精装修工程质量管理办法

精装修住宅实施阶段质量管理办法荣盛房地产发展股份有限公司二O一一年一月目录第一章总则………...……………………………………………1第二章释义………...……………………………………………1第三章精装修住宅的设计与施工管理第四章精装修住宅的质量通病防治...………………………………1第五章内部验收与工程移交………………………………………5第六章奖罚措施...…………………………………………….….15第七章附则.............………………………………………………16第一章总则第一条为加强公司对精装修住宅的管理，规范管理程序，明确管理内容，完善内部质量验收环节，进一步提升精装修工程品质，特制定本“精装修工程质量管理办法”（以下简称“办法”）。第二条本“办法”适用于公司开发的所有住宅精装修项目。第三条本“办法”包括总则、释义、精装修住宅的设计与施工管理、质量通病防治，内部验收与工程移交、奖罚措施、附则共七个章节。第二章释义精装修住宅：精装修的“精”是对应“粗”而言的，表明装修的规格和程度。参照建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，精装修住宅在交钥匙前，所有功能空间的固定面须全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的设备全部安装到位，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。第三章精装修住宅的设计管理第四条在决定项目是否进行精装修的问题上，分公司要谨慎对待。项目是否选择精装修应在项目定位时一并进行考虑，保证精装修工程在公司批复的方案和项目预算指导下进行。对已完成毛坯房（或主体在建）及竣工验收后的项目需增加或变更精装修内容，分公司必须将精装修方案上报，在获得项目委员会批准后方可实施。一般情况下销售总价低、市场对精装修认知度低、大城市的郊区、大户型楼盘（如果考虑精装修应选择档次较高的）和别墅类产品不宜选择精装修；与之相对应的，属于中小户型、楼盘位于商务中心区或地铁附近、或坐落于大型购物中心和专业市场旁边、旅游度假类产品比较适合进行精装修。第五条分公司根据楼盘的市场定位确定精装修房设计的定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格等综合确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供2～3个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。一般地讲，精装修住宅装修标准划分为五种体系：1、基础级（装修成本：300～500元/m2）:完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。2、标准级(装修成本：500～800元/m2):在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置。3、尊贵级(装修成本：800～1200元/m2):在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同时提高装修材料的标准。4、豪华级(装修成本：1200元/m2以上):在尊贵级之上，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。5、别墅级(装修成本：3000元/m2以上):在豪华级之上，开始考虑更多的机电系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置。对于别墅类的高档楼盘的精装修要慎重，可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以在精装修和毛坯房间自由选择。精装修标准的确定流程建议参照下述步骤进行：罗列空间精装内容→确定项目客群特征及精装需求→判定开发公司精装管控能力→结合同类项目市场状况判定精装销售价格→依次锁定各空间匹配的精装标准→进行成本的初步测算→根据测算结果调整空间配置→锁定精装建造标准第六条新技术及设备作为楼盘宣传和销售的卖点，能显著提高产品附加值。以采用新风系统为例，每平米仅增加造价35－45元。各公司可以视具体情况，在精装修住宅中加以选择利用，业内普遍采用的新技术和设备有新风系统、太阳能热水系统、直饮水系统、下排油烟系统、中央吸尘系统、小型中央空调系统、同层后排水系统等。第七条精装房的室内风格定位决定性因素取决于目标客群的形态，分公司在选择设计风格上尽量做到中性化，在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调，满足其追求个性化的需求。同时为保证室内与公共部位设计风格统一，内外衔接过渡自然，该两项设计最好选择一家单位来完成。第八条精装修设计要以一线房地产为标杆，通过不断地模仿、总结、创新来达到提升精装修设计质量的目的。如学习万科的U8创新系统（公共空间系统、玄关空间系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅收纳空间系统、家政空间系统、家居智能化系统），提供整套家居解决方案。从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成，力求将完善的居住功能、建筑室内一体化设计、高品质的产品和完备的售后服务贡献给广大业主。第九条精装修交付产品与毛坯房交付最大的区别在于隔墙和水电点位设置。公司总工办要负责研究制定精装修施工图设计出图标准，通过施工图标准化，将水电预留和隔墙调整这部分工作逐步交由建筑施工图设计单位，达到一次性出图的目的，避免二次设计产生对接问题。图纸标准化的主要内容包括：•9.1水电（包括弱电等）点位配置标准化（如下表格仅供参考）户型房间名称使用需求点位设施设置位置高度数量备注起居室电视＋音响有线电视及调电视机后方墙面3001频插座（2+3）极插座电视机后方墙面3003网络面板电视机后方墙面3001音频输入面板电视机后方墙面3001音频输出面板电视对面墙靠近墙角处3002电话及网络语音与网络合用面板电视对面墙靠近墙角处3001烟感报警烟感报警探头吸顶1餐厅与起居厅之间灯具（台灯）（2+3）极插座电视对面墙靠近墙角处3001备用（2+3）极插座电视对面墙面靠近主卧门处3001吸尘、充电等备用9.2细部节点标准化经过样板间的操作，将一些节点可以推荐作为标准固化，并在不断进行优化。