雁鸣湖项目规划及开发策略

日Ⅰ雁鸣湖新城镇公司开发策略◆发展目标◆控地计划◆收益分析◆产业导入分析雁鸣湖新城镇公司三年工作目标•ClicktoaddText•ClicktoaddText•ClicktoaddText2013年，通过市政道路、市政配套、旅游配套、现代农业的建设完善，以及雁鸣湖壹号、候鸟庄园等高品质项目的相继开放，初步树立雁鸣湖生态文明示范区高端、生态、宜居、宜游的市场形象。2014年，通过各种形式的整合包装和市场推广手段，大幅提升示范区外在形象和吸引力，吸引众多投资机构的青睐，落地一批有标杆性的项目，实现公司盈利。2015年，通过区域各招商引资项目的全面落地动工，使雁鸣湖新城镇发展形成规模；过程中不断拓宽融资渠道，寻求最佳资本结构，适当时机完成上市目标。“一年完善，三年进入资本市场”雁鸣湖新城镇公司三年工作重点通过雁鸣湖项目的先试先行，形成一批如“雁鸣湖壹号”、“候鸟庄园”、“滨水酒店”等一批具有核心竞争力的、可以快速复制的项目。同时厘清新城镇公司的发展思路。构建一个极具吸引力的投融资平台，并形成一种收益稳定、安全高效的投融资模式，以吸引资金和合作运营商。以雁鸣湖各产业引入为契机，构筑一个完整的产业联盟体系，并通过产业合作与其中的龙头企业形成良好、稳固的战略合作伙伴关系，为集团其他新城镇项目快速发展打下基础。把雁鸣湖项目打造成为能够代表利海新城镇发展能力的和具有利海特色的“示范店”，使雁鸣湖项目成为利海城市运营的名片雁鸣湖新城镇公司开发策略开发建设原则滚动开发•首期确保回现或便于融资•二期获利并支持下期开发•获利、偿还贷款等定位先行•定位策划明确；•规划分区合理；•开发策略明晰。收支平衡•除启动区外，原则上各个分期的开发投资能与回款额度保持正平衡关系。分区建设•合理分区，逐步开发，建设样板•启动区：人气区、形象区、回现区•二期：获利区，回现区、形象区•三期：品质区、获利区、价值区招商前置•寻找开发投资者；•寻找战略联盟者；•寻找融资途径。雁鸣湖新城镇公司土地资源盘点根据新调整控规，规划总面积28.25平方公里，城市建设用地1345.26公顷，其中居住用地面积386.81公顷（合计5802.15亩），商业用地267.48公顷（合计4012.2亩），除去示范区内已审批出让土地（含雁鸣湖壹号）4524.7163亩，总共可出让用地5289.4837亩（住宅用地2347.7677亩，商业用地2941.716亩）。雁鸣湖新城镇公司土地控制计划年份面积20131125亩20141434亩20151941亩396990㎡256791㎡640442㎡750202㎡475004㎡480984㎡①争取条件成熟的；②争取容易获取的。流转的用地按需要进行流转经营用地控地原则土地控制策略：①以基础设施建设换取可出让土地；②通过产业导入控制土地；③先流转后征地；雁鸣湖新城镇公司土地回收计划应敦促政府收回正道健康城的用地。正大养猪场应为之另选合适用地。金如意文化传媒用地应为其另选用地。正道健康城、正大养猪场、金如意文化传媒等未开工或性质不符合策划规划的，应尽快将用地进行置换与收回。雁鸣湖新城镇公司土地开发计划一期范围：2013-2015二期范围：2016-2017三期范围：2018-2020形象区范围：2013.12.31前一期：旅游初具规模，雁鸣大道两侧土地控制，开发建设、基本配套形成，二级回现。二期：湖滨及别墅2期价值提升，实施开发回现，配合农耕年华二级建设。三期：军队及北湖侧用地分别存在取地难度和价值提升过程，放在三期开发建设。制定原则：①建设一个样板：②每区一个引擎；③开发必须聚焦；④充分考虑市场；雁鸣湖新城镇公司收益分析——整体收益组成部分上市股权收益项目合资收益产业运营收益土地溢价收益土地经营收益房地产收益现代农业、生态旅游等产生的综合运营收益。绿色地产开发的别墅、农庄等绿色地产销售收益。利海与第三方就项目合资、合作的股权收益。通过土地招牌挂的收益。