二手房买卖法律知识手册

2011-8二手房买卖法律知识手册长沙中联法务客服部编制内部资料请勿外传2目录第一章二手房买卖法律知识.........................................................................................4第一节签订房产买卖合同前应当注意事项................................................................4一、哪些房产不能进行转让....................................................................................4二、签订买卖合同需预先审核的三大要素（卖方、买方、房屋）.........................5三、合同为代理人签字，但是没有授权委托，合同效力及后果怎样？..................7四、夫妻共有房产的买卖........................................................................................9五、看楼书的作用.................................................................................................10六、定金、订金、诚意金的区别...........................................................................11七、车位能否转让.................................................................................................12八、附着户口应当注意的事项..............................................................................13九、租客不肯放弃优先购买权。又不肯购买，如何处理？..................................14十、未成年人房产交易的处理程序.......................................................................15十一、继承房产交易程序......................................................................................16十二、凶宅买卖合同的效力..................................................................................17十三、期房的概念及相关法律问题.......................................................................18十四、一房两卖的法律后果..................................................................................19十五、录音证据的效力及使用..............................................................................20第二节、二手房买卖合同的签订应当注意的问题.....................................................21一、约定面积与实际面积不符，有何法律后果.....................................................21二、房号填写易于引发的法律纠纷.......................................................................22三、托管定金的相关问题......................................................................................23四、合同义务先后顺序应当注意的问题................................................................24五、房屋朝向为什么不能承诺..............................................................................25六、阴阳合同的法律效力......................................................................................26七、未约定营业税、个税有何风险？...................................................................28八、合同有涂改、增添如何处理...........................................................................29第三节、合同履行过程中的法律问题.......................................................................30一、迟延履约与根本违约......................................................................................30二、履约催促函....................................................................................................313三、限贷令的司法认定.........................................................................................32四、主体变更确认书的意义..................................................................................33五、合同履行过程中被法院查封，如何处理........................................................34第二章签约指引..........................................................................................................35第一节签约流程图...................................................................................................35第二节房地产买卖（居间）合同签署指引..............................................................364第一章二手房买卖法律知识第一节签订房产买卖合同前应当注意事项一、哪些房产不能进行转让根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。上述类型中用下划线标注的为常见现象，可见，小产权房、安居房、军产房、期房等在取得全部产权前禁止进行交易。因此在促成买卖合同签订前，一定要查实产权，以便明确房产是否确定能够依法进行转让。否则，促成了无效的买卖合同，不但无权收取佣金，还面临赔偿损失的责任。5二、签订买卖合同需预先审核的三大要素（卖方、买方、房屋）签订一份有效的买卖房屋，必须要买卖双方为适格主体，房屋必须在法律允许转让的范围内。首先，审查卖方主体资格。1、卖方必须是实际产权人（即产权证上的业主），如果不是实际产权人，则代理人必须有授权委托书方能签订买卖合同。2、如卖方是未成年人，则应由监护人签订买卖合同，且签订合同前，需要到公证处办理监护权公证，证明监护人有合法监护权且处分房产是为了未成年人利益着想。3、共有房产要全体共有人签字同意出售，否则合同不发生法律效力。其次，审查房屋是否在法律规定转让的范围之内。签订合同前，一定要核实房产权利是否有瑕疵（即产权是否存在异议登记），是否取得全部产权（即是否已经取得红本房产证），是否存在查封，如存在上述问题，则房产不能进行交易。最后，审查买方是否主体适格。买方必须是法律、法规规定可以购买房产的权利人。因此，要查看买方是否受限购令、限外令的影响。如买方属于政策原因限制购买的，则合同不能履行，中介公司不但收不到佣金，而且对声誉造成较大影响，甚至面临赔偿损失的责任。限购令：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。PS:根长住建发[2011]75号的规定：“家庭”，仅指夫妻双方及未成年子女；“环长株潭户籍家庭”，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家庭（含集体户口，包括农业户口和非农业户口）6限外令：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。——建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》7三、合同为代理人签字，但是没有授权委托，合同效力及后果怎样？答：此种情况下属于效力待定的合同。从专业角度来讲，所谓效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。简单来讲，此处的代理就是指未得到权利人追认，则合同暂时未发生法律效力，一旦被代理人追认了合同，则合同生效。一旦被代理人拒绝追认，则合同不生效。★案例链接★小张要出售一套房子，本人不在长沙，便要小李代替他找买家并签合同，但是没有书面的授权委托书。小李通过A中介公司，与小王签订了买卖合同。合同签订后，发生了意想不到的变化，房价一路突飞猛涨，短短几天时间便涨了20多万元。小张心情那个激动啊，心想，小王跟我一不沾亲二不带故的，而且也不是美女，不能便宜了他，这房子不能按这个价格卖了。于是按照律师指示，书面通知小王，称并没有授权