房地产信托贷款监管法规梳理

房地产信托贷款监管法规梳理文件简称银监办发[2008]265号银监办发[2009]25号银监办发[2009]84号银监办发[2010]54号开发贷款基本条件四证四证、2级公司三证四证（取消对二级公司的优惠）开发商二级资质开发商及其控股股东二级资质，2级公司除外开发商二级资质（取消对二级公司的优惠）资本金35%资本金35%对项目资本金和最低资本要求的具体限制性规定国家规定的最低资本金的要求其他要求严禁投资附加回购间接贷款投资附加回购间接贷款视同开发贷款管理拉直银行理财产品参与房地产信托的合格投资者门槛严禁商品房预售回购变相贷款严禁商品房预售回购变相贷款结构化杠杆比例不得超过3：1禁止流动资金贷款禁止土地出让贷款规范土地储备贷款禁止信托资金土地储备贷款近年来有关房地产信托的法规主要有四个：2008年10月28日颁发的中国银监会办公厅2008年颁发的《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265文件”）；2009年3月25日颁布的《关于支持信托公司创新发展的有关问题的通知》（简称25号文）；2009年9月3日颁布的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（简称84号文）；以及2010年2月21日颁布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（简称54号文）。限制性规定主要体现在265号文和54号文中。265号文规定：“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款”。例如购买房地产开发企业的应收资产并附回购约定。同时265号文重申了2008年7月办法的214号文中禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款贷款的要求。54号文规定：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。但固有资金不受限制。实际上，这些政策已经从方向上对房地产信托进行了纠正和引导。有监管层人士表示，在风险控制上，对于房地产信托产品的风险控制，信托公司可以参照银监会对于银行业金融机构房地产开发贷款的监管要求。首先是对开发企业实行名单式管理，对土地闲置一年以上的，银行不得发行新贷款；对限制两年以上或有炒地行为的，已经发放的贷款调低其分类，增加保全措施；此外是要提高抵押品的标准，要求在建工程作为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。同时应加强对开发商自有资金的审查，把握好贷款成数的控制，贷款总额不能超过在建工程的五成，对于已经有土地抵押的要根据风险状况下调相应成数；对住房销售回笼资金进行封闭管理，根据销售进度按比例归还贷款；对到期不能归还的贷款，一律不能展期。国资委要求78家房地产核心业务的央企推出房地产领域，如果信托公司有项目涉及，应配合国资委停止对这些项目的授信。这些监管要求的提出，一方面对于房地产信托的资金流向，做出了符合政策要求的引导；另一方面，也帮助信托公司规避了这一领域的风险。不可否认的是，房地产企业通过信托渠道融资的控制来源于政策的约束，而并非信托公司自身的动因。要保持一个相对合理的节奏和规模，需要的不仅是政策的约束，还在于对房地产信托的引导。但要准确引导房地产信托资金流向政策需要的方向，还需要税收、信托产品登记制度等配套政策的完善。要把握好房地产信托的规模和节奏，让房地产信托成为政策的“补充”而不是“漏斗”，则需要对房地产信托的方向、规模和节奏进行相应的引导和控制。为此，如何完善法律环境，引导房地产信托进入政策要求的领域，应该成为一个需要关注的问题。中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知银监发［2008］265号各银监局，银监会直接监管的信托公司：为有效防范和化解信托公司房地产、证券等敏感类业务风险，防止信托公司出现流动性问题，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：一、信托公司要严格按照《中国银行业监督委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）等有关法规从事房地产业务。（一）严禁向未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证（“四证”）的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。申请信托公司贷款（包括以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式的间接贷款）的房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管核发的二级房地产开发资质，开发项目资金比例应不低于35%（经济适用房除外）（二）严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格规范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。