利海子公司通过出让、流转获得土地后，转让、转租给其他公司获得的收益。利海子公司上市后的股权增值收益。雁鸣湖新城镇公司收益分析——城市运营板块收益组成土地溢价收益：土地招牌挂，利海获取相应的收益（扣除成本和政府计提部分的60%）。土地经营收益：1）低价获得土地，转让出去的收益；2）流转土地，转租出去的收益。项目合资收益：低价获得土地，以地入股产业经营公司，分红获利。上市股权收益：城投公司上市，股权溢价获利。•城市运营是利海的核心业务，土地资源是城市运营业务的核心。•除了土地溢价收益以外，土地经营收益也是城市运营的重要收益来源，而且是城市运营与其他业务板块联动的纽带。雁鸣湖新城镇公司收益分析——绿色地产板块收益组成•绿色地产是其他各板块建设的重要资金支持。•雁鸣湖壹号可以低于市场预期的价格出售，迅速形成现金流，滚动支持各板块发展。绿色地产：住宅产品销售收益商业产品资产增值收益产业经营收益放贷收益上市股权收益雁鸣湖壹号南区别墅总体货量为381套（不包含8套定制会所），总建筑面积为162624.81㎡，按照20000万/平方米总货值约32.52亿。其中2013年可售货值12亿，销售目标6.8亿元。雁鸣湖新城镇公司收益分析——其他板块收益组成科技农业：标准制定收取管理费用体验农业经营收益终端配送经营收益农产品交易活动收入（含广告费）交易平台服务费（含广告费）上市股权收益生态旅游：门票收入人气活动收入（含广告费）网上服务平台经营收益（含广告费）度假产品管理费物业管理费上市股权收益文化创意：文化场地管理费产业项目运作收入人气活动收入（含广告费）服务增值平台经营收益（含广告费）上市股权收益•其他业务板块不一定都是利海来做，利海做的主要是平台及擅长的领域。雁鸣湖新城镇公司收益分析——各板块关系城市运营为绿色地产、经营板块（农业、旅游、文化等）提供用地与大环境支撑。绿色地产可以为城市运营、经营板块提供现金流支持（特别前期），为经营板块提供经营实体。经营板块（农业、旅游、文化等）为城市运营、绿色地产带来人气，加速土地及房产溢价。城市运营与其他业务板块的关系城市运营经营板块•城市运营与其他业务板块之间的合作关系是基于各公司的收益预期。各个公司都需要实现内部的收支平衡，但在集团层面可以在协调各公司的利润补贴。绿色地产雁鸣湖新城镇公司产业导入分析•ClicktoaddText•ClicktoaddText•ClicktoaddText•获取项目•控制土地•导入产业•项目建设（基础设施及公配）•产业利润、土地溢价利润分享等•新城镇公司重点是产业导入：通过引入产业项目控制相应土地，并通过产业成功导入加速区域成熟，提升区域价值。新城镇公司产业导入的重要意义在于：通过包装项目进行产业导入，除配套给产业单位的部分，可以获取属于利海的建设用地。这些用地既可以对发生的土地补贴进行补偿，可以利海自己开发房地产，可以转让给其他房地产公司，也可用作BT的抵押。雁鸣湖新城镇公司产业导入分析•城市运营前期，区域成熟度低，产业导入难度大，导入的单位会提出土地补贴的要求。一般，提供的建设用地不应超过100亩，非建设用地不超过300亩。提供土地•城市运营后期，区域成熟度较高，通过构建项目平台，导入产业，将土地流转后转租能获得较多的资金回报。转租的年限不超过6年，租金不低于流转费用的3倍。转租土地•部分产业项目未来的回报较高，可采用土地入股的形式。股权比例应至少占30%。土地入股•产业导入应尽量向政府争取税费上的补贴，以更好地争取优质项目落地，不管在任何时期。税费补贴产业导入合作条件雁鸣湖新城镇公司产业导入计划产业导入顺序2013•旅游相关（直升机、帆船、马术、篷房酒店等）•体验农业相关（市民农园）2014•旅游相关（滨水商业街、私享家俱乐部等）•公共配套（学校、水厂、污水厂等）2015•文化创意相关（利海文化产业园）•商业运营（奥特莱斯）吸引人气提升品牌丰富市场雁鸣湖新城镇公司产业导入构思Ⅱ雁鸣湖新城镇公司工作计划◆工作计划◆投入产出分析一年完善目标——重点工作计划2013年雁鸣湖重点工作在于完善一湖三路市政基础设施建设，农业、旅游等产业配套设施建设，启动部分旅游、农业及商业等引擎性项目。