[17-095] 合富辉煌天津市星运定位项目提案

合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.项目概况本项目的地理位置概况本项目地块位于开发区泰祥路与泰达大街交口处。东侧为规划中的泰达时尚广场（包含泰达足球场、会展中心、休闲娱乐区、高级公寓、商业配套等设施），以及公路和轻轨的交通枢纽中心；南侧为现有的管委会、海关、泰达国际医院、图书馆、泰达学院、金融贸易区（天津未来的商贸与金融的副中心）等；西侧为现有的泰丰公园、室内热带植物园等生态设施景观资源；北侧为泰达小学、中学等教育设施。合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.规划要点概述土地面积总占地105,299㎡，容积率1.2，总建筑面积11.8万㎡；整体由1幢超高层（170m）、5幢中层（95m）及1幢3层的酒店（设有120套总统套房）组合而成，配备8000㎡的商业及高级会所，社区整体共有550个停车位（车位配比为1：0.8）。合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.项目理解政府宏观调节“限制中间、发展两头”本项目区域房地产整体水平较高，开发需求均以高档为主本项目基本定位为高档住宅，目标客户群依此为依据进行针对性诉求合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.目标客户群核心竞争力消费特点竞争力提纯市场定位产品定位形象定位开发理念针对性方案总结引导具体高端产品定位的考虑从目标客户群与核心竞争力出发引发本项目的定位推导思路。合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.主力客户群定位分析目标客户范围目标客户地域范围环渤海经济圈大北京规划圈滨海新区规划圈天津经济技术开发区合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.国际客户范围全球国际知名大型企业在滨海新区投资设厂的外资企业港澳台资企业合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.目标客户群职业层次私营企业主外资企业及私营企业的高级管理者高科技、IT、金融、证券、保险等朝阳行业的金领一族国企的高级管理人员及各政府部门的高级公务员从事经营管理工作的港澳台人士外资企业中担任高级管理者、技术骨干的外籍人士合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.目标客户群心态分析尊贵身份的体现他们是高知、高职阶层达到“双投资”的目的物业以自住为主对居住环境要求高，强调是富人聚居社区事业进取心较强容易接受新观念、新事物，具有超前的远见合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.天津市购房主力阶层家庭收入类型的收入特征如下表：天津市购房主力阶层收入类型特征类别家庭类型年收入幅度月收入幅度月供款幅度1超高收入型120,000~180,000元10,000~15,000元5,000~7,500元2高收入型96,000~120,000元8,000~10,000元4,000~5,000元3中高收入型72,000~96,000元6,000~8,000元3,000~4,000元4中上收入型48,000~72,000元4,000~6,000元2,000~3,000元5中等收入型24,000~36,000元2,000~3,000元1,000~1,500元6中低收入型12,000~24,000元1,000~2,000元500~1000元表：7成20年按揭额度各类型家庭购房可承受总额类别月供款额度按揭金额可承受物业总金额15,000元约93万元约116万元24,000元约74万元约93万元33,000元约56万元约67万元42,000元约37万元约46万元51,000元约19万元约24万元6500元约9万元约12万元备注：以上按揭款以8成30年计算。保守估计家庭年收入在96，000—120，000元/年以上合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.本项目目标客户群消费特征通过消费品的品牌、品位及昂贵的价格对其身分地位进行表达的需求人居理念上更易接受生态、健康、环保等超前的概念唯技术论者，对生态智能十分依赖，对住宅舒适度的科技保障深信不疑头脑精明，对于赚取金钱的计算非常到位，在表现其身份地位的超高端消费时表现的非常理性合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.项目定位分析开发理念探讨形象定位确立市场定位确立产品定位确立项目分析定位思路合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.深度优势√金融街√管委会√地域未来无限升值潜力√国际化趋势√高端产品优势及市场空白共享优势√泰达足球场√泰达国际会展中心√轻轨列车√绿化景观√泰大学院和滨海大学√图书馆√滨海医院分析提炼项目核心竞争力合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.项目优势的深度挖掘滨海金融街效果金融街作为开发区的CBD区需要大量的生活设施和服务配套场所。滨海金融街的需要合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.开发区新管委会开发区新管委会所有部门集中办公，做到一站式服务。这里包含了工商、税务、海关等政府服务机构。这里除了设立大型金融机构也吸引着中小型创业公司、各地各企业住外办事处的设立，同时律师楼、会计师事务所、设计工作室、中介公司等服务型企业也将不断进驻。现代商务会所的服务豪华住宅的匹配供应星级酒店的服务高档物质消费、精神需求的服务开发区新管委会的需要合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.为商业、金融配套服务的市场空间和空白点刚刚出现，短时间内不可能全部完善，市场需求会逐步放大。核心竞争力之一合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.地域的升值潜力该区域同时集中了政治、经济、交通、文化、教育、体育、医疗等几乎所有具有升值潜力和发展趋势的优势因素，使这里成为开发区未来的新中心。作为投资型固定资产的市场会保持相当旺盛的需求，升值潜力巨大。核心竞争力之二合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.外籍人士在此工作生活。要求在区内设有国际化标准的服务设施，同时设立多元文化交流的场所。国际化趋势需要多元文化为基础，建设多元文化交流的载体平台。核心竞争力之三合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.自身高端产品优势及市场空白（1）名家手笔，彰显高端非凡品质※阶梯式错开，体现均好性※建筑高度错落有致※外立面时尚超前，而又不失简约大气※容积率1.2，建筑密度仅约为15%※近9万㎡的超大比例园林景观※四梯三户（甚至四梯两户）※产品大胆创新、超前※大面积、高配置的高端户型设计，南北通透核心竞争力之四项目高端品质优秀，独特卖点明显；生态环保型建筑更符合我们的目标客户群需要。合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.（2）高新产品空白期开发区市场目前正好处于高端产品消化快要结束的时期，未销售的存量不多，其他项目正处在规划运作之中，市场面临空白。高端创新产品市场需求依然旺盛，市场空白将保持相当长的时期。核心竞争力之五合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.针对性方案由本项目竞争力提纯，归结出来五方面市场需求要素，用以确立本项目的针对性方案。※高端豪华住宅、商务中心、星级酒店、时尚休闲购物场所※开发投资型住宅，匹配部分适度面积的中等户型※国际性多元文化的业主会馆、酒吧、咖啡馆、俱乐部等休闲娱乐场所※科技智能型生态环保住宅※高尖端产品、全新的居住概念、一段时间内不会落伍的产品、不可逾越的层次和等级合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.市场定位生态环保、时尚超前、人居典范——国际豪宅社区合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.发掘一种全新的豪宅概念从东西方人居理念结合建筑的高度进行创新建筑人+自然人+自然天人合一和谐统一西方东方合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.产品定位人、自然与建筑的和谐统一新人性关怀，新人居建筑合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.近未来建筑即是一个发现，也是一个创新。近未来建筑能为客户群带来什么呢？一个东西方多元文化平等交融的社区一个高素质、高品位的人群社区一个内敛、开放、超前的时尚社区一个科技智能的生态社区一个全新的无可比拟的高档社区合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.形象定位开放平等、高贵人性、时尚超前的生活合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.暂定案名未来·视界星运·空中豪庭光芒生态·STYLE东部时区海阔天空超前时代美好年代推荐案名合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.全案定位一个以现代科技为载体融合东方神韵和西方精髓生态、时尚、超前的国际豪宅社区合富辉煌房地产HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.风险规避产品超前的“度”入市时机的威胁