世联战略顾问创意产业园区案例分享

世联战略顾问——创意产业园区案例分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008-22此次分享内容二、典型项目详述三、国内外创意产业园区案例研究一、世联创意产业园区项目实践经验3世联实践14罗湖水贝珠宝产业聚集基地定位研究基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：罗湖区水贝项目规模：0.56平方公里项目特点：特殊产业研究，深圳市老工业区，物业复杂，产业分散委托客户：中国规划设计研究院深圳分院项目阶段：项目规划编制阶段客户问题区域地位政府作为区域整体功能定位区域功能比例分配区域容积率建议经济测算顾问内容产业链、背景和产业聚集研究产业园区研究产业基地功能研究（功能互动、分区以及布局）各地块指标建议效果评价：改造基本完成，已经成为文博会固定的分会场效果评价：中规院采纳了顾问研究成果，对规划的编制起到了指导作用笋岗东路泥岗东路、布心路文锦北路太宁路（田贝四路）翠竹路东门北路爱国路5北京顺义建筑总部基地项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：北京顺义空港南侧项目规模：占地约300亩项目资源：顺义国门商务区，空港南侧委托客户：北京市甄氏集团项目阶段：项目主要目标为贯彻政府理念，并结合客户想法，推动项目实施，从而保障客户土地一级开发顺利进行客户问题项目如何做出有高度的整体定位？建筑产业中哪些行业适合进驻本项目发展？本项目应具备哪些功能？顾问内容项目整体定位及形象定位根据对建筑产业链的研究，选取适合进驻本项目发展的行业及部门项目的功能定位和功能分区效果评价：客户高度认可世联提出的项目发展定位6广州TIT纺织服装创意园项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：广州市海珠区项目规模：占地面积9.3万平米项目特点：老厂房升级改造委托客户：深圳市德业基投资有限公司项目阶段：前期拿地客户问题如何打动政府获取土地进行开发。如何突出纺织服装的主题，和将文化主题融入其中。顾问内容确定了既能带动纺织服装产业升级，又能带动城市功能完善和配合城市退二进三政策的执行的“纺织服装创意园”的定位为实现纺织服装创意园的成功开发和运作铺平道路提出了功能构成分析、空间布局分析和发展策略分析确定了支撑定位和功能实现的重点项目运作阶段：合作开发效果评价：世联的定位获得了政府的认同，德业基已经与政府就本项目展开了合作7述古堂南山文化创意产业园基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：深圳市南山区荔枝公园项目规模：900亩项目特点：南山区区政府背后，紧邻深圳大学和深圳科技园委托客户：深圳市德业基投资有限公司项目阶段：德业基已经和政府就项目事项谈妥，但需要第三方提供可行性研究客户问题帮助德业基说服政府给出可行理由顾问内容深圳文化创意产业研究荔枝公园打造文化创意公园的意义北京琉璃厂文化产业园以及北京、上海和厦门画家村实证案例研究利税和文化影响分析运作阶段：由于不可控原因，目前该项目仍处于前期阶段效果评价：世联团队向南山区政府进行了汇报，得到了政府认可综合环保型文化广场高雅文化传播基地文化一条街动漫创作园艺术名家创作基地木偶童话区动漫谷亚洲区动漫谷非洲区动漫谷欧洲区动漫谷美洲区国际木偶文化交流中心艺术拍卖场综合环保型文化广场高雅文化传播基地文化一条街动漫创作园艺术名家创作基地木偶童话区动漫谷亚洲区动漫谷非洲区动漫谷欧洲区动漫谷美洲区国际木偶文化交流中心动漫谷亚洲区动漫谷非洲区动漫谷欧洲区动漫谷美洲区国际木偶文化交流中心艺术拍卖场8广州白云新城书画产业中心项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目规模：占地约150亩项目界定：城市副中心核心区、优质景观资源文化产业项目委托客户：深圳市德业基投资控股有限公司项目阶段：项目前期策划阶段、说服政府取得项目开发权客户问题找到顺应城市产业发展趋势并符合地块特质的既具有前瞻性又具有针对性的产业定位。