茶山丽江地块项目可行性分析报告0913

可行性报告茶山丽江地块项目业态定位2前言茶山房地产市场开发远落后于周边镇区，住宅多以自建房形式成在，镇区在近几年没有新楼盘开发，农村城镇化进展推进，茶山镇大开发时代即将到来，从2005年至今，东莞市房地产销售市场的发展非常强劲。2006年茶山镇镇委书记卢少雄表示，茶山镇要打造的“四大片区”：正中心商业片区、西北物流区、南面商住区、东南面工业区。把茶山逐步建成一个产业先进、群众富裕、文化特色鲜明、生态环境优美、适宜人居创业的现代化城镇。并结合火车站的升级改造，茶山的道路网也将升级改造，届时从茶山到东莞城区将更近一步，以此来扩大茶山的辐射力。本案位于茶山镇规划南面商住区，基于上述茶山镇基本发展状况，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段区域特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。iii3总纲iii◆茶山镇宏观经济与城市发展◆项目概况◆市场分析◆项目定位◆投资估算及资金筹措◆项目销售收入估算◆项目财务评价◆项目不确定性因素分析◆结论及建议4茶山镇宏观经济与城市发展5一、地理环境茶山镇地处东莞市中北部，位于东江支流的寒溪河畔，广深铁路贯穿全镇，道路交通方便。茶山镇总面积56.63平方公里，下辖16个村民委员会和1个居民委员会。2005年末，全镇常住人口4.05万人，外来人口10.92万人。iii6二、经济特色茶山镇积极推动外向经济带动的战略，新建成了占地5000亩的茶山工业园，前来自美国、日本、台湾、香港等国家和地区外商投资企业343家，形成了以服装、玩具、食品、五金、塑料、电子为主的工业布局。同时，民营经济蓬勃发展，民营企业产值比例逐步增加，成为茶山镇的经济支柱。对于这些资本、知识、技术密集型的产业，政府将着力引进一批关联度高、带动能力强的大项目。而对于食品、玩具、纺织服装等传统产业，将广泛运用高新技术和先进技术进行改造提升。尤其是食品，茶山镇正努力申报中国食品名镇。2006年12月茶山镇镇委书记卢少雄表示，把茶山逐步建成一个产业先进、群众富裕、文化特色鲜明、生态环境优美、适宜人居创业的现代化城镇。并依托火车站的升级和打造中国食品名镇。目前，在茶山有200多家食品企业，其中不乏华美、圣心等名牌食品企业。在东莞来说，要数茶山的食品企业最为集中。去年食品行业占了茶山生产总值的30%多，可以说食品业是茶山的特色产业。而今的茶山镇食品、商贸正处于规划发展中。iii72004年茶山镇进一步深入实施“城市牌”战略，加快推进城市化建设，迅速掀起新一轮城市化建设的高潮。全年共投入1亿多元资金用于加快产业中心的开发建设，共平整土地400多亩，修建各种道路3.2公里，完成工业大道、超东路、超横路的排水渠、绿化、路灯等工程，建成厂房9万多平方米。进一步改善城市道路网络，投资近400万元完成了石大路镇府至南社路口路段改造升级；投入600万元，实施街道的美化、亮化、净化、绿化工程；投入近300万元，在镇府对面修建了文化休闲小广场。此外，各村也都加强了市政基础设施的建设，镇容镇貌进一步改观。三、城市建设iii81、茶山镇大开发的划时代战略的实施茶山镇大开发的划时代战略，是茶山未来几年的主要增长点。战略主要内容：首先围绕镇中心区，优化靠西北的商业物流区、靠南的商住区、靠东南的工业园区和靠铁路及南社古村落的旅游区等“四个片区”的规划，做到规划无缝对接。其次，加快建设文化广场、星级酒店、购物广场、住宅小区等重点工程，为开发提供配套服务。再次，积极配合实施轻轨R2线、广深四线、道路网络升级等重点工程，加快镇村路网的建设和升级；抓好供水、供电、交通等基础设施的建设，提高城市的承载力。当前，最重要的是控制利用好土地资源。茶山镇要打造的“四大片区”：正中心商业片区、西北物流区、南面商住区、东南面工业区。因为火车站的改造升级，肯定会带来茶山的商业和物流业的发展，所以茶山才会依势重点打造物流区和商业区。