以法律和资本的智慧破解房地产现金流困境

以法律和资本的智慧破解房地产现金流困境一叶知秋•中国的经济面临严竣形势时,房地产市场的冬天已经马上就来了,在冬天到来之前做好准备的将有惊无险的度过这个漫长的冬天.作为一个在法律与资本之间游走的专业人士,我们相信,该是法律与资本发挥其智慧大显身手化解房地产企业困境的时候.法律的智慧•法律的智慧包括风险到来前的自我保护;法律的底线和预先设计;违约与生存的成本计算等等.•一些后知后觉的企业还在抱着自已的霸王的格式化合同摆出一副老大的架势资本的智慧•资本的智慧主要是借鉴资本市场的多种先进的金融产品和交易模式,化解房地产市场的流动性困境.•资本市场是流动性最强的市场,当我们需要化解房地产流动性困境,我们不可回避地要拿起这块他山之石.股东权利的自我保护•房地产企业的风险归根结底是股东投资的风险.•股东最本质的利益是投资的收回和利益的回报.•股东要对抗的是债务成本预先准备的法律保护•(1)股东权利的主动预先隔离—保住本钱•(2)管理层和团队权利的主动预先隔离—维持稳定和发展的基础•(3)利益共同体的主动预先隔离—没有了利益共同体的同舟共济,这个冬天将很冷解决流动性手段之—以实物代现金•工程,设备,销售,广告,员工等费用的以房代款•以房代款实际上包括了一个房屋的销售过程;一个工程款的结算过程•房屋的销售当然是以银行贷款,由工程单位派出代表申请按揭贷款,按揭贷款抵工程款,贷款划至工程单位,由工程单位负责偿还.房屋归工程单位所有.当然可以附认沽权,即在一定条件下回售给开发企业.•这些行业的人(利益共同体的人和产业链)必须清楚,当房地产行业倒了的时候,所有人一起倒下).•当实物本身可以代现金流动的时候,事实上公开发售的市场上减少了一部分供应量.•用房地产置换可流通的上市公司股权或一定期限可流通的上市公司股权解决流动性手段—通过置换获得现金流•期房与现房的置换房屋置换(同一社区以老业主现房换开发商期房,期房以按揭形式获得现金流,现房以租金和进入二手市场的形式再次获得现金流用来偿还期房的贷款)此种方式回避了价格的正面下降,但是从侧面刺激的市场的升级需求,同时获得了现金流,完成了销售)解决流动性之根本—减少供应量•前述的以实物代现金的交换,房屋置换本质上,客观上缩减了直接面向市场一手的供应量.•开发企业和利益共同体明白并不是要将所有的房子推向市场,开发企业和利益共同体的权利分配以房屋进行时,房屋事实上已进入三级市场,而这个市场是不公开交易的.如同证券市场上流通股和非流通股有自己不同的交易渠道和交易价格•当二级市场一手房屋的供应量人为降下来时,在房地产交易管理部门的公开网络上显示的是这些房屋的已销售,供求关系导致市场价格稳定,保证市场信心和流动性大小非减持的启示—大宗交易稳定市场•通过本次地震救灾的捐助,我们可以注意到,中国民间和政府积累了大量财富和资本.•投资者缺乏的只是信心和有吸引力的投资空间•发起房地产投资私募基金,将相当一批房屋以相当优惠的价格发售给有一定期限持有能力的机构投资者•大宗交易在证券市场上不在交易时间交易,不计入指数,从而不会造成市场价格的打击.•同理,大宗交易对房地产市场也是稳定价格的交易方式.•在大宗交易中,可借鉴证券市场上的可转债的相应模式,设定回售条款和赎回条款.发放认沽权证和认购权证—解决流动性•权证作为金融期权产品其本质是为了发现价格.•发放认沽权证(一种附条件退房文书)给购房人可以起到提震市场信心的作用.•预先发放可流通可转让认购权证(一种认购房屋的权利凭证)给大宗交易投资者,有助于锁定客户和刺激市场对房屋的需求.•引入证券市场的认沽权证和认购权证,提震市场信心.类似于无理由退房等保证房屋的销售和回收现金流保证房屋的建设.•总结•通过以上运作,地产商的功能最终类似于有自营业务的证券公司,是中介与服务行业,而不再是承担众多巨大资金压力的实体,事实上也包括了利润和行业产业链共同体抱团取暖分散压力的意思.