宏观调控中房地产开发经营的法律风险和对策

昆山二手房产网原创昆山二手房产网原创宏观调控中房地产开发经营的法律风险和对策时间：2005年10月1日上午地点：苏州国际博览中心主讲：上海建纬律师事务所朱树英现场速记：L＆R速记工作室主持人：各位领导、各位来宾大家好，非常感谢各位领导和来宾在百忙之际参加我们这次会议，我代表苏州市房地产协会、住博会组委会和上海市建纬律师事务所苏州分所对各位的光临表示衷心的感谢和热烈的欢迎！出席本次会议的主要领导有：苏州市电视台副台长顾强先生；苏州市房地产协会秘书长谢天宝先生；苏州市司法局局长倪桂霞女士；相城区司法局局长王安华先生；本次东道主苏州国际博览中心总经理陈刚先生；本次会议还得到了新视点地产网、麦点麦田联合机构、苏州日报、姑苏晚报、城市商报、苏州广播电视台的大力支持和协助，再次我们表示深深的谢意！今天伟大祖国迎来56个华诞之际和各位领导和嘉宾相聚在这里，就大家共同关心和关注的话题交流和探讨，我们感到非常的荣幸，为了更好的使各位领导和来宾进一步了解房地产开发经营的法律法规和动态，掌握应对相关法律风险的对策，我们邀请了上海市建纬律师事务所主任，我国著名的房地产建筑法律专家朱树英律师就“宏观调控中房地产开发经营的法律风险和对策”做专题讲座，希望能够使各位在今后的工作中更好的运用法律知识，提高抗风险能力有所帮助，使企业有更大的发展，为苏州经济建设做出更大的贡献！下面我们请苏州电视台副台长顾强先生讲话，大家欢迎！顾强：各位嘉宾、各位朋友，今天是一个非常美好的日子，首先，我代表苏州广播电视总台、苏州住宅产业博览会的主办方之一，在这里祝福大家节日快乐！苏州住宅产业博览会迄今已举办了第三届，去年10月份举办第一届的时候，还有很多人不太知道，但是今天举办第三届的时候，已经成为苏州人气最旺、规模最大、专业化程度最高的房展，其中也凝聚了各位的辛勤的努力，在此我对大家光临本次住宅产业博览会和所举办的一系列活动表示衷心的感谢！昆山二手房产网原创昆山二手房产网原创苏州住宅产业博览会是由苏州国际博览中心和苏州广播电视总台联合举办的，苏州广播电视总台是一家拥有广播、电视、有线、网络、报刊、网站等各种媒体与一体的多媒体的运作的集团，苏州广播电视总台目前有五个电视频道、四个广播频率，两张报纸和60万用户的有线网络，总资产超过12亿，员工1700多人。广播电视总台成立三年来，本着改革不断进取的宗旨，在各方面走在了全国城市媒体的前列，去年苏州广播电视总台的整个经营规模在所有城市中名列第八位。举办住宅产业博览会是媒体和社会更紧密合作，推动苏州社会事业蓬勃发展的重要举措，在这里我也代表主办方衷心的祝愿住宅产业博览会取得圆满的成功，也祝愿今天的法律讲座取得圆满的成功，谢谢各位！主持人：下面有请苏州市房地产协会秘书长谢天宝先生讲话，欢迎！谢天宝：各位朋友、女士们、先生们，上午好！今天是中华人民共和国庆祝56周年的生日，在国际博览中心主办这次大规模的博览会，内容层面比较丰富，我们感觉很新鲜，今天这个会由建纬律师事务所的朱主任讲话，专门解释房地产土地方面的产权问题，他在这方面是比较资深的，为建设行业讲解法律法规是比较多的，有一定的实践，他同时也是苏州很多项目的顾问，也是法律代表人。所以我代表房地产协会，也代表个人，向朱主任来这里讲话表示热烈的欢迎和感谢，谢谢大家！主持人：下面请本次展会东道主国际博览中心总经理陈刚先生发言！陈刚：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，刚才主持人讲了，我是东道主，对各位的光临表示荣幸，也代表国际博览中心对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！