物业管理法律体系常见风险及法律控制

主讲人：镇江恒大绿洲翁志鹏2015年11月法律事务中心法律培训系列讲座之——讲座目录一、物业管理基本制度及相关概念介绍1、物业管理的概念2、物业管理的法律制度体系3、物业服务企业资质4、业主大会及业主委员会二、物业管理常见法律纠纷及风险防范1、因前期开发遗留问题引发的纠纷2、因物业管理权限引发的纠纷3、因收费问题引发的纠纷4、因停车引发的纠纷5、因第三人行为致人身及财产损害引发的纠纷6、小区公共设施缺陷致人损害引发的纠纷7、高空抛物致人损害引发的纠纷8、物业公司人员致业主受伤引发的纠纷仅供内部交流使用，请勿外传。2第一部分物业管理基本制度及相关概念介绍31、物业管理的概念物业管理——是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。——以上定义节选了2007年新修订的《物业管理条例》第二条的规定，新修订的《物业管理条例》最大的亮点是将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。称谓上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调物业服务意识和业主自治管理。从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。一、物业管理基本制度及相关概念介绍42、物业管理的法律制度体系（1）宪法宪法是我国的根本大法，制定其他法律法规的基本原则和依据。其中关于财产权、城市管理、公民权利等条款的规定，是物业管理相关法律法规立法的指导思想和根本依据。（2）物权法、民法通则物权法是物业管理最重要的法律支撑，其中关于建筑物区分所有权的理论是物业管理的法学基础。（3）物业管理条例开展物业管理的具体指导原则和规定。（4）其他相关法律法规协调解决开展物业管理过程中的各种问题。5一、物业管理基本制度及相关概念介绍3、物业服务企业资质根据《物业管理企业资质管理试行办法》第三条规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业服务企业的条件如下：序号比较类别一级资质二级资质三级资质1注册资本500万以上300万以上50万以上2专业人数不少于30人不少于20人不少于103管理面积管理两种类型以上物业，房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万㎡（2）高层住宅100万㎡（3）独立式住宅15万㎡（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万㎡。管理两种类型以上物业，房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万㎡（2）高层住宅50万㎡（3）独立式住宅8万㎡；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万㎡。有委托的物业管理项目4管理范围各种物业管理项目30万㎡以下的住宅项目8万㎡以下的非住宅项目20万㎡以下住宅项目5万㎡以下非住宅项目6一、物业管理基本制度及相关概念介绍4、业主大会与业主委员会（1）业主建筑物区分所有权：业主的财产权利是物业管理的前提，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2）业主大会：由小区内的全体业主组成，是小区内全体业主行使对共有财产的权利的最高权力机构，业主大会选举或更换业主委员会委员。（3）业主委员会：由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定和决议。一、物业管理基本制度及相关概念介绍78物业服务公司提供服务不符合要求，被业委会解聘2009年12月14日，某小区业主委员会向法院提起诉讼，要“管家”物业管理有限公司走人，并赔偿违约金。原告列举了物业小区保安未达到约定人数、小区消防器材大部分丢失、两年未为小区电梯办理年检等11宗罪，同时出示了一份679户业主赞同立即解聘物业公司的意见表等证据材料。法院经审理认为，本案中原告根据《业主大会议事规则》认可的表决方式，有过半数的业主均同意解聘被告，符合法律规定。法院依法判决，双方2007年9月1日签订的物业管理合同即日解除，物业管理公司在判决生效后7日内撤出小区，判决生效后未按时撤离按3000元/日、向原告支付违约金，同时物业管理公司承担案件受理费。案例分析1一、物业管理基本制度及相关概念介绍第二部分物业管理常见法律纠纷及风险防范9第二部分目录（一）因前期开发遗留问题引发的纠纷（二）因物业管理权限引发的纠纷（三）因收费问题引发的纠纷（四）因停车引发的纠纷（五）因第三人行为致人身及财产损害引发的纠纷（六）小区公共设施缺陷致人损害引发的纠纷（七）高空抛物致人损害引发的纠纷（八）物业公司人员致业主受伤引发的纠纷101、前期规划设计缺陷引发的纠纷纠纷形式：（1）因市政规划公示引发的纠纷；（2）绿地及公共配套设施变更引发的纠纷。防范措施：（1）向业主进行耐心细致的解释说明，及时收集业主关心的焦点问题及要求，把握动态；（2）在敏感时期把相关事态动向及时向主管领导汇报，必要时启动突发事件应急预案；（3）尽最大可能做好物业服务工作，疏导业主情绪上的对立，化解矛盾。必要时，应采取责任到人的做法（限定事件、限定时间、限定对象，完成特定工作任务）。（一）因前期开发遗留问题引发的纠纷112、商品房质量缺陷引发的纠纷纠纷形式：（1）房屋装修质量瑕疵引发的纠纷；（2）装修材料品质引发的纠纷；（3）其他纠纷。防范措施：（1）保修期内，发现质量问题的，物业公司应及时通知原施工方上门维修，并注意保存催促其上门维修的书面记录；（2）原施工单位不愿上门维修的，物业公司可另行委托进行维修，并对维修费用予以转扣；（3）因第三人引起的质量问题，且物业公司已尽到管理职责仍无法避免业主损失发生的，物业公司无需承担赔偿责任；（4）超过保修期限的，属于业主专有部分房屋需要维修的，维修费用需由业主支付。（5）以合同为依据处理，并向业主做详细的解释说明。12（一）因前期开发遗留问题引发的纠纷供水设施管理不当，导致物业公司承担责任2010年，某小区业主李某家中卫生间供水主管弯头处崩裂，导致爆裂跑水，造成李某家中全部受淹，多数财产受到损失。