建设用地使用权若干法律问题

建设用地使用权若干法律问题探讨主讲人：最高人民法院吴光荣基本内容建设用地使用权的取得房地关系的理解与适用不动产登记与权属确认农村集体土地行政诉讼一、建设用地使用权的取得基于法律行为的取得非依法律行为的取得案例：甲公司系一家外国企业，欲在中国设立一外商独资企业，由于担心以甲公司的名义取得建设用地使用权可能存在政策和法律上的障碍，故与乙公司订立委托合同一份，约定由乙公司以甲公司提供的资金从当地政府受让建设用地使用权，但须将该地出租给正在设立中的外商独资企业，且一旦该外商独资企业设立，乙公司须将建设用地使用权过户给甲公司设立的外商独资企业。外商独资企业丙企业设立后，乙公司将该土地交给丙企业使用，但在丙企业请求乙公司协助办理过户手续时，遭到乙公司拒绝，丙企业遂将乙公司诉至法院，请求确认其享有登记在乙公司名下的建设用地使用权。（一）区分原则的理解与适用区分原则的含义区分原则的适用1.合同之诉与确权之诉2.不动产登记的法律地位（二）要因原则的理解与适用要因原则的意义合同效力的认定1.如何理解违反《房地产管理法》第38条、第39条所订立合同的效力？2.如何理解《担保法》第37条的规范性质？3.未经行政审批转让划拨土地使用权所订立的合同是否为无效合同？房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。担保法第三十七条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。（三）公信原则的理解与适用公信原则的含义公信原则的适用1.善意取得制度的适用范围2.无权处分规则的法律适用案例：甲公司与乙公司系关联企业（甲公司系乙公司剥离部分优质资产成立的股份公司），甲公司的董事长系乙公司的总经理。甲公司向丙银行借款，并以自己的名义将属于乙公司的建设用地使用权抵押给丙银行，乙公司知情并提供了权属证书办理了抵押登记。后丙银行要求行使抵押权，甲公司则主张抵押无效。如何处理？（二）房地关系的理解与适用甲公司向乙银行借款，并将其享有的建设用地使用权抵押给乙银行。在设定抵押权时，该土地上已有一建筑物为某酒楼，系甲公司建造，已报批并已取得双登收据，但尚未取得房产证。后乙银行要求对土地及建筑物行使抵押权，甲公司则主张抵押合同无效，理由是该合同违反《担保法》第37条的规定。如何处理？（一）房地关系的立法体例房地一体主义房地分离主义（二）房地一致的立法政策关于房地关系的法律规定如何理解房地的一并抵押（三）关于合作开发房地产甲公司与乙公司订立合作开发房地产的协议，约定由甲公司出资金，乙公司提供建设用地使用权，所得收益按照各50%分配。在合同履行过程中，双方发生纠纷，甲公司起诉主张所建房屋的50%归自己所有，能否得到支持？三、不动产登记与权属确认不动产权属确认的实体规则不动产权属确认的程序规则（一）不动产权属确认的实体规则物权变动的基本结构形式主义的法律适用形式主义的缺陷补救1、我国法上物权变动的基本结构基于法律行为发生的物权变动（一）公示生效——形式主义物权变动模式——强制登记（二）公示对抗——意思主义物权变动模式——自愿登记非依法律行为发生的物权变动（一）依法院判决、强制执行裁定（二）依政府征收决定权利取得无需登记（宣示登记）（三）依事实行为但处分需经登记（强制登记）（四）依法律规定发生的物权变动特殊：依法定继承、遗嘱继承、遗赠发生的物权变动：权利取得无需登记（宣示登记）；但处分需经登记（强制登记）2、形式主义物权变动模式的适用区分原则的理解与适用要因原则的理解与适用公示原则的理解与适用3、形式主义物权变动模式的反思案例1：一物多卖时买受人的地位？案例2：登记前房屋征收款归谁所有？案例3：在破产程序或执行程序中，未经登记的房屋买受人是否能够优先于其他债权人？法律发展：最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2005]5号）第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[2004]15号）第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》法释[2002]23号第71条：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未移转占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证书或者产权过户手续但已向买方交付的财产”……。1、不动产登记的法律性质物权法之前的情况物权法之后的情况不动产登记的性质——物权法之前城市房地产管理法第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。土地管理法第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。原《城市房屋权属登记管理办法》（2001）第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。不动产登记的性质——物权法之后物权法：第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。房屋登记办法（2008）第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。二、登记错误的救济与防范登记错误的法律后果不动产登记的三原则审查方式与审查范围登记更正与异议登记登记机关的赔偿责任不动产登记的三原则申请原则登记同意原则在先已登记原则审查方式与审查范围第十二条登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记更正与异议登记第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。房屋登记办法（2008）第七十四条权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。登记机关的赔偿责任物权法第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第十二条申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。第十三条房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。三、权属确认的程序选择最高人民法院关于当前形势下做好行政审判工作的若干意见(法发〔2009〕38号)九、丰富和创新行政诉讼裁判方式，快速有效化解纠纷：充分发挥行政诉讼附带解决民事争议的功能，在受理行政机关对平等主体之间的民事争议所作的行政裁决、行政确权、行政处理、颁发权属证书等案件时，可以基于当事人申请一并解决相关民事争议。要正确处理行政诉讼与民事诉讼交叉问题，防止出现相互矛盾或相互推诿。最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第五条同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为