和旅游收入规模、正定国际机场旅客吞吐规模上扬，系消费提档升级的重要表象，对房地产市场有正面影响。不过，鹿泉区市场的“旅发效应”仍待变现，特别是在基建水准、市容市貌和配套水平均提升的背景下，购房需求认可度乐观，但专项整治之下尚未兑现，待8、9月项目入市节点到来，旅发效应将显现。提要消息面公证摇号保障刚需需求政府监管加大管控力度城市/部门政策要点政策内容北京市通州区北京城市副中心规划北京市规划和国土资源管理委员会、通州区政府发布《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）》草案：到2035年，北京市城市副中心常住人口规模控制在130万人以内，承接中心城区40万至50万常住人口疏解，城乡建设用地控制在100平方公里左右，地上建筑规模控制在1亿平方米以内。划定约9平方公里战略留白地区，为城市后续发展预留空间。优化生产生活生态空间结构，实现生态空间面积达到总面积的40%以上。要构建“一带、一轴、多组团”的空间结构，以一带、一轴为统领深化城市空间结构，组织城市功能布局，以组团、家园为单元提供城市公共服务。房地产市场调控北京市住房和城乡建设委员会《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018年）》：抓好精准调控和监管，促进房地产市场平稳健康发展。按照“房住不炒”的定位，坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施。西安市升级调控保障刚需客群西安市政府下发《西安市政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》：房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易”。优先保障刚需家庭：公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭；刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。杜绝企业“深夜开盘”行为，明确开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。宏观消息面北京市继续释放出当地房地产市场调控保持稳定、可持续状态。西安市推出公证摇号措施，明确提出率先保障刚需家庭，全面落实“分类调控”。基准地价六年后再调整对现实房价无实质性影响城市/部门政策要点政策内容石家庄基准地价调整石家庄政府办公厅出台《关于调整市内四区国有土地级别及基准地价的通知》：自2018年7月1日起，对辖区内长安区、桥西区、新华区、裕华区国有土地基准地价进行调整。本地消息面此次土地基准价调整，是自2012年6年以来的首次调整，也是石家庄土地市场历史上第四次调整，但对当前市场难以产生较大影响：中心城区土地出让价格早已超出基准地价水平；此次调整范围内的市内四区净地稀缺，多数项目以补证为主，难以对当前市场产生实质性影响。近年来政府主动涉足一级土地市场，正逐步收回一级开发的主导权。2018年一级二级三级四级五级六级住宅用地73686028469136052741商服用地749960554754361226341769工业用地12911000798658公共管理与公共服务用地（营利）33812923248620111581公共管理与公共服务用地（非营利）2032175714941208949城市/部门政策要点政策内容石家庄石家庄经济工作部署石家庄市政府办公厅印发《全力做好当前经济工作确保上半年实现“双过半”若干措施》：（1）重点推进中山路沿线商业业态调整，向高端化、智能化、规模化、品牌化、特色化发展，促进消费升级。（2）全力推进华润万象综合体、东南智汇城商业综合体等70项重点商贸物流项目建设，确保国际展览中心城、冀中南国际物流等项目建成投用，支持乐城国际贸易城、塔坛国际商贸城等综合市场积极承接北京批发业态疏解，建设内外贸一体化的大型批发交易市场。（3）继续完善组建市级农村商业银行方案，协调省银监局支持石家庄设立市级农村商业银行。（4）加强与省级相关部门对接，争取全省首家民营银行总部落户石家庄。（5）进一步完善加快金融业发展建设金融中心实施意见，促进信贷投放平稳较快增长，推动保险产业较快发展，加快推进企业上市，上半年力争金融业增加值增长10%以上。（6）充分发挥河北军民两用技术交易中心作用，加强与涉军单位战略合作，支持军民融合关键技术研发，构建“研发-交易-孵化-落地”的军民融合新模式，加快创建国家级军民融合创新示范区。推动中电科十三所、五十四所等军工企业与市域企业深度合作，抓好通用航空产业基地、军民融合创新科技园、河北军鼎科技园等重点项目，加速军工技术民用化转移，打造军民融合产业集群。（7）大力发展会展经济，积极建立与国家部委、国家级行业协会和国内大型组展公司的联络渠道，办好中国国际通用航空博览会、国际数字经济博览会等知名展会，打造会展品牌。本地消息面当前石家庄政策部署动向：对当前商贸物流、金融、会展等产业进行完善升级，通过落位重点项目和主干道沿线商业业态的建设，搭建金融平台、举办知名展会实现。经济工作部署落地完善升级重点产业城市/部门政策要点政策内容石家庄石家庄经济工作部署（8）加大商业用房去库存力度，6月底前出台《关于进一步推进商业服务业用房去库存的意见》。