房地产投资信托（REITs）法律问题研究

华东政法大学硕士学位论文房地产投资信托（REITs）法律问题研究姓名：王熙喜申请学位级别：硕士专业：经济法学指导教师：顾功耘20071101房地产投资信托（REITs）法律问题研究作者：王熙喜学位授予单位：华东政法大学相似文献(4条)1.学位论文李映秋我国房地产投资信托模式构建研究2008自1998年房地产实施商品化改革，我国房地产业呈现出高速发展态势。随着房价的一路上涨，为了确保房地产业规范健康发展，中国人民银行(简称央行)、中国银行业监督管理委员会(简称银监会)相继出台了一系列房地产信贷政策。如121号文件和从紧的货币政策，加强宏观调空，抬高房地产业从银行融资的门槛，拉紧房地产业的资金链。由于我国房地产金融市场结构单一，除银行信贷之外没有更多的金融工具，房地产金融市场没有形成完整的房地产金融体系，房地产信贷门槛的提高必将导致房地产融资渠道狭窄，资金成本提高。而房地产投资信托正是房地产业除银行之外可行的融资渠道。房地产投资信托(或称房地产投资信托基金，RealEstateInvestmentTrusts，REITs)在我国的创立和发展还存在很多问题有待于考虑和解决，首选要为房地产投资信托的推出扫清法律障碍。如银监会发布的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)和《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(54号文)，这两个文件的颁布，收缩了房地产信托的发展；另外我国尚未颁布《产业基金法》，基金运作无法可依，在运作中没有形成良好的风险规避机制和退出机制等。其次应结合我国的实际情况，并借鉴外国房地产投资信托的成功经验，为房地产投资信托定位、设计组合模式，探讨实践中的运营策略，如何创建良好环境保证我国房地产投资信托健康发展。本文讨论如何建立房地产投资信托模式，运用经济学、金融学等相关知识及方法，采用定性和定量分析、理论联系案例研究等手段，论述了房地产投资信托的相关理论、概念、分类与特征，阐述了中国房地产投资信托的理论和现状，在综合比较国外主要国家和地区房地产投资信托的发展以及中国房地产投资信托发展现状的基础上，提出如何建立中国房地产投资信托的运作模式，并提出了相应的环境建设建议，为我国建立了一个比较系统完整的中国房地产投资信托模式提供了理论基础。全文分为五章：第一章引言部分，分析本文研究的背景和意义，对国内外相关文献进行综述，介绍本文的研究内容、体系与方法。第二章房地产投资信托相关理论及可行性分析，阐述REITs的相关理论、概念、分类与特征等相关REITs理论，与REITs有关的信托制度理论，并就发展房地产投资信托的可行性进行分析。第三章基于对发达国家房地产投资信托发展历程进行比较，选取美国作为主要研究对象，分别从发展历史、设立条件、种类、信托模式及美国房地产投资信托基金的优势等几个方面对房地产投资信托进行详细地分析与比较，表明我国发展房地产投资信托可以从哪几方面借鉴美国的经验，并总结美国金融危机对我国健康发展房地产投资信托的教训。第四章从中国房地产投资信托发展历程、特征和规模，房地产信托产品主要类型等几个方面介绍了中国房地产信托的现状，并选取了目前最具典型意义的中国房地产投资信托的案例进行深度剖析，表明中国发展房地产投资信托条件已基本成熟。第五章分析并提出我国发展REITs的战略定位。通过案例分析，揭示我国如何实际运作REITs。从组织形式、基金规模、期限、发行方式、交易方式、管理模式几个方面进行分析，提出我国房地产投资信托模式应如何构建，我国应选择权益型房地产投资信托模式；组织形态选择契约型房地产投资信托，并提出相应建立的对策。从完善法律法规和政策体系、加强外部监督机制、培育REITs专业人才和相关的中介服务机构、加快金融市场化改革和市场建设等方面对中国发展REITs进行环境创建。2.学位论文罗亮房地产投资信托（REITs）法律制度构建初探2006房地产业作为一项成本高、周期长的资金密集型产业己经成为我国重点发展的一项支柱产业。而房地产实体具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额庞大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，故房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。近年来，房地产业呈高速发展态势，但与之相匹配的融资方式却显得单一，主要的融资渠道是银行贷款。我国房地产业的红火以及房地产信贷政策的收紧，为REITs在我国的发展提供了契机。导论简单描述了我国房地业的特点及发展现状，阐述近年来我国房地产业的飞速发展以及与之飞速发展不相匹配的房地产金融现状，提出了本文论题房地产投资信托(REITs)是市场发展的必然选择。房地产投资信托不仅能较好地平衡筹资和投资关系，降低房地产业整体的融资成本，而且增加了其流动性，使原本不具有流动性的房地产变得可以流动。第一部分论述的是房地产投资信托法律制度的理论基础。从信托制度的内涵引出房地产投资信托的概念。对房地产投资信托制度的起源及种类作了简单扼要的陈述，并进一步分析了REITs所具有的强流动性、市场价值的稳定性、分散风险和抵御通货膨胀的制度优势，分析了我国发展房地产信托的必然性及可行性。第二部分主要分析房地产投资信托设立法律制度。由于各国国情、经济发达程度以及法律法规的完备程度的不同，REITs的设立条件也不同。