李某将小区物业管理公司诉至法院。经相关部门认定，事故原因在于物业管理公司管理不当。双方对于大部分财产损失赔偿达成一致意见，并履行完毕，但对于李某收藏的字画，双方分歧很大。李某将小区物业管理公司起诉至法院，要求物业管理公司赔偿字画损失50万余元。庭审中，被告物业管理公司辩称，原告字画损失与被告没有因果关系，原告未尽到妥善保管义务。法院经审理认为，因物业管理公司管理不当造成李某家中受水浸泡，物业管理公司与原告所受损失之间存在因果关系，物业管理公司应当对其管理不当承担赔偿责任。经鉴定，李某收藏的字画价值为10余万元。法院根据鉴定结果，判令被告物业管理公司赔偿原告损失。13案例分析2（一）因前期开发遗留问题引发的纠纷前期交接验收的风险防范：（1）树立正确的思想观念和态度，充分认识接管验收的重要意义。物业管理公司在接管验收中，要充分考虑质量问题对今后的管理带来的影响,与业主一起对物业进行严格验收；（2）验收时要认真对共用部位、共用设施设备进行查验，对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录；（3）要注意检查一些影响物业使用的各种细节问题，认真仔细检查每个房间每项设备和各个关键部位，重点查验其使用功能；（4）要注意交接的有关材料是否完整。14（一）因前期开发遗留问题引发的纠纷3、公共设施、公共物业权属不清引发的纠纷纠纷形式：①因会所的权属不清引发的纠纷；②其他公共场所及公共设施权属不清引发的纠纷。防范措施：①完善《商品房买卖合同》、《临时管理规约》的相关规定；②明确建设单位所拥有产权的会所、车库等部分与业主所共有的公共设施以及公共物业的划分，并进行管理释疑。15（一）因前期开发遗留问题引发的纠纷1、违反法律法规及业主公约的行为引发的纠纷纠纷形式：（1）对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道及其他违法、违约的行为进行制止引发的纠纷；（2）业主在进行装修时破坏建筑物承重结构及改变建筑物外观等装修管理引发的纠纷。防范措施：（1）未成立业主委员会的，根据《临时管理规约》规定的物业服务企业的职权进行制止；（2）对可能会引起较大纠纷的，及时与当地政府相关部门进行沟通，全力协助政府部门进行解决；（3）已成立业主委员会的，应当全力协助业主委员会进行处理。16（二）因物业管理权限引发的纠纷邻居装修致屋顶漏水，业主要求物业公司承担责任获支持2005年6月，张女士的楼上邻居在张女士家房顶上私自搭建了一间阳光房。据张女士楼上邻居称，该楼顶露台是购买房屋时开发商赠送，搭建阳光房也是经开发商和物业公司同意的。2006年8月，张女士家房顶漏水，导致房屋内家具和装修等受损。张女士以物业公司不履行物业管理义务为由提起了诉讼。要求物业公司对张女士的房屋进行维修，赔偿家具、装修等财产损失。物业公司认为，房屋漏水属于邻居建阳光房导致，属于第三人侵权导致，物业公司对此不应承担责任。张女士没有交纳物业费，物业公司不应承担物业管理义务，房屋漏水的损失应当由其自行承担。17案例分析3（二）因物业管理权限引发的纠纷法院经审理认为：因合同一方的违约行为侵害另一方的人身、财产权的，受害人有权选择依据合同要求承担违约责任或者依据侵权法律承担侵权责任，原告按照违约责任要求物业公司承担违约责任并无不当。物业公司以原告没有交纳物业费为由主张不应承担维修义务，于法无据，对物业费纠纷应另案解决。法院认为物业公司对房屋管理不善，已经构成违约。故判令物业公司查明漏水原因并予以维修，费用全部由物业公司承担，同时判令物业公司赔偿原告财产损失。18（二）因物业管理权限引发的纠纷装修管理的法律风险应对根据《物业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理公司。业主应当根据《住宅室内装饰装修管理办法》和当地一些相关的规定办理申报登记手续。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。19（二）因物业管理权限引发的纠纷装修禁止行为及注意事项：根据《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定，装饰装修禁止的行为及注意事项主要有：1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5、随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；6、任意刨凿顶板，不经穿管直接埋设电线或者改线；20（二）因物业管理权限引发的纠纷7、破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；8、违规堆放、使用、清运易燃装饰材料，家庭居室装饰装修所形成的各种废弃物，不按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放及清运；9、从楼上向地面或者由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物品；10、晚间居民正常的睡眠时间进行有噪音的房屋装修施工；11、车辆、行人通行的户外施工，不安置警示标志；12、其他影响相邻居民正常生活、影响建筑结构和使用安全、违反装饰装修法律法规的行为。21装修禁止行为及注意事项：（二）因物业管理权限引发的纠纷装修管理风险防范（1）物业管理单位对装修申报项目需到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。（2）在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。（3）在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料;是否存在违反有关装修法规的行为(如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源);装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。（4）验收工作是装修管理的最后