房地产企业法律基础知识

房地产法解城市房地产开发经营管理条例大纲•房产企业的资质•房地产企业｛•注册资金••房地产开发中的土地•房地产开发建设【房地产开发中招投标、发包合同•房地产开发竣工、验收•房地产开发项目的转让•房地产开发经营【楼花的预售•房产广告•法律责任房产企业资质及注册资金•《房地产开发企业资质管理规定•一级资质：注册资本不低于5000万元二级资质：注册资本不低于2000万元•三级资质注册资本不低于800万元•四级资质注册资本不低于100万元《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》•国务院法制办公室网站2011年08月10日对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定房地产开发企业资质等级，企业资质共分4级。意见稿明确，房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。意见稿对资质的规定一级资质以货币形式实缴注册资本不低于2亿元二级资质以货币形式实缴注册资本不低于1亿元三级资质以货币形式实缴注册资本不低于5000万元四级资质以货币形式实缴注册资本不低于100万元房地产开发中土地的特点•1、土地公有。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，——经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。特点2•土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。《城市房地产管理法》第16条第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。房地产开发中土地取得的方式•1、划拨取得。•《城市房地产管理法》第23、24条对划拨土地取得做了明确规定第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。取得方式2•2、出让取得。•《房地产管理法》第8条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让中应注意的问题•1、以国家规定确定的最低价•经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。•当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。问题2•2、土地使用用途的更改•受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。问题3•转让划拨土地的问题•土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。问题4•一地多买•土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：•（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；•（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；•（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持•（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。•未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。土地使用权出让最高年限•①、居住用地70年；•②、工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；•③、商业、旅游、娱乐用地40年；•④、综合用地或其他用地50年。•达到年限以后怎么办？房产开发中的招投标•在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：•（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；•（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；•（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。投标违法救济•投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、行政法规规定的，可以自知道或者应当知道之日起10日内向有关行政监督部门投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。黑白合同的效力•黑白合同”或称“阴阳合同”，是指建设工程施工合同的当事人就同一建设工程签订的两份或两份以上实质性内容相异的合同，通常把经过招投标并经政府有关部门备案的合同称为“白合同”，把实际履行的对“白合同”中实质性内容进行了重大变更的合同称为“黑合同”。黑白合同的特点•黑白合同”作为现代建设工程领域的特有产物，有其自身的特征：1、合同当事人对同一合同标的物签订了价款存在明显差额、履行方式存在差异等的两份合同；2、当事人签订的两份合同中，一般有一份进行了登记、备案等公示，即所谓“白合同”，一份没有进行登记、备案等公示，即所谓“黑合同”；3、“黑合同”往往伴有虚假招投标行为；4、当事人签订“白合同”，往往是为了规避政府部门的监管；5、当事人通过承诺书等形式明确与虚假行为伴生的“白合同”不作实际履行。黑白合同的实践•白合同在前，黑合同在后•司法实践中，一般认为黑合同无效。但黑白合同如何认定，“实质性的差异”如何把握，是司法实践中的难题。•所谓的实质性差异，主要包括合同中的工程价款、工程质量、工程期限三部分。对施工过程中，因设计变更、建设工程规划指标调整等客观原因，承、发包双方以补充协议、会谈纪要、往来函件、签证等洽商纪录形式，变更工期、工程价款、工程项目性质的书面文件，不应认定为“招标人和中标人再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。•黑合同在前，白合同在后•“黑”合同在前，“白”合同在后，白合同实际上是双方当事人串标的结果，是双方当事人为规避行政监管而签订的虚假意思表示的合同，对双方均无约束力，黑白合同均是串通的结果，均应当认定无效。黑白合同的结算依据•《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第21条规定:“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。”黑在前结算•两个合同都是无效的，工程竣工验收合格的，有补充协议的，按补充协议结算，没有补充协议的，实践中，往往约定以黑合同为结算依据。工程欠款•实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。•实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。开发项目用地为出让土地的转让条件•(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；•(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。如属房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上，如属成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。开发项目用地为划拨土地的转让条件•前提是必须有批准权的人民政府予以审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：•第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；•第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。预售特征•1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。•(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。房屋预售的条件•(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。•(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。•(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。•(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。•(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。房产广告•房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。