房屋转租制度若干法律问题的探讨

四川大学硕士学位论文房屋转租制度若干法律问题的探讨姓名：马敏丽申请学位级别：硕士专业：法律指导教师：金明20050101房屋转租制度若干法律问题的探讨作者：马敏丽学位授予单位：四川大学相似文献(8条)1.期刊论文析房屋转租的条件和法律后果——王某与桑某之间的转租协议纠纷案-资源与人居环境2007,(8)[案情简介]曾某与王某曾于1999年1月订立一份房屋租赁合同,合同规定曾某将其二室一厅的房屋出租给王某,租赁期限为3年,每月租金500元.租赁半年后,王某向曾某要求,将一间闲置不用的房屋借给其朋友桑某居住,曾某表示同意.2.期刊论文朱巍.ZHUWei论房屋转租——以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为视角-河北法学2010,28(5)转租是以转租人与出租人的原租赁合同为基础,加之转租人与次承租人达成的合意以及原出租人对转租的承认结合在一起,形成的一种特殊的租赁关系.在转租法律关系中,存在着出租人与承租人之间的原合同关系、转租人与次承租人之间的转租关系、出租人与转租人的三种相互联系的法律关系.在这三个法律关系之中存在着出租人、转租人以及次承租人的利益平衡问题,如何衡平这几种利益关系,是稳定和繁荣房屋租赁市场成为法学界和司法实践部门共同关注的问题.3.期刊论文房屋租赁纠纷-早期教育2002,(5)2000年10月2日,王某将其毗邻某幼儿园的四间沿街门面房租给个体户李某用于经营儿童用品.租赁合同约定:租期一年,每月由承租人李某向王某交纳租金800元,且租金必须在每月的1日至3日交纳,逾期不交,王某将收回房屋使用权.租赁期间,房屋修缮费用由承租人承担,所租房屋只准承租人使用,不得转租,如有违约,违约方要付给对方违约金1000元.2001年1月,幼儿园出于整体规划的考虑,与王某谈妥收购其四间门面房的产权,王某随即通知李某准备将房屋转让给幼儿园,李某未表示异议.4月,王某与幼儿园办理了房产登记过户手续.6月,李某却将房屋转租给林某开发廊,租金每月1000元.幼儿园得知后,要求李某解除与林的租赁合同,李却以房屋租自王某拒绝了幼儿园的要求.4.学位论文吴燕平房屋租赁法律制度研究2007随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，人们对财产的支配范围和支配形式也发生了深刻的变化。房屋作为一种重要的不动产，在社会生活中的地位日益彰显。房屋租赁已经成为我国社会生活中一项具有普遍性的民事法律行为，国内学者对房屋租赁法律制度的研究也越来越多，这些研究基本都是立足于物权法、债权法和合同法等。近年来，关于房屋租赁权性质的讨论进行得很热烈，产生了很多学说，有债权说、物权说、租赁权物权化说等。关于买卖不破租赁制度和承租人优先购买权制度的研究也很多，但是这些研究过于理论化，实践起来比较困难。关于房屋转租方面，学者们对于原租赁合同和次租赁合同的区别研究得比较多，而对于两者之间的联系研究甚少，往往把两者割裂开来。鉴于房屋租赁在社会生活中的重要性，同时有关房屋租赁的纠纷也相当之多，本论文从理论联系实际的角度来研究房屋租赁法律制度。第一部分“房屋租赁概述”，这部分主要论述了房屋租赁的基本概念，在此基础上对房屋租赁作了基本的分类，同时简述了我国的廉租房制度，对于美国和日本的房屋租赁制度进行了简单的对比，最后论述了房屋租赁的社会意义。第二部分“房屋租赁权的性质”为本论文的第一个重点。笔者对房屋租赁权性质的几种学说进行了比较分析，并得出自己的结论，笔者认为房屋租赁权不具有物权的性质，仅具有物权的表象特征。无论是买卖不破租赁制度还是房屋租赁期间承租人对于租赁物的排他性使用，这些特征都不足以认定其具有物才性，这些特征都是表面现象。