房地产开发法律制度

房地产咨询温州职业技术学院房地产咨询温州职业技术学院[教学重点]房地产开发企业的概念、设立条件和程序；[教学目的]通过本章的学习，要了解城市房地产开发的概念、特征，房地产开发企业的概念、设立条件和程序；认识房地产开发企业的管理机制房地产咨询温州职业技术学院一、房地产开发的概念及其基本原则（一）房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1、土地开发---2、房屋开发---第一节房地产开发概述房地产咨询温州职业技术学院1．涉及面广---行业和部门---支柱性产业？2．工程项目多3．投资量大4．建设周期长（二）房地产开发的特征房地产咨询温州职业技术学院（三）房地产开发的基本原则(1)在获取使用权的国有土地上开发的原则(2)严格按用途、期限开发土地的原则用途？期限—土地闲置费和没收(3)严格执行城市规划的原则开发与城市规划的关系？落实，指导正向影响和负面影响(4)居民住宅优惠开发70/90限制(5)开发项目质量达标的原则房地产咨询温州职业技术学院从目的分—A：经营B：自用从内容分---A：基础设施B：房屋建设从范围分---A：新区开发B：旧区开发从规模分---A：单项开发B：小区开发C：成片开发二、房地产开发的类型房地产咨询温州职业技术学院二、房地产开发的程序（一）投资机会选择与决策分析寻找投资的可能性，“看地”（二）前期工作（三）建设阶段（四）租售阶段房地产咨询温州职业技术学院阶段步骤内容投资机会选择与分析投资机会选择（寻找、筛选）投资机会寻找和筛选投资决策分析（可行性研究）市场分析和财务评价。前期工作获取土地使用权利1）出让：招标、协议、、挂牌、拍卖；2）划拨：3）与当前土地使用权利拥有者合作。规划设计和方案报批⑴规划部门提出的规划设计条件⑵《选址规划意见通知书》（3）《建设用地规划许可怔》（4）《建设工程规划许可证》签署有关合作协议建设工程招标：公开招标、邀请招标；开工申请：《申领施工许可证》房地产咨询温州职业技术学院前期工作阶段还包括3、拆迁1、七通一平2、落实资金房地产咨询温州职业技术学院阶段步骤内容建设阶段施工建设与竣工验收1、工程招投标2、工程监理（1）质量控制（2）进度控制(⒊)成本控制(4)合同管理(5)信息管理：3、竣工验收：租售阶段市场营销1、销售形式：自行销售、委托销售2、制定租售方案；租售选择、租售进度、租售价格。3、制定宣传与广告策略：五种决策5M：目标（任务）、资金、信息、媒体、广告效果评价（衡量）房地产咨询温州职业技术学院1、开发主体合法向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。2、依法取得房地产开发用地的使用权3、在规定的期限内动工开发房地产以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。开发必须具备的条件：房地产咨询温州职业技术学院例题分析：国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自()之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。（2004年房地产估价师制度试题）A．使用土地B．土地使用权出让合同生效C．土地使用权出让金缴纳D．土地使用证取得答案：B房地产咨询温州职业技术学院对不按期开发的房地产项目的处理原则《开发经营条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费:(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。房地产咨询温州职业技术学院第二节房地产开发企业一、房地产开发企业的概念和类型1、房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业2、类型（1）房地产专营公司（2）兼营公司（3）房地产项目公司房地产咨询温州职业技术学院第二节房地产开发企业二、房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员法律、行政法规规定的其他条件房地产咨询温州职业技术学院《开发经营条例》：对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；(5)法律、法规规定的其他条件。房地产咨询温州职业技术学院介绍房开名企的企业文化万科保利地产金地集团绿城房产绿地集团恒大Soho中国远洋地产要求做成ppt分组介绍重点介绍企业文化核心价值观房地产咨询温州职业技术学院房地产咨询温州职业技术学院第二节房地产开发企业三、设立程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产咨询温州职业技术学院房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。例题：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起()日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。a7b．10c．20d．30答案：d房地产咨询温州职业技术学院四、房地产开发企业的资质等级（共4级）（一）一级资质：1．注册资本不低于5000万元；2．从事房地产开发经营5年以上；3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9．未发生过重大工程质量事故。房地产咨询温州职业技术学院（二）二级资质：1．注册资本不低于2000万元；2．从事房地产开发经营3年以上；3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9．未发生过重大工程质量事故。房地产咨询温州职业技术学院（三）三级资质：1．注册资本不低于800万元；2．从事房地产开发经营2年以上；3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8．未发生过重大工程质量事故。房地产咨询温州职业技术学院（四）四级资质：1．注册资本不低于100万元；2．从事房地产开发经营1年以上；3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；7．未发生过重大工程质量事故。房地产咨询温州职业技术学院例题：1、设立房地产开发企业的注册资本应在()万元以上。a、50b、80c．100d．200答案：c解析：按照《开发经营条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，因此选c。房地产咨询温州职业技术学院例题：2、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在()万元以上a1000b．3000c．5000d．8000答案：c解析：，建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资质房地产开发企业注册资本应在5000万元以上，因此选c。房地产咨询温州职业技术学院房地产咨询温州职业技术学院四、房地产开发企业资质管理机构（1）国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；（2）县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作五、房地产开发企业资质登记实行分级审批一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。房地产咨询温州职业技术学院房地产开发企业一级资质由（）审批。a市人民政府b．省、自治区、直辖市建设行政主管部门c．省、自治区、直辖市人民政府d．国务院答案：d解析：按照有关规定，房地产开发企业一级资质由国务院审批，因此，应选d。房地产咨询温州职业技术学院六、房地产开发企业资质实行年检制度对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：(1)隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；(2)无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格；(3)工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；(4)超越资质等级从事房地产开发经营的；(5)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。房地产咨询温州职业技术学院七、房地产开发项目管理1确定房地产开发项目的原则(1)确定房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。立项发展和改革委员会房地产咨询温州职业技术学院例题：确定房地产开发项目，应当符合()的要求。a土地利用总体规划b．年度建设用地计划c．城市规划d．房地产开发年度计划答案：abcd解析：根据“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求”，因此，应选adcd。房地产咨询温州职业技术学院2土地使用权的取得方式《开发经营条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得。但国家和国务院规定可以采用划拨方式的除外。可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：(1)国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益用地，国家重点扶持的能源、交