空港经济区项目商业定位报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010小成果提交表提交日期：成果名称空港经济区项目定位报告所属分类□住宅地产√商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究√经典案例□其他研究方案研究内容1.项目定位2.市场研究3.定位阐述4.投资规划5.经营思路解决的关键问题及创新点深入解析引入品牌的情况人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）刘彬TJ14020024天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。空港经济区项目定位报告中原地产︱天津中原物业顾问有限公司TianJin.01.2012Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010投资规划经营思路【目录】项目定位市场研究定位阐述Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010项目定位BusinessorientationCodeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目一：项目二：艺术文化展示交易休闲娱乐都市文化广场CCPCityCulturePlaza【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】家居商业广场HSMHomeShoppingMall【家居】【观赏】【商贸】专业家居集散地区域旗舰标杆Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010艺术文化展示交易休闲娱乐都市文化广场CCPCityCulturePlaza【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】儿童娱乐城购物中心休闲娱乐中心高端酒店艺术交易中心功能安排品牌模式华联商厦东方之珠洲际酒店综合模式反斗城项目功能：以较多文化内涵为主要特色的商业建筑，通过高品位的文化、艺术和休闲商业活动，使项目成为高素质的人气聚集地、商业活跃地、美学与艺术胜地、产业基地，并成为特色鲜明的城市地标。项目一定位Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010结构安排都市文化广场集合众多特色建筑及文化精粹，打造“衣食住行玩”于一体的国际性大型文化休闲广场，整个区域包括五大部分：反斗城儿童娱乐华联购物中心休闲娱乐中心洲际酒店艺术交易中心高端国际品牌为主的精品商业综合体，聚合购物、美食、娱乐。符合国际收藏潮流、高端消费及精神需求的艺术品交易中心满足高端人群对于亲子需求的儿童娱乐设施综合体，游乐及玩具卖场汇集各类高端人群消费的综合体，特色餐饮、KTV、演艺等区域企业众多高端人群汇集，商务交流频繁需要高端酒店设施国际化、品质化、差异化的都市文化广场Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010家居商业广场HSMHomeShoppingMall【家居】【观赏】【商贸】专业家居集散地区域旗舰标杆家居用品、家具、装饰材料、创意设计功能安排品牌模式行业先锋“居然之家”品牌，打造华北区域家居旗舰店项目二定位项目功能：提供家居用品、饰品、装修创意设计、装饰材料、家具、等全方位服务，汇集家具建材品牌专卖、建材家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。作为华北区域最大旗舰店，服务于天津及外围区域消费人群。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010具备丰富的的城市服务功能与完善产业结构，品牌的联合与成功的经营模式，形成聚合放大效应，达到辐射天津及环渤海区域的目标。高端酒店（洲际假日）家居商业广场都市文化广场艺术交易中心（艺术工厂）儿童娱乐城（反斗城）购物中心（华联商厦）休闲娱乐中心（东方之珠）大型家居购物中心（居然之家华北旗舰店）Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010市场研究MarketresearchCodeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010滨海休闲旅游区华明居住区中心城区双港镇大港塘沽开发区开发区西区汉沽津南新城居住区东丽湖居住区滨海新区空港[区域地位分析]空港区域为天津市区与滨海新区中心连接点，区域地位至关重要。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010[区域市场研究]1、外部交通：距离津滨海国际机场东北2.5公里处，距市区3公里，距港口30公里，距北京110公里，覆盖9条高速、6条国道、2条连接北京和天津的高速都从本区域内经过，到天津滨海国际机场开车只需要5分钟。2、内部交通：内部交通路网发达，与二期地块连通道路施工中，未来可以快速达到一期核心区域。区域交通产业状况区域产业发展成熟，以科技能源类企业居多。产业链条的高端化，人口状况三维立体式交通，促使空港成为高度开放的外向型经济区域。聚集人口近百万，人群素质处于高端。商业配套需求较大。完成固定资产投资450多亿元，200多个项目竣工投产，聚集多家世界500强和知名公司投资的项目，成为滨海新区重要经济功能区和重要的发展引擎。预计2010年空港物流加工区企业3000多家，总从业人口20多万人，长期居住人口约15万人。直接辐射区域内拥有万科东丽湖、华侨城、首创西缇、海泰居住区，华明居住及工业区，辐射人口近50万人。通过城际高速还将辐射天津滨海新区及天津市区人群。交通优越、产业成熟，人口聚集处于高端，区域内对高品质商业配套设施有需求。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010空港核心区未来常住人口达到35万人。