房屋承租人对于房屋的所有权利，均通过合同的形式予以确定，均来源于房屋出租人的授权和让渡，在不同的房屋租赁事件中，承租人对于房屋所享有的权利范围是不同的。因此从本质上说房屋租赁权是一种请求权。第三部分为“房屋租赁合同”，在这部分中，笔者对房屋租赁合同签订及履行过程中的热点问题进行了探讨。笔者在实习期间碰到了很多房屋租赁合同纠纷案例，因此笔者着眼于现实，用理论联系实际的方式，来探讨如何解决这些热点问题。第四部分“承租人权益的保护”为本论文的第二个重点。笔者重点讨论了买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。笔者首先对买卖不破租赁制度进行了探讨。在肯定该项制度的法律价值的基础上，对该项制度的基本内涵和适用条件进行了评述。由于买卖不破租赁制度的适用会产生特定的法律效力，因此在现阶段应该完善该项法律制度，使其能够兼顾公平与效率，促进社会经济的发展。在承租人优先购买权部分，笔者重点探讨了承租人优先购买权的性质，因为法律性质的不同，对该项法律制度在司法实践中的运用有着巨大的影响作用。在一些具体的、特殊的情况下，如何适用该制度，笔者也提出了自己的见解。现阶段，我国法律对于承租人优先购买权制度的高度概括性规定，笔者提出了完善该制度的一些设想。总之，这两项制度在房屋租赁活动中起着重要的作用，也体现了法律的自由、诚信、公平、效率等基本价值。第五部分“转租制度的体系性构建”中，笔者重点论述了原租赁合同和次租赁合同的关系。笔者认为次租赁合同与原租赁合同不是没有联系、彼此独立的，而是具有密切的内在联系的，笔者把这种内在联系归纳为“母子合同”关系。基于这种关系，笔者认为应该重新构建房屋转租体系。同时，我国现阶段法律对于转租的立法规定过于保守，笔者认为应该作适度调整和变更。最后部分为“加强房屋租赁市场的管理”，在这部分笔者主要论述了三个方面：首先，论述了如何加强房屋租赁合同的管理；其次，现行的房屋租赁税收制度存在很大的制度性问题，导致国家税收大量流失，因此应当完善房屋租赁税收征管制度；最后，由于房屋租赁中介服务机构对于整个房屋租赁业的健康发展有着举足轻重的作用，因此加强对房屋中介服务机构的管理也是非常必要的，稳定、健康的房屋租赁市场对社会的稳定有着积极的意义。5.期刊论文邵将.郭鹏飞如何在数份证据材料中确定优势证据-中国检察官2007,(4)一、基本案情申诉人:宁波东亚集团有限公司(以下简称东亚集团)被申诉人:宁波市江东横通五交化经营部(以下简称横通经营部)2000年11月27日,东亚集团与宁波市江厦桥五金水道螺丝商店(以下简称螺丝商店)签订了房屋租赁合同,约定东亚集团将其所有的江东北路84号-98号等8间房屋租赁给螺丝商店,期限自2000年12月30日起至2005年12月29日止.其间,螺丝商店经东亚集团许可将承租的84号和86号两间房屋转租给横通经营部.2002年7月31日,东亚集团与螺丝商店又签订了一份房屋租赁合同,约定原租房协议当日终止.同日,东亚集团和横通经营部签定房屋租赁协议,约定东亚集团将江东北路的84号和86号房屋出租给横通经营部,期限自2003年1月1日起至2005年12月31日止,两间房屋年租金共计212000元.6.学位论文卢少平我国租赁住宅的发展与对策研究2003该文分析了中国租赁住宅的发展历史,揭示了中国不同历史时期租赁住宅发展的原因及形式,该文还通过对租赁住宅的分类、特征、租金、法律合同的分析,确定了当前租赁住宅的基本内涵;通过对租赁住宅消费选择的分析和投资决策的分析,阐明了租赁住宅的有效需求的必然性和有效投资的方式,最后,该文通过对当前中国租赁住宅市场中存在问题的分析,认为租赁住宅市场化是租赁住宅的发展方向,并在发展过程中处理好几个问题:(1)公有房屋转租问题;(2)房屋租赁最高租赁期限问题;(3)租金标准确定问题,(4)划拨土地进入房屋租赁市场的土地收益问题;(5)城乡结合部的农民房屋出租问题;(6)新建商品房预祖问题;(7)实行房屋租赁许可制度.7.