通过片区的发展拉动城市化的架构，带动全镇16个村的经济发展。结合火车站的升级改造，茶山的道路网也将升级改造，届时从茶山到东莞城区将更近一步，以此来扩大茶山的辐射力。四、政策背景iii92、茶山要打造“中国食品名镇”在东莞来说，要数茶山的食品企业最为集中。去年食品行业占了茶山的生产总值30%多，可以说食品业是茶山的特色产业。目前在茶山有200多家食品企业，其中不乏华美、圣心等名牌食品企业。今后茶山将充分利用这一品牌，大力发展食品产业，不仅发展食品成品加工，还要有食品的原材料，让茶山成为周边地区乃至珠三角地区的食品原料集散地。茶山镇政府在2006年已经将申报中国食品名镇的相关材料递交上去了，同年中国食品行业协会的有关负责人来茶山考察，茶山镇申报中国食品名镇成功在望。茶山镇政府不单要推动当地企业创品牌式发展，还要在茶山逐渐形成食品市场。将东莞茶山镇打造成为周边地区食品业的原材料集散地。iii10项目概况11一、地理位置本案位于东莞市茶山镇Ｘ246大道（丽江大道）北侧，是未来规划中茶山镇商业中心，距镇中心约2公里，东莞市中心约15公里。iii12茶山镇地图本案iii13•位置条件随着东部快速线路开通，深广铁路茶山段、轻轨R2线、广深四线、道路网络升级等重点工程、茶山工业园区、商业物流区等重大基础设施的建设，本项目具备了更便捷的交通条件和竞争优势。•交通条件已经建成通车的Ｘ246大道（丽江大道）直达本项目，鉴于本项目为食品商贸为主的综合商贸市场，面向区内200多家有食品生产企业提供产品集中展示、销售、及原材料供应的现代化商贸交流场所。•环境条件提起茶山，最有名的莫过于“中国历史文化名村”——南社村古建筑群，但在将来，茶山的食品、商贸也将渐渐步入人们的视野，茶山镇镇委书记卢少雄透露，茶山正努力申报中国食品名镇，且成功在望。•土地平整情况目前水、电、路、讯等基础设施尝未到位，开发的基本条件有待计划实施，并争取更大的政府扶持。•土地征用情况（略）二、项目位置及现状iii14三、项目优劣势与机会分析项目优势：◇地块优势：本地块处在茶山镇区规划新建新镇区中南面商住片区，茶山镇大开发的启动将推动本片区房地产业的加速发展。◇交通优势：位于Ｘ246大道旁边，连接东莞市区、石龙、寮步和大朗的咽喉地带，连接珠三角东部各市镇，东莞市轨道交通Ｒ2线在茶山设站。◇产业优势：房地产产业在东莞市区及各镇已经形成消费和投资热点。项目劣势：◇周边环境因素：由于本项目周边尝在地块仅在规划中，周边环境不成熟，致使本项目市场定位存在一定风险。◇居住习俗因素：由于茶山镇长期以农村自建房以满足居住，而购买商品房多选择东莞市区或石龙镇区域周边购置物业。因此，茶山房地产市场还需要经过一段的培育期。iii15机会所在：◇茶山镇村改居工程、镇区向外部郊区化发展和茶山工业园区不断扩展，特别是茶山城镇打造中国食品城，将给该区域商业地产很大的价值提升空间。◇随着珠三解城际轻轨即将规划建设,给予茶山更多生机。◇建造适宜茶山镇新莞人居住的廉价生活社区组团,将会给予新莞人在茶山镇安居乐业创造好的环境和置业信心。威胁所在：◇本项目是在茶山镇近几年开发规模较大的集资房项目，开发周期长，未来2年政策的变化等会对本项目造成一定的影响。◇随着茶山镇造城运动即将展开，茶山镇一些住宅地块也将相继开发，将会对本项目产生市场竞争。iii16市场分析iii17一、东莞市房地产市场现状从近年房价对比可以看出，东莞房价增长较快，在2007年开始突破5000元大关，同比增长51.5%。住宅方面，2007年上半年东莞商品住宅均价为5358元/㎡，非住宅均价为9571元/㎡，其中非住宅包括写字楼、商铺、车位等物业。iii18二、东莞房地产市场展望随着东莞城市转型，推动着城市房地产产业的快速发展，而房地产在城市建设和国民经济中的地位也越来越重要。房地产市场总体供求近期结构性失衡，趋向均衡发展，整体价格在平稳中有所上扬。