本部分在对比研究美国、日本、新加坡及香港等国家地区的房地产投资信托设立的机构要求和上市条件的基础上，着重分析美国房地产投资信托的设立条件，为我国确定C-REITs的设立及上市条件提供经验借鉴。第三部分分别论述了美国的传统REITs、伞形合伙UPREITs、DOWNREITs等运行模式，新加坡S-REITs的典型运作模式，日本J-REITs公司型及契约型的运行模式，并将美国与亚洲REITs运行模式在法律结构、投资范围、持有期限、持股限制、股利支付要求、杠杆比率规定、税收优惠、业务范围、资产管理方式等十个方面进行了比较分析，为我国房地产投资信托模式的选择提供借鉴。文章从代表着现阶段的C-REITs的欧尚信托展开分析，提出我国发展REITs运作模式的选择。第四部分主要分析REITs的风险种类：市场风险、委托代理风险、经营风险、法律风险，并对市场风险、法律风险等进行了细分研究。为规避风险，促进C-REITs的稳健发展，针对我国的国情及有关法律制度的缺失，提出了我国C-REITs风险规避机制的建构。第五部分对美国REITs发展的法律环境进行了分析，详细列举了KElTs在我国发展的法律障碍：法律架构、法律主体地位、税务问题、信托公司管理。最后，根据前述几部分的分析研究，从REITs的设立条件、设立程序、信托单位交易以及监管提出了我国C-REITs法律制度的构建的建议。3.期刊论文李智.LIZhi中国房地产投资信托风险规避机制之建构-上海大学学报（社会科学版）2008,15(6)房地产投资信托(REITs)风险的规避问题,是任何一个研究REITs的理论界或实务界人士都必须关注的问题.银监会暂行办法在REITs的风险控制与监管上存在种种不足.中国C-REITs风险规避机制之设计应从外部与内部两方面着手.在外部风险规避机制中,一是形成完善的房地产投资信托风险规避法律体系;二是建立有效的监管制度;三是建立合理的税收体制.而内部风险规避机制则通过明确规定信托投资公司的独立法人地位、健全内控制度以及风险预警制度等来确立.4.学位论文马千房地产投资信托法律问题比较研究2007本论文从比较法与经济分析两个视角，对房地产投资信托(REITs)法律制度的基本原理、设立机制、运作机制、风险规避机制和终止机制进行了剖析。试图在比较域外REITs制度的利弊得失基础上，探索并提出中国房地产投资信托(C-REITs)的构建方案。论文的主体分为三章：第一章，房地产投资信托(REITs)基本理论。本章主要是介绍分析REITs的一些基本原理，首先，REITs的基本概念，对REITs的定义、性质与组织本质进行详细的界定，并且介绍了REITs的主要特征；其次，对REITs的结构与运作模式通过图表等形象的方式进行了论述，以进一步加深对REITs本身的理解；再次，REITs的种类及其特点，REITs按照不同的分类方式可以分为，公司型与契约型，封闭式与开放式，私募和公募以及权益型、抵押型和混合型；最后，对REITs的法律关系进行分析，随着信托法理念的融入，剖析在公司型和契约型这两类REITs组织形式中究竟包涵着什么样的法律关系。第二章，房地产投资信托(REITs)的起源及历史沿革。本章主要考察了从上世纪至今，美国、亚洲各国与中国各自演绎着什么样的REITs发展之旅，首先从REITs的起源入手，分析当前REITs在全球的发展状况；然后，分别介绍了美国和亚洲其他国家的REITs发展历程，这其中，美国REITs的历史沿革是重点，分为起步阶段、发展阶段、衰退阶段、回升阶段和现代阶段这五个历史阶段进行了详细的分析；最后，将中国C-REITs的发展历程与国外的进行比较，从而综合分析其中的差异与相似之处，以为中国C-REITs的发展提供参考建议。第三章为本论文的重中之重，REITs之设立、运作与风险监管法律制度比较研究。本章分别从REITs的设立、运作与风险监管三个方面对REITs的相关法律制度进行了详细的论述，在分析比较主要是美国的相关法律制度与中国的立法现状中，力图找到中国发展C-REITs法律制度的最佳途径。首先，在REITs的设立法律制度方面，美国《1960年国内税法典》创设REITs的初衷是将其设计为一种“被动”商业实体，并规定一个实体必须满足该法案提出的结构、资产、收入与分配这四方面的要求，才能获取REITs资格。中国房地产投资信托C-REITs在结构、资产、收入、分配与税收方面都与美国REITs设立条件存在差异，只是部分实现了美国REITs的设立要求，因而，目前的C-REITs只能是准REITs。于是，借鉴美国、亚洲REITs的设立条件，通过专项立法来确立中国C-REITs的设立条件和设立程序，是确立C-REITs的必然趋势，这是本节探讨的落脚点。其次，REITs的运作法律制度方面，在美国，选择REITs这种形式可获取税收优惠和成为公开上市公司的利益，但却会失去管理上的灵活性，因而必须在五种REITs结构中仔细选择，才能确保得到这些实惠并避免产生不利的影响。而中国现阶段运作C-REITs则存在下列问题，即：专门REITs法规与产业基金法规之缺乏、资产证券化相关法规与税收法规之缺乏、现行信托法在引入REITs上的障碍、房地产法律在引入REITs上的障碍等，本节旨在用中国C-REITs的运作实践来相应折射这些问题。最后，在REITs的风险监管法律制度方面，分析比较美国、亚洲国家与中国在REITs风险上的监管问题，以镜窥中国之相应弊端，从而落实到化解中国C-REITs风险的本土问题。本文链接：授权使用：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：8b3a9d41-c5f1-45c7-a27e-9dca0134e94e下载时间：2010年8月6日