地产项目整体定位报告

公司简介◥INTRODUCTION中航工业·金府项目整体定位策划方案◥旗舰启航向中航工业致敬Page3站在全局的角度审视项目中航工业在成都的亮相作品中航工业资产全川版图14年度的品牌作品中航工业深耕地产行业的站位业界的开篇作品确保项目首发成功，实现中航工业资产在地产上的品牌站位构建具有中航工业特特色的成功开发模式战略目标Page4Contents报告结构项目开发战略客户定位市场定位品牌定位整体定位项目SWOT核心问题界定产品定位物业发展建议项目规划建筑风格园林规划配套建议营销建议销售收入测算整案逻辑结构开发商属性及需求分析地块及资源分析客群分析市场环境分析Page5从市场维度研判项目发展环境从开发企业属性及品牌需求界定项目发展的方向从客群维度解读项目发展机会从板块维度评价项目开发前景中航工业资产金府路项目发展定位从市场环境、区域板块、客群以及开发企业品牌四个维度去剖析项目开发所需要面对的环境和解决的核心矛盾。项目发展环境研究Page6宏观环境及房地产市场分析第一部分继续积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展趋于平稳，年终GDP增长率或将迎来一次巨大变化。1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度9月1月3月5月7月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月10.60%10.10%9.00%6.80%7.90%6.10%8.90%11.90%10.70%10.30%9.60%9.80%9.50%9.70%9.10%8.90%8.10%7.60%7.60%7.90%7.70%2008年2009年2010年2011年2012年2013年中国2008年-2013年第1季度GDP同比增幅走势图96949290108106104102100981102011年2012年2013年CPIPPI2011-2013年5月中国CPI、PPI走势40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%4500040000350003000025000200001500010000500001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月2011年2012年2013年当月城镇固定资产投资(亿元)同比增长2011-2013年5月中国城镇固定资产投资及其同比增幅走势利率维持不变，银行资金紧张，信贷方向发生偏移。12月4月1月3月5月7月9月2月4月6月8月2月4月6月8月2月6月8月2月4月6月8月2月10月12月10月12月10月10月12月10月12月4月我国银行存贷款利率调整历程一览25.00%20.00%大型金融机构中小金融机构我国银行存款准备金率调整历程一览2%0%15.00%4%10.00%8%6%存款基准利率贷款基准利率-6.00-4.008.006.004.002.000.00-2.0010.002008年2009年2010年2011年2012年2013年实际利率（%）存款基准利率（%）CPI（%）5.00%0.00%我国2008年-2013年5月CPI与存款基准利率情况经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展以年初的“国五条”为主，加大调控力度。时间2013.1.282013.2.202013.3.12013.5.13单位国务院国务院常务会议国务院国土资源部全国性政策文件或措施《国务院办公厅关于印发近期土壤环境保护和综合治理工作安排的通知》国五条《关于继续做好房地产市场调控工作通知》《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》执行日期————即日即日主要内容被污染地块治理达标前，不得开发住宅1完善稳定房价问责制度;2扩大房产税改革试点;3增加中小户型住房供应;4地级市把农民工纳入保障房建设;5严格执行明码标价。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20%计征。要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定2013.5.29中国室内装饰协会、中国室内环境监测工作委员会和国家室内《儿童房装饰装修安全技术规范》车内环境及环保产品质量监督检验中心即日对装饰装修工程中的儿童房和儿童家庭以及儿童活动场所的装饰装修工程进行安全规范，包括装饰装修的结构安全、设计安全、有害物质控制和材料阻燃性能进行了严格要求。2013.5.30国务院《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》即日要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。中央坚持调控，一线城市外地方落地效果差地方版国五条细则。城市武汉银川成都昆明石家庄长沙时间3.313.313.313.313.313.3120%交易个税未涉及未涉及未涉及未涉及未涉及未涉及信贷政策未涉及未涉及未涉及未涉及未涉及未涉及房价控制目标房价同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅新建房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅限购政策无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施广州3.31严格执行国办发„2013‟17号文关于可提高二套房首付款出售自有住房个人所比例和贷款利率得税的征收规定房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可深圳济南3.313.31未涉及未涉及必要时调整二套房首付比例和贷款利率未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施无新限购措施2013年继续实施稳健的货币政策——6月货币市场出现流动性紧张局面，但5月末M2余额104.21万亿来看，整个金融体系并不缺钱，市场上出现的“钱荒现象”只是结构性短缺，短时间内货币政策不会有放松的趋势上半年领导、单位强调继续从税收、土地方面调控房地产18届三中全会之后，政府有意弱化对房地产的行政干预，转向市场调控；不同地区的政策执行存在差异：1）一线城市政策压力大，房价压力下“限预售、限网签”等非常规调控手段仍将频繁运用；2）多数二三四线城市政策料将维持稳定地价走高或倒逼政府出台更多措施抑制地价上涨“支持首置刚需”成为管理层“有限维稳”的主要手段。