2010年贵阳市房地产运行报告

中地行贵阳公司市场部2011年1月中地行贵阳CHINALAND.GY2010年贵阳市房地产市场运行报告中地行贵阳CHINALAND.GY前言：“CPI持续上涨”、“通货膨胀预期”、“打压楼市政策”、“产业结构调整”等是2010年度国家经济必不可少的关键词，纵观全年经济动向，基本达到09年定下的稳定经济增长的目标，但对房地产来说，无疑又增加了更多的非议，不管怎样，2010年终于结束了，当一切都安静下来的时候，我们还是应该感谢房地产这个国家经济支撑主力，在不断上涨的国民经济中，地产业仍然在不断发挥其杠杆作用，使我国经济大船继续在国际经济大浪潮中扬帆远航。中地行贵阳CHINALAND.GYPart1：宏观大势Part2：楼市政策Part3：城建规划Part4：土地市场Part5：房地产市场Part6：后市预测目录中地行贵阳CHINALAND.GYPart1：宏观大势中国经济形势变化中国房地产市场变化政府应对方式变化中地行贵阳CHINALAND.GYPart1宏观大势中国经济形势变化中国房地产市场变化政府应当方式变化2005年2006年2007年2008年2009年2010年前3季度全国GDP（亿元）184937.4216314.4265810.3314045.4340506.9268660.2第三产业（亿元）74919.388554.9111351.9131340147642113735.6第三产业所占比例40.51%40.94%41.89%41.82%43.36%42.33%39.00%39.50%40.00%40.50%41.00%41.50%42.00%42.50%43.00%43.50%44.00%050000100000150000200000250000300000350000400000“十一五”期间，全国经济一片大好，GDP逐年上涨，第三产业所占比重也逐步上升，本年度前三季度第三产业所占总量比重已达到42.33%，但相对于世界平均水平60%和美国发达国家80%的水平有很大差距，第三产业比重偏低的实情不可回避。中地行贵阳CHINALAND.GYPart1宏观大势2008年底由美国次贷危机引发的世界金融危机是上世纪30年代大萧条以来最严重的一次，全球经济正面临重大的结构性调整，危机后快速恢复的局面可能无法实现，本次危机使得发达经济体将进入3-5年的低速增长期，受金融危机影响,全球经济呈现衰退状态。2009年国务院打出的“四万亿”投资拉动内需计划通过近两年的努力取得完美的成果。但面对新一轮的产能过剩使得我国大部分产业面临新一轮洗牌，着重调整自身产业结构和投资渠道，大力倡导新兴产业；每一个“五年计划”的头一年都表现出社会疯狂投资的形势，“十二五”第一年的2011年怎么投资？进入后金融危机时代，如何调整经济结构？以前的调整缺乏实质性进展，以前的中国市场相对于国际来说利润较高，没有动力，也没有压力，面对过去第一产业结构薄弱，第二产业大而不强，第三产业比重不足的情况，“消费、投资、出口”就成为了“十二五”的主要调整方向。中国经济形势变化中国房地产市场变化政府应当方式变化中地行贵阳CHINALAND.GYPart1宏观大势中国经济形势变化中国房地产市场变化政府应当方式变化2005年2006年2007年2008年2009年2010年前3季度全社会固定投资完成额（亿元）88604.3109869.8137239172291.1224845.6192227.9增长率25.70%24%24.80%25.50%30%23.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050000100000150000200000250000全社会固定投资完成额走势全社会固定投资完成额呈逐年上涨态势，但增长率并没有表现出明显的上涨。中地行贵阳CHINALAND.GYPart1宏观大势中国经济形势变化中国房地产市场变化政府应当方式变化全国普通商品住宅竣工及销售面积走势2005年2006年2007年2008年2009年2010年前3季度普通商品住房竣工面积（万㎡）43682.845471.749831.354334.159628.7普通商品住房销售面积（万㎡）49587.855422.970135.859280.486184.963150.20100002000030000400005000060000700008000090000100000全社会普通商品住房竣工面积呈逐年上涨态势，但普通住房销售面积受08年金融危机影响下挫，09年反弹，通过本年度前三季度成交情况看，预计全年成交仅次于09年的高位量。中地行贵阳CHINALAND.GYPart1宏观大势中国经济形势变化中国房地产市场变化政府应当方式变化继09年大肆回升的全国楼市，今年又再次疯狂一回，不过本次表现更甚，因为在一系列的打压措施下显得有点“明目张胆”，即便如此，楼市这个“过街老鼠”依然横冲直撞的飘过2010；一切政策措施的初衷都是希望全国楼市回归理性与常态，但又是乎显得背道而驰。政府措施密切伴随的2010地产市场，有之前的“4.14打压”、有后来的“9.29调控”、有中间不断出台的金融杠杆，仿佛都来的正是时候，但其结果却又都不甚美好；我国整体房地产市场在经过最近几年“饱受非议”的发展过程中，实际上是在完成外在和内在的不断蜕变，开发商的“暴利投资”、政府的应对方式、投资者的投资渠道等都在理性回归，而这一切，都还只是跨出去的第一步。