郑州江泰置业京广南路项目整体定位与物业发展建议2部分

文件过大，整体分为3个部分上传2总价承受能力40-50万30-40万20-30万从事行业利润（洗化城、鞋城等）比较高的生意人生意人层级从事行业利润低（农贸批发市场、万客来），有多年积累的生意人从事生意时间较短的生意人，或者有着一定经济积累的生意主管住房需求舒适型三房紧凑型三房/或舒适性两房居家型两房（过渡产品）商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民3商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板依托于二七区的整体商业环境不断发展•2006年商业额2547854万元，比上年增长22.6%；•社会消费品零售额761154万元，比上年增长17%；•二七区内各类大型商场（市场）45个，其中营业面积1万平方米以上的有22个；南部商圈的规模不断壮大•中原百姓生活广场规划占地面积421亩，分七大区域16个行业，可容纳1万多家客商，提供8万余个社会岗位，年交易额300亿元；•二七服装工业园区是河南省服装工业三大基地之一。预计服装年产量可达7000万件，年产值达15亿元以上，直接安排就业岗位1.5万个；工业园区未来可以形成有力支撑南区原住民4不希望占用太多生意资金实惠实用关注户型的舒适性做生意来钱很快，但也不希望占用太多资金——日化批发生意老板喜欢功能空间较为紧凑的户型——日化批发生意老板买房会占用生意资金，赚钱了才会考虑买房——万客来奶糖批发生意老板对功能空间要求紧凑，三房100-110更为喜欢——万客来批发生意主管面积赠送很喜欢——洗化批发生意老板客户描述看房经历：西边有一套，园林好，但房型差，太暗，放弃了，买了富田太阳城，有升值潜力，通达性好——鞋城批发生意老板复式产品，不适合居住不喜欢——万客来批发生意老板商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民5总价承受能力新郑州人层级置业需求来自其他县市的在郑州多年工作的打工者，年龄在30-45岁间，有一定经济积累30万左右10-20万•安家落户，或者子女教育•紧凑型三房/舒适性两房来自郑州其他地市的打工者，年龄在20-30岁间，经济实力较弱从学校毕业，工作时间不长，年龄在20-30岁间，有一定经济积累，工薪阶层•总价承受能力低•渴望有套房作为过渡•公寓/一房/或紧凑型两房等小户型商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民6商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民我们项目客户年轻人很多，好多都不是郑州本地人……也有在中心区、东边工作的，就是看中北区的居住氛围和我们项目的性价比——非常男女置业顾问很多大学毕业生、年轻人。主要看中的是价位，性价比很重要，区域问题可以引导——SOHO置业顾问•性价比可以突破区域抗性定义为：非郑州本土出生，在郑州长期学习或工作，并打算在郑州定居的人群为新郑州人南区不了解，但会考虑——房交会付姓女客户南区较远，交通不方便，但不要太东南，本项目可以接受——房交会孙姓女客户对南区没有特别抗性——房交会李姓女客户•新郑州人（消费者）区域抗性不明显7受城市化的影响，新郑州人的比例将稳定增加•2006年，郑州市居住在城镇的人口为436.3人，占总人口比重（人口城镇化率）为60.2%，比上年增加12.2万人，增长2.86%；•到2020年，郑州市中心城区常住人口（包括户籍人口和半年以上暂住人口）控制在500万人以内。