（9）积极承接北京非首都功能疏解和产业转移，着力吸引天津企业向石家庄延伸产业链条，推动高新区高端生物医药产业基地等平台建设，促进京津科技成果转化项目落户。（10）加强与雄安新区的沟通对接，研究吃透《河北雄安新区规划纲要》，紧盯雄安新区的产业布局和政策导向，调整完善石家庄发展思路和重点，实现与雄安新区产业上下衔接、融合发展。（11）加快保障住房建设，在超额完成省下达建成公共租赁住房5000套的基础上，组织开展2018年第一批公共保障房分配。（12）加快编制《石家庄市住房发展和保障规划》，明确住房发展的目标和指标体系，确保房地产市场健康发展。（13）加快推进租赁服务平台建设，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障制度。协信集团明确小镇投资计划石家庄市投资促进局：协信集团通过考察意向区域，对拟投资的医疗康养和教育小镇项目与相关单位进行沟通，明确投资重点。本地消息面加强与北京、天津、河北雄安新区等地对接，主动融入协同发展；加快保障住房、租赁住房的落地，与商业地产去库存相结合，编制住房发展和保障规划，成为房地产市场发展的重要路线图。石家庄加快编制住房发展保障规划城市/部门政策要点政策内容石家庄短途旅游需求旺盛石家庄市旅游发展委员会：端午小长假期间，全市共接待游客229.7万人次，同比上升90.2%；实现旅游收入14.9亿元，同比上升96%。正定新区石家庄交通枢纽功能凸显截止6月12日，石家庄正定国际机场旅客吞吐规模突破500万人次，累计502.08万人次，同比上升35.3%。此外，截至5月31日，“空铁联运”运送旅客45.31万人次，同比上升83.6%，全年有望超过100万人次；“空陆联程”运送旅客14.2万人次，同比上升37.8%；“中转联程”运送旅客7.35万人次，同比上升620.6%。鹿泉区山前大道路段改造升级山前大道拓宽改造牛山至衡井段竣工通车。山前大道全长约50公里，北起石闫公路，南至青龙山大道，投资105亿元，将沿线15个景点串联起来。此外，铜冶镇环镇西路北延，水峪道路、会展南路、衡井线、旅游路、环抱路、北斗东路、旧杏苑路、十里花廊、南环路、太平河两岸、石闫线等道路综合改造提升，南绕城高速公路辅路、青龙山大道西延、获铜路南二环西延至金河桥段、京赞线御园路至南二环西延段等均在改造升级之中。本地消息面鹿泉区旅游需求和正定国际机场旅客吞吐规模大幅攀升，短途旅游和长途出行需求活跃，消费提档升级的重要表现，对房地产市场发展有正面和积极意义。短途旅游长途出行需求活跃利好市场受专项整治影响，住宅项目首当其冲，商业项目波及较小，恒大中心启动认筹。此外，龙湖冠寓、万科泊寓均有动作，长租公寓正加速进入石家庄房地产市场。商业项目营销动作较多长租公寓加速进入市场房企消息面房企项目时间详情图片中国恒大恒大御景半岛6月16日至18日激情世界杯大猜想6月23日至7月1日抖音超挑战，酷玩赢好礼6月24日世界杯经典曲目演绎恒大中央广场6月23日至24日舌尖上的世界杯：体验世界杯美食、真人桌上足球和点球大战等恒大中心6月17日启动认筹龙湖集团龙湖冠寓6月15日至25日0元试住15日：推出50间精装长租公寓参与万科地产润德万科翡翠公园6月21日加推7号楼2单元178平方米房源6月21日V盟狂欢节暨2018年石家庄万科V盟权益发布会万科泊寓6月23日与住建集团合作，落地万科泊寓俄罗斯世界杯已成近期营销动作主题房企消息面房企项目时间详情图片荣盛发展荣盛华府6月21日加推二期19号二单元房源金科金科博萃园6月23日-24日亲子甜品DIY国赫控股国赫天著6月18日快乐端午节暨父亲节主题活动盛泰达麦乐儿童文化广场6月20日一元首付购现铺江波地产西山一号恒温泳池、亲子体验润江地产润江翡丽公馆6月15日至24日“寓”见世界杯6月19日至24日每晚18:30至20:30润江欢乐夜润江紫宸院6月21日惠聚全城，清盘行动润江正定壹号院6月30日接待中心和样板间开放中房元泰广场6月28日品牌发布会新源控股新源蜂巢6月21日全城潮我看恰逢俄罗斯世界杯，加之专项整治影响，房企和项目营销动作贴近世界杯主题，吸引客群参与其外场活动，保持房企和项目市场温度。但对成交效果的指向性不强。清盘项目推出特价房源吸引关注房企消息面房企项目时间详情图片启锐地产鸿锐国际6月21日真人大富翁，玩转赢好礼瀚隆地产光华里悦公馆6月23日-24日捕鱼达人季沛昇地产万合华府6月23日-24日世界杯欢享周，推出5套特价房源正华地产铂宫后海6月23日改革开放40周年企业家演讲活动天山集团天山九峯6月23日推出3套特价房源、3套特价商铺国瑞地产瑞城国际广场6月24日加推4层共计100套精装平层公寓产品部分正清盘项目加大购房优惠力度，推售部分特价房源，吸引购房需求关注，以求加快去化。但项目证件、手续齐全，不齐全项目的营销动作极少。2土地市场第25周供应12宗地块，面积52.91万平方米，约合793.72亩，位于藁城区、正定县和循环化工园区。其中10宗住宅用地，面积47.29万平方米，约合709.45亩；2宗商服用地，面积5.61万平方米，约合84.26亩，详情如下。供应12宗地块现熔断规则竞拍地块土地市场数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞说明：“宗地面积”单位“平方米”、“起始价”单位“万元”、“起始楼面价”单位“元/平方米”、“起始亩价”单位“万元/亩”、成交价”单位“万元”、“成交楼面价”单位“元/平方米”、“成交亩价