第四节课(1)房地产产业与金融

宏观经济与房地产形势宏观-产业-房地产金融1一、宏观经济的短中长前景调控的周期与结束时间2全球经济循环与中国经济的特性3对外依存度:在大国中居前,在亚洲国家中居后4中国为什么要拯救欧洲？•出口22%•欧共体不能自救5资金从发达国家逃跑62010年GDP结构7债务总额和占GDP比例8财政赤字占GDP比重，意大利债券的结构9全球虚拟经济与实体经济的关系10美国为什么找不到北？11美国宣称贫困人口达到4650万达到总人口15%，创二战以来新高12欧美消费不振影响中国出口13二次探底催逼政策放松房地产再度面临机会？14经济增长周期“逢八衰退、逢二增长”的规律151617中央管政治，地方管经济18更加应证地方政府是主力19202122中国经济的质量目前不错2324中国经济失衡的表现固定资产增长很快的同时有效需要不足经济增长并不能带来充分就业通货膨胀与通货紧缩的威胁同时存在内外经济失衡分税制导致房价扭曲2526中国供给大于需求的比例变化显示生产能力过剩27物价水平上升的同时人们对通货膨胀的预期很高28经济增长并不能带来充分就业中国经济增长与就业增长的对应关系024681012141619781980198519901992199419961998200020012002200320042005上00.511.522.533.54就业增长弹性系数GDP增长率（％）就业增长率（％）29失业与空位并存短缺与过剩同在30热门话题•中国是否陷入中等收入陷阱？•公平与正义有多重要？31中国经济的增长前景２００１－２０１０10.4％２０１１－２０２０７－８％２０２１－２０３０６－７％32-----------投资拉动主导经济增长-----------------------消费拉动主导经济增长-----------消费结构升级家用电器业获超额利润家用电器制造产能扩张IT和电讯制造产能扩张房地产和汽车产能扩张IT和电讯业获超额利润房产和汽车获超额利润家用电器成为日用品IT和电讯成为日用品房产和汽车成为日用品33需求拉动型通胀起因不同成本推动型+输入型342011年的通货膨胀趋势35一、商品住宅的供给与需求从量化的角度考察36373839有效供给是多少？1.5-1.6亿套404142434445464748495051二、房地产市场状况基于2011年上半年数据52住宅开发投资未见明显下降5354555657585960616263642011年9月第一周6566三、房地产金融•与房地产有关的一切融资活动•银行主渠道•证券辅渠道•其他：REITS和PE67房地产与金融结合：为虚拟经济与实体经济的结合部容易引发金融风险68房地产是什么？•消费品•投资品•公共品•分配品69房地产与宏观：美国美国GDP与房地产业增加值走势图020000400006000080000100000120000194719501953195619591962196519681971197419771980198319861989199219951998200102000400060008000100001200014000房地产业增加值（亿美元）GDP（亿美元）70房地产与宏观：中国中国GDP与房地产业增加值走势图02000040000600008000010000012000014000016000018000020000019781980198219841986198819901992199419961998200020022004050010001500200025003000350040004500房地产业增加值（亿元）GDP（亿元）71房地产的产业链条很长：属于经济启动的引擎策略规划土地征购规划设计建设管理市场营销后端服务咨询单位设计单位施工单位中介代理物业公司政府土地转让者购房者房地产开发商金融机构72钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业商业信息服务交通家用电器家具IT产品汽车服务业原能材料源电力燃气房地产73正面作用------房地产行业对其他行业的带动效应0.0350.040.045行政机关及其他行业纺织业金属制造业食品制造及烟草加工业电子及通信设备制造业造纸印刷及文教用品制造业带动效应74房贷占比的国际比较房地产信贷余额占总信贷余额比重(%)0204060加拿大法国德国日本挪威葡萄牙西班牙瑞士英国香港中国房地产信贷余额占总信贷余额比重(%)75东南亚的表现0204060韩国印尼马来西亚菲律宾泰国香港房地产信贷余额占总信贷余额比重不良贷款率76证券信贷比偏低意味着银行存在过