今天主办第三届苏州住宅产业博览会，这个博览会通过我们和苏州强势媒体之一苏州广播电视台的紧密合作，通过三届努力的尝试，在整个客户服务、客商招商、展会内容、观众组织、活动配套方面，从贴近市民、贴近市场的角度也做了许多成功大胆的尝试，我想今天这个活动也是本次住博会的一个重要内容，这次住博会规模达到了两万平米，参展商总共120多家，参展的楼盘50多个，应该说已经是名副其实苏州房产第一展，我们希望通过各种活动把苏州市民吸引到一起，为广大的开发商、供应商、服务商和广大的市民提供一个好的平台。今天我们主办这个法律讲座，由上海建纬律师事务所朱树英律师给大家做一个专业性的有关房地产方面的讲座，相信对大家是非常有益的，朱律师在业内资历深、造诣广，在房产建筑界很有威望，希望通过今天的讲座能够给大家有所启迪，在座的听众有所收益，谢谢大家！昆山二手房产网原创昆山二手房产网原创主持人：接下来请朱树英主任做专题的讲座，大家欢迎！朱树英：各位上午好！首先，我今天有一个多小时的时间跟大家交流感到非常荣幸，今天是房地产协会和苏州司法局的领导都在，来参加这样一个活动，给我们苏州分所承办这个活动非常大的支持。下面我就开始今天的演讲，跟大家讨论主题的内容，题目是“宏观调控房地产开发经营碰到的法律经营和对策”这样的主题，确定这个主题要感谢苏州的媒体，好及家媒体提出这样的建议，讨论这个题目。苏州分所为这次活动做了很仔细的工作，提供了一本事先准备好的讲义。我具体讲两个问题：一，现阶段的房地产宏观调控的主要内容以及这种调控的发展趋势，说一下个人的观点，前几天我在上海房地产协会也讲了一次。具体内容讲土地使用权司法解释，那次会上提出了我的一个观点，对房地产开发商而言，这次宏观调控我们必须要面对一个矛盾，这个矛盾就是现在的房价很高，媒体及各方面、尤其是买房人都认为房价涨幅过快，我们分析这种涨幅是因为现在的市场和主管部门的政策，这是主要的原因。这个政策就是现在实施对土地商业用、开发用的土地都要招标拍卖或者是挂牌交易，这三种方式都是让地价上去的。其中一个主要的原因是动拆迁，动拆迁的成本很高，政府对这个问题的控制，为了社会稳定、为了对于被动迁的老百姓有比较高的安置和补偿的活动造成了地价上涨，我认为这是一个主要的原因。现在对开发商而言，市场认为房价太高，要求下来，国务院最近有一个新的“国八条”，主要是对于压抑房价采取的一系列措施，这就造成了一个矛盾，地价很高、房价要低，这个矛盾怎么办？我觉得这个矛盾造成了现在这个阶段房地产宏观调控的主要矛盾。这个矛盾的中心是开发商，房地产开发商前一段时间拿的地，推出的楼盘的价格，买方人可能手里拿着钱在观望。去年这个阶段搞房展是在上海，只能看房子的介绍买不到房子，上海推出的楼盘都要排队，甚至一个楼盘排十天队，拿一个排队的号，然后再签预定合同。现在可能很多人持币待购，看房价能不能下来。这个矛盾我认为是当前开发商碰到的大的问题，就是开发经营中膨胀的宏观调控所造成的矛盾。第二我想说说上海的房价涨的很快，有的开发商原来的房子经过当初拿的地，建筑成本、销售成本加起来六千块，可是在前一两年房价普遍上涨，这个房子能卖一万五。这也是涨幅过快的一种原因，是拿地拿得早，开发商成本低，后来拿地拿得晚的开发商成本高。这样就造成了市场和老百姓不接受。现在上海的房市也是有价无市，现在很多老百姓都在看，看什么时候降下来，有的开发商不能降，降就亏本了，也有开发商是能降，但是也受市场的影响，现在还在看，所以造成了上海的房地产的市场的矛盾。上海的房地产市场对江浙两省周边影响也非常明显，不仅仅是江苏苏州、浙江杭州、上海周边都会受到这种波及的矛盾。昆山二手房产网原创昆山二手房产网原创我今天主要讲风险的防范和抗衡，这个情况大家都比较清楚。第三，就是现在宏观调控很特殊的情况，前不久中国人民银行媒体上都公布了，他们提出一个建议或者是一个想法说中国的房地产不能搞预售了，不搞预售意味着银行对房地产现房之前的按揭，银行不给贷款了，建议向日本学习，日本是没有楼花、不预售的。