第五讲产品策略

第五讲产品策略商战之道•利儿是买出来的，不是卖出来的！•物业第一性，推销第二性！产品策划的思路一、房地产地域分析立地决策地域分析地块分析一、房地产地域分析地域分析交通线路区域特征发展规划一、房地产地域分析（一）交通线路问题1：那些交通线路会给区域带来影响？交通线路江河公路铁路地铁飞机一、房地产地域分析（一）交通线路问题2：从那些方面来分析交通线路的影响？（1）是形成交通线路的本身所具有的物质形态对周围地块的直接影响。（2）是由交通线路所带来的人流、物流因数量、类别和质量的差异给地域发展带来的直接或间接的影响。一、房地产地域分析（一）交通线路问题3：这些交通线路是怎样影响房地产产品的？交通动线江河（河流、大江、内海、外海）公路（国道、区域主干道、机动车道、人行道）铁路（客站、货站、路轨）地铁飞机一、房地产地域分析（二）区域特征区域特征指相对聚集而产生的，依附于地域间且为其所有的一种物质和精神形态。取决于该区域的经济发展水平、产业结构、生活水准，人的数量、文化教育、购买力，建筑物种类、风格数量和分布等一、房地产地域分析区域特征对房地产的影响表现在群体对个体的作用，也就是平常我们所讲的良币驱除劣币，或劣币驱除良币作用。因为区域特征时长时间历史沉淀所形成的，所以分析区域特征时要重视分析其中无形的部分，要结合交通动线来分析。一、房地产地域分析（三）发展规划发展规划是指当地政府的有关职能部门，为了实现一定时间内城市的社会和经济发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。一、房地产地域分析分析重点1、交通线路的调整和兴建2、区域特性的设定和调整二、房地产地块分析地块分析地点位置交通环境三、房地产产品规划（一）房地产产品规划的两个切入点（产品品质）1、产品“骨架”是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由此而延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，大楼内部三维空间的设计、外观造型（社区环境）和总体功能规划等。三、房地产产品规划（一）房地产产品规划的两个切入点（产品品质）2、产品“肌体”指整个大楼或小区中以满足人们日常生活或工作需要的各项机能设施的全面配置。三、房地产产品规划（二）房地产产品规划的要点1、产品规划应和客源定位相吻合；2、产品规划应该顺应和引导消费时尚；3、产品规划应该兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对；4、产品规划有时应该考虑到消费者的接收意愿。此外，产品规划设定是否有利于销售宣传有时也是一个重要的考虑因素。四、面积配比和格局配比1、什么是面积配比？指的是各种面积范围内分布的单元数，在整个大楼或某个销售单位的单元总数中各自所占的比例是多少。10%15%25%30%20%90平米98平米110平米120平米140平米四、面积配比和格局配比2、什么是格局配比？指的是二房二厅、三房二厅等各种形式格局的单元数，在整个大楼或某个销售单位的单元总数中各自所占的比例的多少。10%15%25%30%20%二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅四、面积配比和格局配比3、在具体的操作中如何确定面积配比和格局配比？（1）首先要了解现有的市场供给状况；（2）其次，判断消费热点，发现市场空白点；（3）最后，确定合理的面积配比、格局配比。五、公寓楼的房型设计（一）是每个房间的大小形状合适，功能安置得当;（二）是每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学;（三）整个大楼平面、立面简洁实用，得房率高且合理。五、公寓楼的房型设计（一）是每个房间的大小形状合适，功能安置得当;（二）是每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学;（三）整个大楼平面、立面简洁实用，得房率高且合理。业界声音：冯仑（万通集团董事长）“让大学刚毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇！”五、公寓楼的房型设计（一）是每个房间的大小形状合适，功能安置得当（二）是每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学。（三）整个大楼平面、立面简洁实用，得房率高且合理。1、起居室中的餐厅应和厨房相连，客厅部分则应与阳台相接；2、正门的设置应有一个玄关，以避免一打开房门，外人将您的家居一览无遗。3、好的布局还表现在与厨房相连的餐厅和与阳台相接的客厅分而不离，相互的空间在不同时段可以彼此借用，以增加实际使用面积。4、餐厅与客厅之间的无形分割线最好就是正门与各房门之间的连线，以避免走道的另外设置，在客观上造成实际利用面积的下降。