项目发展战略、核心功能是什么顾问内容项目发展目标发展战略构想功能定位空间布局发展策略项目效益分析项目的定位和发展战略得到政府认可，通过多方努力，目前德业绩公司已经和政府达成意向，得到了项目开发权。9顺义华夏文化产业基地项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：北京市顺义新城项目规模：占地5平方公里，可建设用地3.5平方公里项目资源：毗邻机场及会展中心，拥有大面积代征绿地委托客户：华夏东鸿文化发展有限公司项目阶段：前期规划阶段，争取政府的认可客户问题项目整体定位项目功能定位及功能配比顾问内容北京及顺义文化艺术产业研究国内外文化产业基地案例研究项目整体定位效果评价：取得后沙峪政府信任，项目进入取地阶段机场北线13.6公顷5.37公顷10北京世纪国际艺术城项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：朝阳区东坝乡五环路内外两侧，方便到达东部各重要功能节点项目规模：总占地1200亩，其中建设用地105亩委托客户：北京某房地产开发有限公司项目阶段：改造和土地出让前期，着手编制规划客户问题本项目作为文化艺术产业带中心位置的发展机会是怎样的？适宜的发展规模、承接的功能和产业结构？项目综合效益最大化的开发模式和经营模式？顾问内容项目整体定位及发展战略艺术城核心功能定位及功能分区艺术城分区功能定位项目总体功能配比启动区定位及物业发展建议运作阶段：规划编制效果评价：开发商对项目思路、整体工作成果、CAD概念的提出以及A、B区的联动策略等表示了高度认可，并协助开发商向政府汇报工作进程11青岛中少上扬动漫基地项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：山东省青岛市崂山区北宅村项目规模：规划总用地1100亩项目资源：位于青岛崂山山区，并拥有水域委托客户：青岛中少上扬公司项目阶段：开发商处于向政府提交一个良好的项目发展规划，从而进一步获得土地开发权客户问题在未知盈利点的情况下，解决动漫产业与房地产业的结合，做出规划报告，满足政府需求，使政府予以批地如何盈利？协调产业与地产的结合指导规划设计顾问内容初步判断主题乐园是实现动漫产业和地产结合的桥梁，是动漫产业盈利化的一种方式，因此对主题乐园盈利模式进行了全面研究通过动漫产业研究，得出本项目动漫功能的发展机会整体定位和功能确定开发时序和经济测算运作阶段：由于项目用地审批的问题暂时搁置滨海大道天水路北山12项目详述2项目一：青岛中少上扬动漫基地项目项目二：北京世纪国际艺术城项目PROJECT1青岛中少上扬动漫基地项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。14研究内容一、项目本体条件及开发目标二、目标梳理及核心问题提出三、市场分析及整体定位四、功能确定及功能配比五、资源评价及功能分区六、开发时序及经济测算本报告是严格保密的。15项目开发目标及约束条件•限定主题下的命题作文——国际动漫城•（立项基础、取地条件）•包含动漫产业区、商业地产两大核心功能其中，动漫产业区——希望长期发展、考虑部分自用、规模可以控制。地产开发——主要的盈利点。指标条件开发主题现有思路对顾问的需求•确定具体的功能和指标，指导规划•市场可行性研究•项目功能协调（资源利用、功能布局、收益）•项目位于青岛市崂山区北涧村区域，距市南区中心20公里，30分钟的车程。所在区域无控规，无具体控制性指标•项目占地1098亩，尚处于拿地阶段本报告是严格保密的。16项目发展紧紧围绕动漫及地产两大功能，应重点解决以下两大核心问题1.本项目动漫产业如何实现短期盈利，长期持续发展？2.本项目动漫产业与地产开发能否相互促进实现盈利？本报告是严格保密的。