（三）应充分认识土地储备贷款风险，审慎发放此类贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年。（四）信托公司开展房地产贷款、房地产投资等房地产业务应高度重视风险控制。要建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，并加大执行力度；进行尽职调查，深入了解房地产企业的资源、财务状况、信用状况、以往开发经历。以及房地产项目的资本金、“四证”开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。二、信托公司要继续严格执行《中国银行业监督委员会关于信托投资公司证券投资业务风险提示的通知》（银监通[2007]1号）、《中国银行业监督委员会办公厅关于规范信托投资公司证券业务经营与管理有关问题的通知》（银监办通[2004]265号）等规定。合规、审慎开展证券投资业务。在开展证券投资信托业务时，应遵循组合投资、分散风险的原则，必须事前在信托文件中制定投资范围、投资比例、投资策略、投资程序及相应的投资权限，确立风险止损点，并在信托文件的约定信托管理期间如改变投资策略及相关内容时，是否须征得委托人、受益人同意以及向委托人、受益人的报告方式。信托公司要严格控制仓位，实时监控净值及敞口风险，密切关注经济形势和证券市场的具体变化情况，及时调整投资策略，保持投资的灵活性。要认真制定业务应急预案，并保证各项处理方案在紧急情况下的顺利实施，防止各种可能的风险。三、各银监局应加强对信托公司房地产、证券业务的风险监测。及时了解业务开展情况，有效防范风险。（一）要进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，每季逐笔排查房地产业务风险，并在必要时安排现场检查。在排查中应逐笔分析业务的合规性和风险状况，一旦发现问题，应立即采取措施予以纠正，并专项报告银监会。（二）要督促指导信托公司（已宣布停业整顿或撤销的除外）认真按时地填报《信托公司证券业务情况表》从2008年11月3日开始，要求信托公司每周一下午报送上周收盘后数据。同时，应加强对证券业务的监测，对信托公司上报数据进行分析整理，并填报《信托公司证券投资检测结果统计表》连同《信托公司证券业务情况表》于每周二下午下班前通过内网电子邮件上报银监会。各银监局要注重数据质量和对检测结果的分析，对数据填报质量不高的信托公司要加强督促和指导。四、在加强对信托公司房地产。证券等专项业务风险检测的基础上，各银监局要重视信托公司的流动性风险。对集合信托项目和银信合作信托项目，各银监局应在项目到期前两个月介入，督促信托公司做好兑付风险的信托项目，应及时制定风险处置预案，并专项报告银监会各银监局要充分认识当前宏观经济形势下做好风险防范工作的重要性，扎实工作，认真履责。银监会将加大监督问责力度，对监督不力，工作失职的，将予以通报，并追究监管责任。请个银监局及时将本通知转发至辖内银监分局和信托公司。二00八年十月二十八日中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知银监发［2009］25号各银监局，银监会直接监管的信托公司：为应对国际金融危机冲击和国内经济下行风险，结合《中国银监会关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》（银监发[2009]3号）精神，现就信托公司创新发展有关问题通知如下：一、信托公司以固有资产从事股权投资业务，应符合以下条件：（一）具有良好的公司治理、内部控制及审计、合规和风险管理机制。（二）具有良好的社会信誉、业绩和及时、规范的信息披露。（三）最近三年没有重大违法、违规行为。（四）最近一年监管评级3C级（含以上）。（五）货币性资产充足，能够承担潜在的赔偿责任。（六）具有从事股权投资业务所需的专业团队和相应的约束与激励机制。负责股权投资业务的人员应达到3人以上，其中至少2名具备2年以上股权投资或相关业务经验。（七）具有能支持股权投资业务的业务处理系统、会计核算系统、风险管理系统及管理信息系统。（八）中国银监会规定的其他审慎性条件。二、本通知所指以固有资产从事股权投资业务，是指信托公司以其固有财产投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的投资业务，不包括以固有资产参与私人股权投资信托。信托公司以固有资产投资于金融类公司股权和上市公司流通股的，不适用本通知规定。三、信托公司以固有资产从事股权投资业务，应向中国银监会或其派出机构提出资格申请，并报送下列文件和资料。（一）申请书（二）对公司治理、内部控制及股权投资业务的内部审计、合规和风险管理机制的评估报告。（三）最近两年经中介机构审计的财务报告和最近一个月的财务报表。