天津市区与滨海新区，1500-2000万平米开工面积，可辐射人口近50万。由于紧邻城市快速路，辐射人群可直接辐射到北京、廊坊以及天津环城区县。综合辐射人群近100万人。[发展潜力]核心区域35万人口直接辐射区50万人口万科东丽湖首创西缇华侨城华明居住区海泰居住区滨海新区天津市区北京廊坊西青静海津南北辰人流充足，消费力持续而强劲。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010[商业市场研究]规划主要分布在天保商务花园组团中的国际品牌的大型商业购物休闲配套（SM购物天堂和时尚购物广场），以及人工湖广场（地下欧洲街），以满足区域常规生活购物与休闲娱乐为主。本案融合广场底商金融中心底商时尚购物广场SM购物天堂欧洲街随着产业园区快速发展，未来2-3年常规性、综合型商业配套全面提升。精品化、差异化、高质化商业还存在市场空白，也是连接点成熟发展的必须产品。现状以写字楼底商为主，主要分布在中心大道的北端，空港商务组团内，目前商业氛围尚未形成，急需补充。目前营业的商业业态主要以银行为主，综合服务性的配套（如餐饮、娱乐等配套设施）极度缺乏；Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010[选址条件]内部路网丰富，可快速便捷贯通所在区域内部交通紧邻城际快速公路具备吸引外部人群的能力外部交通位于商圈、居住区、商务区汇集处使产品具备更强辐射范围地段位置区域经济、人口、产业发展现状好，同时具备后续快速发展空间发展预期结合以上四点选址条件，二期待开发区域，生活居住配套功能组团内，紧邻津汉公路及高速外环线位置地块最佳。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010[市场小结]区位滨海新区与天津市区的中心连接点市场规划交通高品质、差异化需求空白生活配套设施建设进入快速发展期内外三维立体交通地段商务、产业、居住三组团核心位置人口辐射百万人口，预期增长稳定人群产业高端造就高端人群商业定位思考：1.差异化提高吸引力。2.高品质化满足高端需求。3.文化属性占领市场空白。全力提升空港成为天津与滨海中心点连接点，区域副中心地位。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010定位阐述OrientationdescribedCodeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010[项目定位]—类型1位于园区规划中心区交通路网发达辐射达到率高国际化企业进驻加快人口增长速度迅速1.未来住宅组团人群数量快速增长，持续消费需求提高；2.对于高端国际品牌与高品质消费需求提升。3.高段人群对高品位文化需求提升。缺乏大型高端商业综合体目前业态以金融为主消费人群：空港地区世界500强等企业的高端消费人群，周边辐射人群，天津市区与滨海新区近百万人群。市场地位：空港最大的文化艺术广场，天津市区与滨海新区域中心连接点标志性商业体。商业未来规划以大型购物型为主，文化主题处于空白现状需求艺术文化展示交易休闲娱乐都市文化广场CCPCityCulturePlaza【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010休闲娱乐中心艺术交易中心华联购物中心展示交易娱乐画廊、古玩展示大厅高端工艺品交易中心艺术沙龙活动中心高端购物居家购物中高档时尚百货居家综合超市国际影城娱乐饮食娱乐各地特色美食街高档儿童游乐场高端玩具发布、销售、展示购物反斗城儿童娱乐城高端购物居家购物地方、国际特色餐饮音乐量贩式及休闲娱乐设施文化演艺中心娱乐商务居住高端酒店提供商务交流、居住功能洲际酒店功能安排Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010周边辐射百万消费人群，消费需求强烈；区域内人群素质高、消费能力强；人群增长、消费需求增长。一期产业办公设施的陆续竣工，二期集中建设高品质住宅，“筑巢引凤”的重要工作即将开始，居住组团成为开发重点。居住类产品集中供应期间，人群对于高品质居家、生活用品的消费需求较大[项目定位]—类型2消费人群：空港地区大量进驻的居住人群，以及天津市区与滨海新区具有高品质需求人群。市场地位：华北区域居然之家旗舰店，行业领跑者。现状需求家居商业广场HSMHomeShoppingMall【家居】【观赏】【商贸】专业家居集散地区域旗舰标杆Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010投资规划BusinessorientationCodeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010[规划安排]商业安排规划面积（万平米）都市文化广场天津文化艺术交易中心3.5TOYSRUS(反斗城)2华联百货4特色餐饮1音乐及休闲娱乐设施1演艺中心1洲际酒店3.5家居商业广场居然之家旗舰店10①都市文化广场建筑面积16万平方米，家居商业广场10万平方米，合计26万平方米。②建设周期为预计2—3年建设完成；③项目总投资额预计20亿元。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010经营思路BusinessorientationCodeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010都市文化广场CCPCityCulturePlaza【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】家居商业广场HSMHomeShoppingMall【家居】【观赏】【商贸】[经营思路]1.引进高端行业品牌，通过其影响号召力形成口碑，提升项目人气与知名度，以及使得项目后续不断扩大辐射力度，面向全天津范围。2.参考成功商业运作模式，引进现代先进的管理技术，打造属于项目自己的特色品牌，成为区域内知名商业项目。Co