房子都是到了成品、现房才交易，从预售到现售的期间，银行不承担这个风险，这是央行的建议，过了一段媒体也说，中国的房子不搞预售，现在不考虑，这是不同意央行的观点的，这就造成了非常奇怪的情况，我要问的是你们这两个意向出台的政策，之前怎么不沟通？这两种观点媒体上公布以后，老百姓更观望了，未来的政策走向到底怎么样？这是一种效应，这种效应在未来一段时间还会进一步有反应，尤其是央行的观点，虽然没有获得主管建设部的支持，但是他们自己制定政策的时候还会产生潜在的负面影响。归纳起来说，这次宏观调控是踩了急刹车，这种前提下对房地产市场的影响，尤其是对于因此造成的法律方面的风险是我们今天讨论的主要的问题，不得不面对。我接下来说第二个问题，比较大，分成两个方面。第一个方面就是新形势下房地产的调控政策，主要是调控它的投资规模，已经引起的一系列的法律风险，我从事这方面的法律服务有13年了，经历过第一次波动，上海1992、1993、1994年有一个房地产开发的热潮，正好是山的高峰阶段，接下来有一个宏观调控，造成了房地产市场又到了山谷里面了，又逐渐的再上来，整个过程我经历过，我也了解到香港也经常是这样波动周期，这个变化实际是周期变化，由房地产开发的投资热引起了房价的上涨，又由于受到种种原因又会跌到谷底，过了一段时间又会起来，这样的过程可能是一个规律性的东西。现在我们是到了往下走的过程，可能还没有到谷底，这样的过程反映在法律上的问题，逐步的案子就多了，各类纠纷案件，比如说开发商良性的把房子销售出去，收回的楼款叫工楼款，把这个钱付给建筑商的工程款，是一个正常的开发周期，现在销售部好，资金链投入以后，回收有问题，有的公司就断掉了，上海有的公司一个月一套房子都没有销售出去，这个月同时进行的建设周期工程款的钱来源就有问题，就会引起很多工程款的纠纷，现在开始到年底也一段工程款里面有相当一部分是给农民工的工资，农民工要回家过年拿不到工资就有矛盾了，工人要工资，材料要工程款，就找承包商，承包商再找开发商就有矛盾了，这是一类纠纷，工程款的纠纷会增加，这是一个问题。第二，现在开发商自己本身也是有多种多样的情况，我们看到的楼盘是已经进入可以预售阶段，很多开发商还有很多地，正在前期开发，如果开发商不是良性的发展，手里有很多昆山二手房产网原创昆山二手房产网原创地，资金跟不上。这一部分的地是需要大力投资的，我们能看到的是开发商用于可以预售、进入交易的楼盘，建筑物出了地面有可以看到的房产，这样的情况下，开发商为了解脱资金压力，有一部分土地就要转让，转让的时候已经拿到了土地使用权通过合作开发或者是其他方式解决资金问题，另外一部分可能是项目，项目可能会转让，土地使用权和项目转让都会因此引起纠纷，这类所谓合作开发、土地使用权的纠纷也会增加，比如我要买你的地，资金不能按时到位，就会出现纠纷了。现在更多的纠纷是买房的纠纷，如果今年一月份买的房子房价很高，上海今年一、二月份买的房子可能是2.6万/平方，结果现在房价下来了，已经买了房子的人心里就不平衡了，今天买房子2万就够了，我预付是2.6万，一平米增加了6千块的投资，上海最明显是房价跌了一半，上一轮90年代的房地产宏观调控，有人买的南京路的房子是3500美金一平方，结果到了宏观调控房子只有1500美元一平方，跌了一半多，40％的房价下来的时候，就可以买一平方的房子，房价高的时候要一倍半。这样又形成了很多房子要求退房，买方人找出理由能够退房，可以买两套房子，这就是市场造成的很多纠纷，本来不想打官司也打官司了。我在上海曾经办过一个案子，开发商在上海一直做广告的很有影响的开发商，开发商完全是出自好意，现在打官司说你公司规划擅自改变，没经过我同意，具体内容是说他的房子本来有一个垃圾桶，垃圾桶不见了，就找开发商，开发商说把垃圾桶办搬了一个位置，考虑到让垃圾箱离开远一点，使你们的环境好一点，因为这个住宅小区