个人购房贷款业务的法律审查

个人购房贷款业务操作手册培训资料个人购房贷款业务的法律审查营业部法律事务处贾俊英电话:86760248根据操作流程分为两个部分:第一部分按揭项目贷款授信的法律审查第二部分发放贷款的法律审查第一部分按揭项目贷款授信的法律审查房地产开发企业主体资格的审查项目的审查申请按揭贷款授信手续的审查重点是对主体资格证明文件的审查（1）企业法人营业执照审查内容包括：营业执照内容与公司章程相关内容是否一致？经营范围是否合法？公司是否按规定及时进行年检？必须审查公司营业执照原件，或提供加盖公司印章（注明“与原件核对一致”）的复印件，必要时要在登记机关核实真实性。（2）税务登记证审查内容包括：是否按规定及时进行年检？必要时要到税务机关核实公司是否欠缴税款？（一）房地产开发企业主体资格的审查（3）公司章程审查内容包括：是否为公司最新的章程？章程是否有股东签名？是否经过登记机关登记？章程内容有无违反法律、行政法规的规定？章程对法定代表人有哪些规定？章程对公司向银行融资有无特别约定，如有约定，是否按约定的条件或程序向银行提供有关法律文件？公司章程对担保有无特别约定？必须审查公司章程原件，或加盖公司印章（注明“与原件核对一致”）的复印件，必要时去工商行政管理部门核实公司章程的真实性。公司章程原件或加盖公司印章的复印件作为重要信贷档案保存。（4）资本情况审查内容包括：公司的注册资本是否满足法律规定的最低限额？严格审查公司注册资本及实收资本是否真实？主要是通过审查验资机构提供的验资证明，核实实收资本到位情况，防止虚假出资或抽逃出资，并注意营业执照中的注册资本与公司章程的规定是否一致。审查是否按公司章程的规定分期缴纳？对于未按期交纳的，要查明原因，督促公司股东按期缴足资本金；未缴足资本金而需要审批贷款的，应在限制性条款中要求将按期缴纳作为发放贷款的前提。（5）房地产企业开发资质审查内容包括：开发资质证明是否有效？开发的项目面积是否符合开发资质的规定？（6）法定代表人审查内容包括：公司章程规定的法定代表人是谁？与营业执照上是否一致？公司章程对法定代表人是如何确定的，其权限有无特别限制？与银行签署的各种法律文书是否是法定代表人或授权代理人的签字？（7）其他材料，如机构代码证、开户许可证、贷款卡等。（重点是对以下法律文件的审查）审查的法律文件包括：（1）立项批复（2）国有土地使用权证（3）建设用地规划许可证（4）建设工程规划许可证（5）建筑工程施工许可证（6）预（销）售许可证上述法律文件审查的关健:是否完整、有效、合法？证件内容中项目开发主体、名称、地址、面积是否前后一致？证件取得时间是否有序？（如有不一致或无序之处应附有权机关证明或合理说明。）（二）项目的审查重点是审查股东（大）会决议、董事会决议审查内容包括：依据公司章程，审查公司是否提供了相应的董事会或者股东会、股东大会决议？如果公司章程没有对此作出规定，我们要求提供由股东会或股东大会作出的决议(按照总行的要求)。担保是否超过规定的限额？公司章程对担保的总额或单项担保数额作了规定的，董事会或者股东会、股东大会在作出担保决议时，不得超过规定的限额。（三）申请贷款授信手续的审查第二部分发放贷款的法律审查第一次法律审查第二次法律审查1、借款人主体资格审查（1）完全民事行为能力的要件（2）主体资格证明文件审查内容包括：身份证明的名称、有效期、发证机关等事项。（一）第一次法律审查2、贷款手续的审查（1）婚姻证明（2）购房合同（3）首付款依据（必须符合规定的比例、单证）（4）收入证明（5）财产共有人同意将所购房屋设定抵押的承诺书（6）证明所购房屋符合人民银行的规定的相关资料（住房必须是主体结构已经封顶；商业用房必须竣工验收合格）（7）授权委托书（有代理人的,是否有书面授权？授权权限、期限是否明确？有限代理事项是否超越授权范围？）根据《转发省分行关于启用信贷业务第二次法律审查表的通知》［川农行营办发（2006）77号］要求主要内容包括：（1）合同文本使用是否恰当。（2）合同内容填制是否准确规范。（3）上级行、本行法律审查人员提出的需要在信贷业务合同中载明的限制性条款是否在合同中载明。（二）第二次法律审查谢谢大家！