今后，东莞将以市区核心，发展西部沿海城镇带和东部铁路沿线镇带，以路网为纽带，形成以“三位一体”大城区龙头，各中心镇为支点的组团式城市格局，改变以往镇区强于市区的发展局面。到2010年，按户籍人口东莞全市城市化水平将达70%以上，高于珠江三角洲平均发展水平，现有中心镇达到小城市标准，一般镇达到中心镇标准。东莞是珠三角地区最具活力与发展潜力的地区之一，受CEPA和广州申亚等经济利好的影响，东莞市房地产空间必然会随城市化进程得到更大的释放。iii19三、茶山镇房地产市场现状茶山镇房地产开发落后东莞其他镇区，近两年没有新盘推出。过往茶山镇开发比较成功的项目有位于京山路的大型社区“新世纪丽江豪园”和位于石大路的大型专业市场“茶山国际布料交易中心”。随着茶山镇大开发时代的到来，目前茶山镇房地产正处于即将启动时期。iii20茶山镇区房地产市场调查数据项目均价租金范围商铺8000元/㎡30—100元/㎡·月平均月租金：50元/㎡·月住宅3800元/㎡平均月租金：15元/㎡·月iii21市场定位对比分析项目是否有市场潜力是否有产业基础及优势是否占有规模地理优势是否有政府政策支持是否有交通、物流网络优势说明食品原料交易市场★★★★★较适宜操作美食街★★周边环境不成熟，可操作性难度较大茶叶批发市场★★★★较适宜操作礼品市场★★★不具备产业优势，可操作性难度较大文化办公用品玩具市场★★★不具备产业优势，可操作性难度较大花鸟、艺术品交易市场★★★市场消费不成熟，可操作性难度较大综合日用品批发市场★★★★较适宜操作家用电器批零市场★★★不具备产业优势，可操作性难度较大建材、家居市场★★★★较适宜操作小商品批发市场★★★市场环境不成熟，可操作性难度较大电子原件器材市场★★不具备产业优势，可操作性难度较大服装服饰鞋批发市场★★不具备产业优势，可操作性难度较大农贸批发市场★★★★较适宜操作皮具皮件批发市场★★不具备产业优势，可操作性难度较大图书交易市场★★市场消费不成熟，可操作性难度较大药材批发市场★★不具备产业优势，可操作性难度较大分析：本市场定位四个“★”级以上，含四“★”级的市场定位项目可操作性强，反之市场可操作性难度较大。22分析：综合以上内容市场定位对比分析,食品原料交易市场、茶叶批发市场、综合日用品批发市场、建材家居市场和农贸批发市场的市场定位相对比较适宜操作；特别是由于茶山镇政府已经将茶山镇申报“中国食品名城”，以强化食品产业发展为重心，加强加快茶山镇综合经济实力的发展。因此，在政府政策支持下结合华美食品作为中国知名食品，在食品界具备较强的号召力。华美企业如能与茶山镇政府“筑巢引凤”，强势合作打造“珠三角地区的食品原料集散地”，是非常可行的方案。为此，本案依照此思路来定位项目操作方案。23项目定位iii24一、战略定位•立足东莞北大门，打造成为珠三角地区的食品原料集散地，建造茶山新镇区首席商住花园社区定位依据：•东莞市茶山镇大开发的划时代战略的即将实施，而本项目正处于茶山镇即将开发的商住片区。•政府立志将茶山镇打造成为“中国食品名镇”，而本项目投资商——东莞市华美食品有限公司亦为落户茶山镇广东知名品牌食品生产商，在东莞食品行业界具备一定的号召力。因此，本项目可以借政策“东风”和投资商的行业实力，将茶山镇打造成为珠三角地区的食品原料集散地。iii诉求点：25二、项目总体思路1、建设方案及规划布局项目总平面由大道分成两块片区，呈对称方形布局，较为平整。项目位于茶山未来商业中心片区，南依Ｘ246大道，北向茶山行政中心，目前周边为农田和厂房。项目规划设计商住功能的群楼式花园社区，即一至二层为商业商业组团，三层以上为花园式住宅组团。项目规划设两个主入口，其中，商铺和住宅布局主次分明，各有优势，并处于大道两侧。项目总体布局合理，突出体现了功能性与实用性。•商业、居住社区服务配套设施要齐全。•户型设计适应“商住两用”需求。•体现独特的江南民居建筑风格。•注重营造茶山商业中心区域的景观设计。iii262、建设规模及功能标准（1）建筑面积和内容本项目拟建设为