度支持各国证券信贷比01234美国韩国日本德国中国各国证券信贷比77代码名称*每万股土地储备（平米）每股银行贷款（元）是否进行信托融资000002万科Ａ22.91.45是000024招商地产73.8411.43否600675中华企业114.211.396否600048保利地产90.9090.0033否600383金地集团105.90.3否000031中粮地产64.331.07否000402金融街35.670.63否600007中国国贸10.920.89否600823世茂股份271.960.314否000046泛海建设159.782.94否600663陆家嘴1.60否78美国证券化比率超过20%79我国证券化水平明显偏低房地产信贷及资产证券化占总信贷余额比重6%10%0.0059%0%2%4%6%8%10%12%开发房贷/总信贷余额个人抵押房贷/总信贷余额中国证券化信贷/总信贷余额项目比重（％）系列180次债危机与房地产过度信贷有关81中国与日本比较：风险释放在何时•汇率升值对应宽松货币政策•被美国列为头号竞争对手•工业生产被替代•房价与GDP的比值大于3•中央政府、地方政府、银行、企业、居民五大资产负债表破损•人口老龄化82人口老龄化的趋势83房地产金融市场构成及其运行模式1、房地产金融市场的概念房地产金融市场是指与房地产有关的金融活动，即围绕房地产生产、流通和消费过程进行的货币流通和信用活动及其相关的所有经济活动的总称，包括房地产筹资、融资、信托及有价证券的发行和转让等。基本职能是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。2、房地产金融市场的构成一级市场：指借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通的过程。二级市场：包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款以证券的形式或直接出售给二级市场机构的过程和房地产有价证券的再转让过程。84居民个人金融中介商业银行储蓄银行抵押银行金融市场的机构和个人投资者金融市场保险公司养老基金退休基金银行个人商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构金融市场的机构和个人投资者房地产开发企业建筑企业其他经济机构借款人房地产抵押住房抵押贷款资金抵押或信用证券股票资金资金住房抵押证券证券股票资金房地产金融一级市场房地产金融二级市场85我国房地产金融市场的发展现行房地产金融业务包括自营性房地产金融和委托性房地产金融两类。自营性房地产金融业务主要是指银行按照资金盈利性、安全性和流动性的经营原则，通过吸收公众存款，自主发放用于房地产开发建设和居民购房的贷款。包括个人住房贷款和企业房地产贷款两类。委托性住房金融业务是指银行受各市（县）人民政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统的委托，以委托性住房资金为来源而经营的住房金融业务。以住房公积金为主体。86房地产企业融资概述融资方式比较内源性融资外源性融资企业建立初期主要依靠内源融资，当企业资产规模达到一定程度，便可吸引更多的投资者进行投资，从而利用外源性融资进一步提高企业竞争力。直接融资间接融资直接融资可扩大社会资金的活动范围，便于将资金直接用于效益较高的投资项目，而且资金期限长、稳定性高，便于企业长期使用。间接融资具有相对集中性，可有效调节资金供求关系，并可开发多种金融商品与融资渠道，降低融资成本、减小风险。房地产企业在进行项目融资时，可以采取的融资方式是多种多样的，企业必须具备畅通有效的融资渠道来提升经营业绩和达到财务目标。87融资方式比较权益融资债务融资权益融资可以增加企业信誉，降低财务风险，筹资数量较大；但是资金成本高，会分散企业控制权。债务融资则可以发挥财务杠杆作用，保证控制权；但是会加大企业的财务风险，筹资数额也受到较多限制。债券融资信贷融资债券融资属于直接融资，而信贷融资属于间接融资。其差别体现在：资金的需求者不同；资金的供给者不同；融资成本不同；信贷融资比债券融资更加迅速方便；期限和数量不同；对资金使用的限制不同；抵押担保条件不同。股权融资信贷融资信贷融资体现的是债权债务关系、银行没有参与企业经营管理的权利，股权融资体现的是财产所有权关系、提供股票融资者作为企业股东可以参与企业经营决策。88制定融资方案原则融资总收益大于融资总成本企业融资规模要量力而行选择企业最佳融资机会制定最佳融资期限决策合理处理权益融资和债务融资的关系89