期刊论文姜伟杰承租人为何不得将房屋擅自转租-知识窗2002,(2)王某是一塑料厂的工人,由于工厂经营不景气,2000年3月,王某下岗了,生活愈加困难.好友陈某对他的处境非常同情,主动提出把自己的一间临街房屋租给王某开餐馆,而且每月只收王某600元租金,这个价格比市价要低许多.王某喜出望外,很快与陈某签了房屋租赁合同,约定租期为5年.王某用陈某的房屋开了一家餐馆,但由于王某经营无方,餐馆很不景气,几个月后,王某没有信心再经营下去了.这时正好有人想租他的店面,王某遂以每月1200元租金转租,除了每月交给陈某600元外,王某每月净赚600元.此事后来被陈某发现了,陈某认为,当初是看在朋友的份上想帮王某一把才定下600元租金的,王某将房屋转租并从中渔利,违背了自己的初衷,要求王某退房.王某尽管感到有些理亏,但认为有合同在手,要打官司的话自己稳操胜券,所以不答应退房,说5年租期届满时自然会退房.陈某无奈之下起诉到法院,要求解除与王某的房屋租赁合同.8.学位论文宁晓民事优先购买权研究2005优先购买权是指特定人依照法律规定或者合同约定而享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。优先购买权是民事法律的一项重要制度，然我国相关立法并不完善，导致司法实践中诸多混淆。本文在肯定优先购买权存在价值的基础上，对实践中多有争议发生的共有人的优先购买权和承租人的优先购买权加以论述，期能裨益于实践。除引言和结语外，本文共分为五个部分，依次是优先购买权的历史沿革和存在价值，优先购买权的法律性质，民事领域中的优先购买权，优先购买权的行使及共有人与承租人优先购买权的冲突。首先，笔者从优先购买权在古今中外的历史发展，得出优先购买权是基于社会生活需要而产生的制度，她具有稳定经济秩序、降低交易成本、促进社会和谐的功能。同时也顺应了现代物权观念从注重所有到注重利用的转变。由此认为我国民事立法应保留优先购买权制度并加以完善。其次，对于学界难以达成共识的优先购买权的法律性质，本文运用对比的方法，得出优先购买权是期待权、附条件的形成权、法定优先购买权具有物权性，约定优先购买权具有债权性，如符合公示原则则可对抗第三人。关于优先购买权，各国立法和理论上均划分为颇多类型。鉴于本文的篇幅有限，笔者只讨论民事领域中的优先购买权，即共有人的优先购买权和承租人的优先购买权。在共有人的优先购买权中，认为共同共有人不享有优先购买权，共有物分割后所形成的共有关系已不是共同共有关系，而是按份共有关系，此时共有人的优先购买权为按份共有人的优先购买权。集体经济组织成员对于集体财产不享有优先购买权。建筑物区分所有人也不享有优先购买权。在承租人的优先购买权中，认为房屋转租时次承租人享有优先购买权。在租赁房屋为整栋房屋的一部分时，出租人出卖出租房屋时，承租人原则上不享有优先购买权，但若出卖房屋超过了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分不可分割或虽可分割但整体出卖时，肯定承租人的优先购买权。当承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，相应的也享有优先购买权。在第四部分，具体阐述了优先购买权的行使。优先购买权须出卖人出卖其标的物于第三人时、在同等条件下、在一定期限内以一定方式行使，且优先购买权人不得预先抛弃优先购买权。最后，对共有人和承租人的优先购买权是否会发生冲突作一分析。认为共有份额处分与共有物处分是性质不同的两种处分，共有人优先购买权与承租人优先购买权不会发生冲突。本文链接：授权使用：贵州大学(guizdx)，授权号：aec66d2d-8219-4dd9-a9a7-9e57000bd792下载时间：2010年12月25日