商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民随着郑州房价的高企，新郑州人越来越倾向于边缘化置业•新郑州人的置业特点：单身贵族、或者二人世界家庭，处在生命周期中小太阳之前的家庭结构；月收入较高，在支付月供上没有问题，但存在首付问题；非郑州本地客户，在置业时区域情节容易引导，不受太多生活圈子影响；较年轻，易于接收新鲜事物；对户型的空间的需求不要求奢华，多为过渡性物业使用，但要求空间的舒适性和实用性；•郑州房价的高企，其他各片区越来越成熟，房价也上抬，新郑州人必将成为被动郊区化的一份子；本项目可通过产品发力，具有一定品质的创新产品，并依靠价格杀手锏，可以抓住这拨新郑州人的需求；8商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民置业倾向区域外来地市客户北区新乡、焦作、安阳、濮阳等东区开封、商丘等东南区新郑、许昌、信阳等西南区新密、新郑、登封等中州大道以东，外地客户80%都不过分，03年买的地，04年6月份开始卖，什么都没有，郑州人搞不起来，一宣传地市人看好，大部分都不是住在郑州人买的；——专业人士新密客户都在帝湖置业；——专业人士许昌、信阳走107的多，现在南边的人走高速的多，从新开区多；——专业人士——访谈信息归总9商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民从事行业：煤炭为主的相关行业暴发户比较多，来得客户都是有车的，没车的比较少，新密、登封开煤矿的；——正商蓝钻置业顾问20%是新密、登封的暴发户，煤矿主；——亚星盛世家园总价承受能力强：大多在50万元以上需求户型：以舒适性大三房为主项目均价（元）户型需求面积区间（m²）总价（万元）仁恒上元4100两房（部分）80-9035左右三房（为主）130-14050-67亚星盛世4800-4900三房120-14055-70置业敏感点：大、豪、彰显身份煤矿主有消费能力，但消费理念有一些问题，可以抄一下帝湖，很虚的东西有一些刺激作用；——亚新美好时光10商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民矿业的持续景气，有利于周边资源型城市的长期发展交通条件的持续改善•最近5年，中国的能源消费增长速度超过了经济增长速度•石油消费增长强近，但供给却越来越多的依赖于进口•中国低下的农业效率，决定了中国不可能随意增加生物燃料产量•国家能源战略中，煤炭地位更加突出•“大郑州规划”建立“90分钟生活圈”为新密等周边县市来往郑州提供便利交通条件。11原住民类型•政府、医院、学校等事业单位老员工•铁路、客运、宇通等企业单位老员工•城中村的业主•老居住小区的业主置业需求：换房/给子女买房结婚户型需求：舒适性两房/三房总价承受：30-50万置业敏感：配套成熟/大社区80%在二七区，主要是教师、医生、公务员、政府官员等等，40岁左右；20多岁年龄的不多；个体老板不多。主要是换房，或者给子女买——亚星盛世家园项目客户类型户型需求升龙国际主要是铁路、村民、企业职工换房，周边居民多关注2房（89m²）、3房（130m²）看户型，关注价格，30-50总价可以接受——升龙国际置业顾问主力3房，110-120m²，周边多，铁路局——长城康桥华城我们这边棉纺、铁路职工不多，周边事业单位的也不多——仁恒上元原住民置业主要看中片区环境、配套、社区等，他们置业的主要方向是在航海路以北，或大学路以西的位置商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民12片区逐步成熟原住民客户置业敏感点良好居住氛围生活配套成熟具备条件拟合需求项目开发期内，原住民会作为有效客户群逐步增加，但仍非主要客户群体商贸批发生意人年轻的新郑州人周边县市矿老板南区原住民1312345价格户型建筑外观社区园林景观建材社区设施配套周边市政配套区位地段物业管理教育配套对产品的关注度•希望客厅大一些，客厅朝南最好；园林，最好像公园，有假山，有水等——万客来酒类批发女老板52%的受访客户的置业目的是为了改善居住环境客户对户型、园林、配套、物管保持了较强的关注性14╬市场大势研判╬区域价值分析╬客户价值挖掘╬产品机会点分析╬竞争分析15本项目受90/70限制90平方米以上90平方米以下分析原则：出于项目规模和竞争考虑，仅针对产品本身进行分析，不涉及园林、规划、风格及其它1650万45万40万35万30万3070405060809015万20万25万公寓一房二房三房112334445567889101011111313171716141412121818曼哈顿广场12康桥上城品3郑州国贸中心4亚新优盘5升龙国际中心6华城国际公寓花都港湾78非常男女9首座国际广场10蓝钻国际公寓11鑫苑国际城市花园13富田太阳城17建业置地广场18华府国际公寓思达数码国际公寓1415正商世纪港湾12正商蔚蓝港湾1670年代1515小户型供应热点大户型两房总价高销售缓慢市场供应不足客户访谈：•买房结婚，70、80就够了，不用太大，总价最好在30万左右；•至少要买两房，一房不实用，总价最多不能超过35万。