中地行贵阳CHINALAND.GYPart1宏观大势中国经济形势变化中国房地产市场变化政府应当方式变化以前的第三产业占总量比重的40%，低于世界60%的平均水平，远远低于美国80%的水平，第三产业比重偏低，所以我国十二五期间要大力发展服务业，增强机遇意识，面对风险与挑战，下大力气去解决一些垄断行业，让市场真正开放起来；政府已经从根本层面认识房地产业，今后会加大产业结构调整，增强民间投资渠道，加大政策引导，中央政府早已把房地产业中出现的问题作为国计民生大事来讨论，坚持以民为本的各种政策措施也是本着希望楼市回归良性轨道的初衷；地方政府对中央政府出台的楼市高压措施已不再像以前的躲闪而是积极应对，不管是基于地方政府的财政收入或城市规划等任何原由，都积极响应中央政策并在第一时间作出地方细则；中地行贵阳CHINALAND.GYPart2：楼市政策宏观楼市政策贵阳楼市“大事记”省内楼市政策中地行贵阳CHINALAND.GY宏观楼市政策省内楼市政策Part2楼市政策重点解读时间重点措施宏观政策要点中地行点评2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。国家为出台政策做铺垫2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。年内首次上调，首次启用金融杠杆2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。年内首次“动真格”2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。暂停房贷，又是一剂“猛药”2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。黄金周前的又一“猛药”抑制疯涨楼市贵阳楼市“大事记”中地行贵阳CHINALAND.GY宏观楼市政策省内楼市政策Part2楼市政策重点解读出台时间重点措施宏观政策要点中地行点评2010.03.31贵州省政府发布【贵州省住房和城乡建设厅关于加强保障性住房建设若干问题的通知】加快推进城市和国有工矿棚户区改造及公共租赁住房建设，进一步规范廉租住房建设。贵州省政府积极响应中央保障住房制度2010.06.22省政府府发布【贵州省人民政府关于进一步稳定住房价格促进房地产市场平稳健康发展的通知】增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求，实行严格的差别化住房信贷政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。中央严打楼市政策在贵州“落地生根”2010.9.17贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过《条例》为加强对我省物业服务经营活动的监督管理，规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益提供了法律依据和法律保障。我省第一部规范物业管理的地方性法规的出台有重大历史意义2010.9贵阳取消经适房上市5年时限自2010年11月1日起，贵阳市经济适用住房的购房者，自愿按购房款8%的比例补交土地出让金，变更房屋性质后，其住房均可上市进行交易。经适房上市将会缓解市场压力贵阳楼市“大事记”中地行贵阳CHINALAND.GY宏观楼市政策省内楼市政策Part2楼市政策客车站搬迁，金阳大热轻轨建设正式启动【贵州省物业管理条例】出台经适房新政彭家湾棚户区改造花溪湿地公园规划完成外来一线房企抢滩贵阳市场贵阳楼市“大事记”花溪湿地公园规划花果园彭家湾改造项目金阳客车过渡站中地行贵阳CHINALAND.GYPart2楼市政策-小结中央政府对楼市的调控决心已完全凸显，但在已有打压力度上效果还有限，未来主要的调控手段会转向金融措施上，引导投资客户多元化的投资，而不是一味的向楼市疯涌；地方政府对中央出台的措施一如既往的积极应对，已完全放弃以前的“对抗”态度，这是地方政府对楼市良性方向的一大利好，未来我省同样会在房地产政策措施上结合自身条件尝试多种途径发展和完善地产市场，探索新型楼市线路，特别是保障住房制度的如何建立是每个地方政府都应该着重的议题。中地行贵阳CHINALAND.GYPart3：城建规划贵阳城市现状2009-2020城市规划中地行贵阳CHINALAND.GYPart3城建规划贵阳城市现状凯宾斯基大厦甲秀楼青岩古镇年份200520062007200820092010前三季度GDP总量（千万）525660296964811090267836全市户籍人口（万人）353.1355.1356.8393.9396.8GDP总量增幅（%）18.4814.7015.5116.4511.2913.30第三产业（千万）24132732326238294503城市人均可支配收入（元）9,92811,22212,78113,81715,04112,47552560369681190378402,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00001002003004005006007008009001000GDP总量（亿元）全市户籍人口（万人）城市人均可支配收入（元）中地行贵阳CHINALAND.GYPart3城建规划2009-2020城市规划—交通全长16.032公里2009年12月23日通车全长5.2公里2010年1月18日通车全长5公里2010年1月12日通车全长8.27公里2009年12月31日通车全长24.6公里2009年12月18日通车近期新增5条交通干道在建未来干道中地行贵阳CHINALAND.GYPart3城建规划2009-2020城市规划—轻轨中地行贵阳CHINALAND.GYPart3城建规划2009-2020城市规划—城建人口规模至2020年，市域常住人口500万人，其中城镇人口400万人，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右