第4章 土地有偿使用制度(程信和)

第五章国有土地有偿使用制度第一节国有土地有偿使用概述第二节国有土地使用权出让第三节国有土地使用权划拨第一节国有土地有偿使用概述一、国有土地有偿使用制度的形成二、国有土地有偿使用制度的特征一、国有土地有偿使用制度的形成•（一）模式选择•1、世界各国的土地制度•（1）完全市场化模式——土地私有制（美国、日本）。•（2）非市场化模式——公有制为基础（前苏联、东欧）。•（3）国家控制的市场化模式——公有制为主（英国、香港）•2、中国模式•计划经济条件下实行第二种模式；市场经济条件下实行低三种模式。•3、模式转变（图示）中国土地市场化发展历程1980.7.261986.6.25中外合营建设用地规定9政治风波立法规范市场化实施《土地管理法》颁布起步市场深化55、56号令1990.5.19二、国有土地有偿使用制度的特征•1、土地使用的双轨制•2、土地使用权的物权化•3、土地市场的国家控制第二节国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让概念和特征二、国有土地使用权出让方式三、国有土地使用权出让合同一、国有土地使用权出让概念和特征•国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具有以下特征：•1、民事行为的特征；•2、限制性的特征。二、国有土地使用权出让方式•《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让有三种方式：•1.协议出让。即政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。•2.招标出让。即政府土地管理部门作为土地所有者的代表作出发出投标邀请，，由符合条件的单位以书面形式竞投土地的使用权，通过评标的方式择优确定土地使用者。•3.拍卖出让。即政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，就拟出让地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的出让方式。二、国有土地使用权出让方式•4、土地招拍挂制度•土地招拍挂制度是国家土地资源出让的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。•2002年5月发布第11号令,颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。•2004年,国土资源部颁布第71令,《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。•《物权法》第137条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。三、国有土地使用权出让合同•1、概念•国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。•《城市房地产管理法》第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。”三、国有土地使用权出让合同•2、合同的内容•土地出让合同一般包括下列主要内容：•1．出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况；•2．出让金的数额、支付方式和支付期限；•3．土地使用期限；•4．建设规划设计条件，也称使用条件；•5．定金及违约责任。第三节国有土地使用权划拨一、国有土地使用权划拨的概念和特征二、国有土地使用权划拨的范围三、国有土地使用权划拨的流转四、国有土地使用权划拨的收回五、国企改制中划拨土地使用权的处理一、国有土地使用权划拨概念和特征•划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。具有以下特征：•1、土地使用权划拨是一种政府行政行为；•2、划拨土地使用权无偿、无限期；•3、划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制；•5、土地使用权划拨具有社会公益性。二、国有土地使用权划拨的范围•1国家机关用地。即各级权力机关、国家行政机关、国家审判机关、国家检察机关和国家军事机关用地。•2军事用地。即《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施用地，包括建筑、场地和设施用地。•3城市基础设施用地。即城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、市内公共交通等设施用地。•4城市公益事业用地。即各种学校、医院、体育场所、图书馆等文体、卫生、教育事业用地。•5国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。三、国有土地使用权划拨流转•划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第45条对特定情况下经实现人民政府批准可以的流转的情形做了规定：•1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；•2、领有国有土地使用证；•3、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；•4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。四、国有土地使用权划拨的收回•，《土地管理法》第58条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：•（1）为公共利益需要使用土地的；•（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；•（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；•（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；•（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。五、国企改制中划拨土地使用权的处理•1、国企改制中划拨土地使用权处理规定•1998年2月17日，原国家土地管理局颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第2条规定：“国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定”。五、国企改制中划拨土地使用权的处理•第3条规定：“国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。•对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。”五、国企改制中划拨土地使用权的处理•国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。五、国企改制中划拨土地使用权的处理•土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。五、国企改制中划拨土地使用权的处理•土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。五、国企改制中划拨土地使用权的处理•2、适用方式的条件•（1）企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：•（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；•（二）国有企业改组为股份合作制的；•（三）国有企业租赁经营的；•（四）非国有企业兼并国有企业的。•（2）国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。•思考：取得建设用地使用划拨还是出让途径的基本依据本章结束谢谢大家下次再见