市场供应热点同客户需求不匹配，60-80m²两房和90m²以下小三房产品严重稀缺，客户潜在需求未被满足两房产品相对成熟市场面积偏大，总价相对较高，控制面积和总价是市场及客户细分下的正确选择290m²以下90m²以上17小户型公寓产品多以高梯户比的内廊或回廊形式组织，造成部分产品采光、通风、朝向存在问题，居住舒适度不足；受政策影响，客户置业心理趋于理性，纯投资产品开始逐渐失去市场曼哈顿广场市场上升阶段出现的纯投资产品和客户置业心理在政策调控后将出现较大转变，提升居住品质的小户型公寓产品将成为产品机会点专业人士访谈：现在市场上的小户型，特别是公寓产品都以投资为主，地段好就行，根本不适合居住；政策调整之前，买小公寓投资的很多，但2月份之后就少了，客户也都变理性，要求有一定的实用性建业置地广场90m²以下90m²以上公寓住宅小户型18市场现状：户型结构单一，居住品质受到严重影响基本无创新和实用性赠送出现客户需求：具有良好居住性的公寓产品是新政后购买热点实用面积赠送和户型创新能极大刺激客户需求增加实用性的创新产品和改善居住舒适度的面积赠送是公寓产品的突破点客户访谈：现在买公寓也不会只看地段了，还是要房子本身结构合适、户型好，这样的房子才有升值潜力，购买风险小；公寓能变成两房当然好了，实用很多，价钱合适的话，很多年轻人应该会买90m²以下90m²以上公寓住宅小户型19户型结构不合理：暗厅暗卫、面积浪费、动线交叉、功能分区混乱等赠送面积少：无论户型，少有面积赠送，凸窗、入户花园、夹层等方式均少见郑州市场这两年太好了，而且买小户型的投资的也多，大家都只关注地段，不讲究品质，反正怎么做都有人买；郑州虽然是二线城市，但产品设计比其它城市要差很多，好产品不多；基本没有什么赠送，赠送的也不一定实用。市场现售产品品质一般，处于产品设计初级阶段，优化户型结构，提高实用性方面存在较大突破空间专业人士访谈花都港湾76㎡富田太阳城78㎡蓝钻公寓50㎡90m²以下90m²以上公寓住宅小户型20市场创新产品较少：仅05年推出立体世界3.9米挑高客厅和局部5米夹层设计，以及E立方的5米挑高小复式；后续因市场火爆，产品创新受到忽略。购买小户型客户以经济能力较弱的年轻人首次置业为主，获得更多的使用面积是其购房主要诉求。鑫苑国际城市花园79复式立体世界5米夹层E立方5米挑高小复式05年推出，当时市场反应热烈，销售火爆一处庭院二房变三房07年初入住，客户反映实用性差，性价比低市场现状：创新产品少，实用性不高面积赠送是小户型客户购买的潜在敏感点，但未得到足够重视增加使用面积并具有较高实用性的面积赠送是产品创新的主要方向，比如“一房变两房，两房变三房”等VS客户需求：具有较高实用性的功能空间赠送客户访谈：买小户型都希望实用性要强，能赠送使用面积最好；二房变三房？如果实用的话那当然好，我觉得买房的都会感兴趣；90m²以下90m²以上公寓住宅小户型21普罗旺世现象►一二期推出250㎡以上别墅及150-200㎡多层产品，销售速度一般，最高均价3800；►三期07年8月推出90-104㎡小高层，22天销售1100套，实现均价4500客户访谈：想买三房或四房，但看了很多，觉得太贵了，基本都要6、70万，压力比较大；现在房价很高了，所以不用买太大的，够住就行，110、120比较合适市场总体供应面积偏大，紧凑三房成为市场机会点房价迅速上升后带来的总价压力开始体现，市场由追求舒适的大户型产品向低总价的紧凑型产品转变，控制总价的实用产品将成为市场突破点1曼哈顿广场2康桥上城品34亚新优盘5升龙国际