不动产出租、转让、分期进项税额分期抵扣增值税政策要点

不动产进项税额分期抵扣增值税政策要点口诀不动产进项税额分期抵扣增值税政策要点口诀。增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第15号公告公布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》相关规定，其进项税额分2年从销项税额中抵扣（简称进项税额分期抵扣），总结若干增值税政策要点如下：固定不动产，房融临不列。注：纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，进项税额分期抵扣。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，不适用进项税额分期抵扣的规定。在建非取得，新改扩修饰。注：不动产在建工程不属于取得的不动产，是指纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产的在建工程。原值是原价，折旧余净值。注：不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价；不动产原值扣除已经计提的折旧后为净值；不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%（后面会用到）。增值超五成，台账分期抵。注：纳税人2016年5月1日后购进货物（指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施）和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产在建工程并增加不动产原值超过50%的，进项税额应分期抵扣。15号公告要求纳税人应建立包括用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费在内的不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况（样式自定），留存备查。当月抵六成，再抵一年后。注：进项税额分期抵扣，应取得2016年5月1日后开具的合法有效增值税扣税凭证，扣税凭证注明或计算的进项税额60%的部分，于取得扣税凭证的当期（月）从销项税额中抵扣；40%的部分计入待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。但是，纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程，以及注销税务登记时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期（月）或注销清算的当期（月）从销项税额中抵扣。已购转在建，四成转待抵。注：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期（月）从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。简免看专用，福利加消费。注：进项税额不得从销项税额中抵扣的不动产，是仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产。非专用于上述项目的不动产进项税额可以从销项税额中抵扣。损失全转出，待抵不能留。注：不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期（月）全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。值得注意的是待抵扣进项税额不得抵扣即以后不能再次抵扣，一般应作转出处理。已抵转不抵，乘以净值率。注：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期（月），将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期（月），将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。值得注意的是如果该不动产待抵扣进项税额扣减后还有余额，依然按原定第13个月可以从销项税额中抵扣。举个例子：假定纳税人甲公司2016年5月份购进不动产A，并取得当月开具的增值税专用发票，注明进项税额100万元，5月份抵扣进项税额60万元，40万元计入待抵扣进项税额，11月份不动产A改变用途，此时净值率95%，计算不得抵扣的进项税额=（60+40）×95%=95万元，应于11月份从进项税额中扣减已抵扣进项税额60万元（作进项税额转出），从不动产A待抵扣进项税额中扣减35万元（不得抵扣进项税额95万元与已抵扣进项税额60万元的差额），不动产A待抵扣进项税额余额5万元，按原定第13个月即2017年5月份可以从销项税额中抵扣。不抵转可抵，凭证净值取。注：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率按照规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分计入待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。值得注意的是依照以上规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。举个例子：假定上述纳税人甲公司的不动产A于2017年11月又发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目，此时净值率85%，依据取得2016年5月份开具的增值税专用发票，注明的进项税额100万元，计算可抵扣进项税额＝100×85%=85万元，12月份从销项税额中抵扣85×60%=51万元，85×40%=34万元计入待抵扣进项税额，待于2018年12月份从销项税额中抵扣。转让不动产增值税政策要点口诀。纳税人转让其取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，简称转让不动产），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第14号公告公布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：改前可简易，改后应一般。注：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，如果是转让其2016年5月1日后取得的不动产，就只能适用一般计税方法计税。简易非自建，可扣原置价。注：适用简易计税方法计税时，转让非自建不动产的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。转让自建不动产的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。转让先预缴，全按5点征。注：纳税人（不包括其他个人）转让不动产时，一律按照5%的预征率或征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。自建征全额，差额非自建。注：不论适用的计税方法，计算预缴税款时，转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额；转让非自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额（差额）为销售额。地税管落地，国税管登记。注：纳税人（不包括其他个人）转让不动产，应先向不动产所在地主管地税机关预缴税款，再向机构所在地主管国税机关申报纳税。私人报地税，纳税代开票。注：其他个人转让不动产（含住房），应向不动产所在地主管地税机关申报纳税（不必预缴税款），可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。个人二手房，两年可免税。注：北京市、上海市、广州市和深圳市之外的个人（个体工商户和其他个人），将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。4市非普通，差额5点征。注：北京市、上海市、广州市和深圳市的个人（个体工商户和其他个人），将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。扣除需凭证，抵减要完税。注：纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。纳税人向地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。地税代开票，少缴国税补。注：小规模纳税人转让不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人按照规定应向地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。出租不动产增值税政策要点口诀原创2017-03-20郑昱日前，国家税务总局部署开展新一轮营改增政策大辅导，本公众号为了进一步帮助纳税人，尤其是首次接触增值税的建筑、房地产行业纳税人尽快适应新税制，了解政策、用好政策、掌握政策，特别推出化繁就简学政策系列文集。本系列分五篇，分别向纳税人介绍“出租不动产”、转让不动产、不动产进项税额分期抵扣、跨地建筑服务、房地产销售营改增政策。作者将生硬无趣的条文转化为朗朗上口的口诀，并辅以简洁的注释，相信广大读者跟小编一样耳目一新，眼前一亮，重要的是对营改增税收政策的学习起到事半功倍之效。开篇之前，先做一点知识小归纳，以方便读者接下来的学习。（1）增值税纳税人包括单位和个人。个人包括个体工商户和其他个人（即自然人）。（2）增值税纳税人按类型分一般纳税人和小规模纳税人。单位和个体工商户可以是一般纳税人，也可以是小规模纳税人。但其他个人（自然人）只能是小规模纳税人，不可能是一般纳税人。（3）增值税的计税方法分一般计税方法和简易计税方法。税法规定一般纳税人适用一般计税方法计税，按照规定发生特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税；小规模纳税人适用简易计税方法计税。对于某些特定应税行为，按照规定一般纳税人适用的简易计税方法和小规模纳税人适用的计税方法相同，适用简易计税方法计税既适用一般纳税人计税，又适用小规模纳税人计税。因此着重掌握一般计税方法和简易计税方法，方便学习和实务操作（4）税法提及增值税发票，纳税人既可以选择是增值税专用发票，也可以选择是增值税普通发票。但如果提及增值税专用发票或增值税普通发票，纳税人就只能使用该种发票，不能选择其他。（5）纳税人一般向机构所在地主管国税机关登记和纳税申报，及按照规定申请代开发票，机构所在地主管国税机关也即主管国税机关.（6）税法提及服务发生地主管国税机关、不动产所在地主管国税机关、不动产所在地主管地税机关等税务机关。按照规定，只有纳税人发生特定的应税行为时才向上述税务机关预缴税款或纳税申报，或申请代开发票。掌握好以上的知识要点，下面开始本系列第一讲出租不动产的增值税政策要点口诀。纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，简称出租不动产），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第16号公告公布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：经营不融资，道路不通行。注：总局16号公告适用纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，不包括融资租赁方式出租，也不适用纳税人提供道路通行服务。改前可简易，改后应一般。注：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，如果是出租其2016年5月1日后取得的不动产，就只能适用一般计税方法计税。异地须预缴，顺便代开票。注：出租的不动产所在地与纳税人机构所在地不在同一县（市、区）的（简称异地不动产），纳税人（不包括其他个人）应按照预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款。小规模纳税人（不包括其他个人）不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。预缴可抵减，登记地来