节点标准化可以保证不同项目细部节点的统一，方便成本测算与价格比较。同时，经过多次实际验证的标准化节点也可以保证施工质量。•9.3制图方式标准化—平面施工图制图方式在精装修施工图设计中，设计重点应该放在水电点位的布置和材料搭配上。在平面图中尽量多的反映各种数据指标、材料选型。配合标准立面图和标准节点，以达到图纸更加明晰、易懂的目的。9.3.1平面布置图：主要表达内容为平面的功能布局。在全装修房图纸中，首先要进行房间编号，以便在多个房间功能均为卧室的情况下，各方面沟通时能够通过房间编号进行确认；其次要严格分清软硬装家具，方便施工单位报价使用，软装家具应当使用虚线表达，和硬装家具有明显的区别。此图可以作为今后的全装修交房标准布置图，也可以作为销售彩色平面的线框图纸。9.3.2拆除、新建隔墙及固定家具放样图：主要表达内容为装修时隔墙的变化与硬装家具的尺寸。由于大部分硬装家具为成品定制，因此放样时标注的深度仅供参考，具体深度以厂家加工图纸为依据，本图上主要规范固定家具的控制长度，如冰箱一侧的厨房厨柜须要标明给冰箱留位的尺寸等；隔墙不需标注墙厚，本图主要标明隔墙定位，可供现场放样施工即可；同时给予建筑设计单位修改意见。9.3.3顶面布置图：主要表达的内容是全装修房完成后顶面综合情况，公寓房里一般就是顶面造型和灯具布置之间的配合关系，如果装修标准里有中央空调等其他与吊顶完成面有关的内容，也应当在本图中表达。在布置时应当考虑到平面上高于1.8米的家具会对吊顶造型和灯具位置产生的影响，因此图中要保留这些柜体的位置，用灰色线条表达。必须标注的内容为吊顶完成面的高度和材质编号（不吊顶部份高度标注为“至顶”）；灯具编号。具体材质编号对应的材料、灯具编号对应的灯具品牌与型号应当在图面中做材料表进行说明。9.3.4插座布置图是插座的端口定位图。图纸表达的内容必须包括强弱电所有的插座端口，通过插座图块的高度标注确定插座的安装高度，通过平面的尺寸标注进行定位。全装修房的厨柜部分为厂家定制，具体定位应当依据厨柜公司的施工图纸进行施作。插座安装高度从室内装饰地坪完成面开始计算至插座面板下端。9.3.5立面指引和完成面标号图主要表达内容为厨卫及标准立面的立面指引以及其他房间的完成面材料。一般而言，厨房与卫生间须要贴面砖的部份，在全装修施工图里必须出立面图（包括干湿分离的盥洗室），其他的厅房可以不用再专门绘制立面，只须要通过本图的完成面标号确定各个完成面的材料即可。9.4立面标准化在厅房系统立面基本一致的情况下，施工图立面图纸仅包括一些必要立面的施工方式，在厅房系统立面图上不反映插座、开关具体点位。标准化立面内容厨房立面－－四向立面卫生间立面－－四向立面厅房系统立面－－根据立面索引，提供4～5个标准立面（选择有门、衣橱或有特殊节点需要标注的立面）第十条在户型设计阶段介入精装修设计内容，对厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计等进行通盘考虑，户型方案中必须严格做好家具布置图。10.1在施工图阶段与设备专业的对接注意考虑给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。10.2在精装修设计阶段注意室内装修设计与公共空间及户外空间的对接，包括入户门内外的对接（地面标高、入户门内外门套的装修）、室内与阳台、露台的对接。尤其是公共部位和室内装修选择两家单位进行设计时。例如，为提高项目品位，其项目的单元门厅（楼）、大堂、电梯前室等公共部位的精装修可独立进行方案设计，装修档次类似于高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。10.3在精装修细化阶段需注意以下问题：10.3.1入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；10.3.2建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；10.3.3室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；10.3.4室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；10.3.5关于竣工验收前和验收后装修的问题与相关设计图纸的对应。第十一条精装修设计方案必须经分公司总工办及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计，避免装修设计与原施工图设计的脱节。第十二条精装修设计图必须至少包含以下内容：1、平面定位图、平面布置图、地面装饰铺地图2、天花平面图3、全部立面图（墙面尺寸定位图）4、必要的剖面图5、节点构造详图6、水电设备施工图（室内）7、设计说明8、材料清单表第十三条搞好精装修成本控制必须注意抓住两个重点环节：一是方案设计阶段，二是项目实施阶段。其中，方案设计阶段的操作流程建议参考如下：★成本定位：根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。（责任单位：营销策划部、设计公司）。★装修设计及预算：按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（责任单位：装修设计公司）。★采购询价:按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面瓷砖、涂料等（责任单位：预算部和采购部）。★编制预算：根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（责任单位：预算部）。★调整设计：根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（责任单位：营销部、设计部）。★实施预算：按照最终定版的装修设计完成精装修成本预算编制并组织实施。13.1方案设计阶段方案设计阶段是成本控制的源头，其目标项目的定位、装饰风格等的确定理论上可以决定约70%左右的直接精装修项目成本。分公司须做好设计方案评审以及关键材料与工艺的审核，在成本不变的情况下，通过优化成本组合关系，强调成本使用向客户重点关注区域（包括客厅、主卧室、橱卫间）倾斜，弱化非客户敏感点的区域，以此来取得最优化的性价比。13.11室内的装饰设计和定位必须与工程设计同步；13.1