重要工作项计划铺排备注新城镇三大节点展示——三路一湖竣工完工2013-12-30含环湖路二三期工程南湖南岸整体完工呈现2013-08-30展示厅装修及布展完工2013-09-30方案待定风尚购物项目2014-10-01规划待定,13年项目启动引入奥特莱斯产业投资项目2013-12-3013年底完成选址，签订协议泛地产雁鸣湖壹号一期开盘销售2013-10南湖南岸滨水风情酒店试运营2013-10-01金融家会所（如意岛）完工2013-12-31温泉酒店建设完成2014-09-30旅游环湖旅游部分项目经营2013-10-01中北湖临湖商业街一期实现经营2014-10-01方案待定，13年项目启动农业800亩农业公园全面经营2013-10-01农业迪尼斯部分开园2014-10-1规划及土地获取待定一年完善目标——投入产出表雁鸣湖项目2013年下半年投入产出计划表板块类别重点项目开始时间完成时间计划总投资额截止目前已完成投资预计2013年下半年计划投入2013年计划产出新城镇自投高尔夫路、雁鸣大道及环湖路一期东段剩余工程（人行道、两侧绿化等）2013-5-182013-12-3029243.0021305.727937.28无环湖路一期西段（1.1公里段）2013-4-152013-8-152530.640.002530.64无环湖路二期道路工程（不含跨湖桥梁）2013-6-152013-12-304994.000.003262.00无环湖路三期道路工程2013-7-12013-12-306450.00243.004980.00无南湖南岸整体完工呈现2013-3-12013-8-302577.85128.892448.96无展示厅装修及布展完工2013-3-152013-9-302900.001110.001790.00无招商风尚购物公园2013-10-12014-10-145000.000.004500.000.00雁鸣湖临水商业街区首期启动项目2013-10-12014-10-110000.000.005000.000.00合作1000亩土地招牌挂2013-10-12013-12-3125000.000.0025000.0073000.00小计128695.4922787.6157448.8873000.00泛地产自投雁鸣湖壹号一期开盘销售2010-10-202013-10-3040000.007790.9322460.0068000.00南湖南岸滨水风情酒店试运营2013-7-12013-10-13000.000.003000.005000.00金融家会所（如意岛）完工2013-7-12013-12-318000.000.006400.000.00温泉酒店投入运营2010-10-202014-10-126700.006700.005000.000.00候鸟庄园2012-10-12013-12-3112000.001849.888903.12候鸟木屋销售收入7107，篷房酒店收益暂无法确定（地产公司与农业公司合约未定）合作生态餐厅试运营2012-10-12013-9-16820.000.00820.00生态餐厅收入暂无法确定小计90520.0016340.8146583.1280107.00雁鸣湖新城镇和泛地产板块各重点建设项目2013年下半年预计投入104032万元，收入153107万元。因收益产生于三季度末，无法用于前期建设投入，故2013年下半年投入资金来源主要依赖于以下几种方式解决：前期需依赖于集团或托斯项目支持资金约9500万元，后期一级开发融资资金投入30000万，农业贴息贷款8000万，泛地产销售收入投入约56530万元。一年完善目标——投入