17研究内容一、项目本体条件及开发目标二、目标梳理及核心问题提出三、市场分析及整体定位四、功能确定及功能配比五、资源评价及功能分区六、开发时序及经济测算本报告是严格保密的。18对项目发展的产业环境和市场现状进行扫描，是解决核心问题的前提•产业定义及产业链•中国动漫产业整体发展分析•青岛动漫产业发展现状动漫产业问题1.本项目动漫产业如何实现短期盈利，长期持续发展？本报告是严格保密的。19动漫产业链由创意开始向制作、售版及下游衍生产业过渡，从而形成一条完整的产业链，产业整体的成熟需要较长的时间创意制作售版衍生产业核心链功能细化漫画、动画卡通、网络、影视．形成有知识产权的原创人物及故事本身的创作构思与卡通形象的专有权以电脑以及数字技术作为主流方式，制作产品设计互联网、手机、电玩、成人电视电影等领域动漫产业链：在取得版权的创意环节基础上，将图像、文字、音频、视频信号数字化之后的产品或者服务，包括了游戏软件、2D/3D动画、数字教育、数字出版等等。在我国，主要指动画片的销售发行衍生品销售：衣饰、食品、玩具、文具、日常用品等产品的销售最新动漫体验：cosplay、最新网游体验等动漫成果展示动漫学术交流动漫人才培训延伸链资料来源：北大文化产业研究所《动漫产业分析报告》动漫产业是对动画、漫画、游戏等产业的整体概括性称呼，因此，动漫产业的准确定义是动画和漫画及游戏产业。本报告是严格保密的。20动漫产业链上游的创意环节及下游衍生产业开发是产业链上的两大盈利点，而衍生产业投资回收期最短，盈利性最高创意加工制作售版衍生产业4-5年2-3年2-3年1年盈利收益投资回收期对应功能故事构思动漫创作技术应用动漫制作销售发行媒体播放动漫衍生品销售动漫节庆会展动漫交流体验动漫人才培训核心链延伸业链动漫产业链盈利模型资料来源：北大文化产业研究所《动漫产业分析报告》动漫产业是新型的高附加值产业，以日本为例，2003年推销到美国的动画片以及相关产品总收入43.59亿美元，是日本出口到美国钢铁总收入的4倍，已成为日本第三大产业动漫产业的核心盈利点位于动漫产业链上游的创意环节及下游衍生产业开发，而衍生产业投资回收期最短，盈利性最高；创意环节作为高盈利环节，存在长期赢利性。本报告是严格保密的。21对项目发展的产业环境和市场现状进行扫描，是解决核心问题的前提•产业定义及产业链•中国动漫产业整体发展分析•青岛动漫产业发展现状动漫产业问题1.本项目动漫产业如何实现短期盈利，长期持续发展？本报告是严格保密的。22动漫产业在中国处于刚刚起步阶段，与世界上动漫标杆国家相比存在较大差距中国动漫产业发展于1999年，作为拥有13亿人口的中国，虽然动漫市场蕴涵着巨大潜力，但在面对日本、美国的动漫产品大量涌进中国市场时，国产的动漫产业还是显现出了步履蹒跚。从动漫企业的区域分布来看，目前国内较大的动漫生产区域是长三角区域、北京、湖南和广东，国家广电总局决定建立的9个首批国家动画产业基地也大多聚集在这几个地区，各地区依托不同资源，发展侧重方向也有所差异。中国动漫产业与世界发达国家相比，存在较大差距：长三角,4北京,2湖南,2广东,1资料来源：北大文化产业研究所《动漫产业分析报告》发展历时产业链条分布企业数量动漫产业年总产值（05年）日本近40年完整覆盖动漫产业链条动漫制作企业只有430多家1000亿美元以上中国近10年主要集中在动漫产业链的中下游动漫制作机构5500家23亿美元本报告是严格保密的。23白马卡通城将采用大规模高投入建设方式，规划中功能囊括动漫产业链上下游的所有环节杭州白马湖卡通城位于杭州高新区（滨江）东南部区域，规划面积达9850亩的杭州卡通城，总投资将超过200亿元。区域内农业用地4077亩，占41%；山体2652亩，占26.7%；水域1385亩，占14%；其余为农民住宅用地和砖窑废弃地等依托高新开发区国家动画产业基地的发展，充分发挥白马湖的自然、历史、人文资源，突出动漫元素，将其建设成为集动漫研发、创作、教育、培训、会展、交流、体验娱乐、休闲度假为一体的国际化动漫产业基地、展示交易中心和娱乐主题公园规模主题功能区26%22%8%11%33%娱乐性主题公园，区内包含多个主题性体验园，如动