流动性偏紧格局下，对首套房贷仍强调优惠利率与放贷倾斜首付优惠/放贷倾斜——政策关键词——房价控制目标不能放松抵制地价上涨房贷额度收紧下，支持首套房贷限预售、限网签限定未来出售价格的“限价地”一线城市政策压力大明年楼市政策预期：调控格局不变，房价目标难松。1.经济趋势、流动性、通胀因素存在不确定性，对于市场影响中性偏消极；2.房价飙升刺激房产投资，从而对实体经济产生挤压，并严重压缩了货币政策放松的空间；3.现行土地制度和地方政府对土地财政的过度依赖导致房地产问题恶性循环；4.楼市调控调性不变：刚需依然是市场主力。预计2014年市场预计出现震荡，市场不可预判性增加，房地产政策环境将偏紧，1、2年的市场预期平稳，3、5年，乃至5年以上，较难预测，在项目销售周期内，将面临整体市场下行与政策趋紧的双重压力，项目整体开发运营存在较大风险。结论小结经济下行，调控延续、金融政策“保、压”差别化；14年房地产整体震荡下行趋势明显；首置、刚需类产品仍为房市发力机会点。项目发展面临的整体市场环境成都固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额增速放缓。2005-2013年1-5月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图36.91%32.55%36.21%39.99%20.18%29.20%31.07%31.72%32.32%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%45.00%40.00%35.00%30.00%1500100050003000250020002005年1-5月2006年1-5月2007年1-5月2008年1-5月2009年1-5月2010年1-5月2011年1-5月2012年1-5月2013年1-5月全社会固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占固定资产投资比重16.8%20.3%10.4%16.8%36.1%19.6%17.8%16.8%21.1%5.0%0.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%40.0%35.0%10000700060005000400030002000900080002005年1-5月2006年1-5月2007年1-5月2008年1-5月2009年1-5月2010年1-5月2011年1-5月2012年1-5月2013年1-5月城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅2005-2013年1-5月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况从成交情况来看，以双流、新都为代表的二圈层仍居高，城内五区中成华区最高，金牛区最低，与供应量较少有关2013年10月成都市各城区商品住宅销量及价格对比图（单位：万方）10万方均线20万方均线二圈层为成都房地产市场主力区区域锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江新增面积(万㎡)----------------------------------------备案面积(万㎡)10.4717.753.7111.705.6621.5930.7718.3518.2523.9325.558.112.685.721.852.131.583.232.634.27备案均价(元/㎡)----------------------------------------10月新增预售约72万方，全年新增开工未预售面积约744万方200万方均线100万方均线2009-2013年9月成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图（单位：万方）时间2009年2010年2011年2012年2013年差额（万方）427.671120.031208.731265.73743.47合计4765.63万方10月秋交会后推盘量下滑，认购率大幅下降至今年最低水平2011-2013年10月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、%）开盘认购率50%均线高层、中高层仍为主流，高层占比达68%，中高层占比18%2013年10月大成都范围内各建筑类型销量及价格对比图（单位：万平方米）建筑形态独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅花园洋房多层小高层中高层高层超高层新增面积（万方）--------------------销售备案（万方）1.710.413.061.030.864.2511.6939.07149.788.07备案存量（万方）--------------------刚需户型（50-110㎡）占比77%居首2013年10月大成都范围内各面积段销量及价格对比图（单位：万平方米）面积段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上新增面积(万㎡)--------------------------销售面积(万㎡)1.3731.4287.8851.5620.2217.104.714.192.722.831.801.160.93存量面积(万㎡)--------------------------住宅：10月天邑宏御花园冲上首位，中信城集中备案排名项目名称备案面积(㎡)1天邑宏御花园56239.372中信城29357.593霏红榭庭院25108.514嘉和首座25106.895御岭春天19169.256中铁西城19057.517保利春天花语18847.518保利玫瑰花语186319玛塞城18054.7110棠湖泊林城176