法律常识系列教育之一

-1-法律常识系列教育之一解读《物权法》一、《物权法》概况1、法律公布及实施2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，同日以第62号主席令公布，自2007年10月1日起施行。全文分五编及附则，计19章247条。2、意义（1）是维护人的基本权利的切实需要；（2）对经济发展有长远而深刻的影响；（3）是对依法行政的根本性推动；（4）是中国特色法律体系的组成部分。二、基本概念1、物（1）《物权法》所称物主要包括不动产和动产。（2）《物权法》所称物与《民法》中的物之区别。物是民事法律关系最主要的客体。传统民法的物，是指那些存在于人身之外的，为人力所能支配的，而且能够满足人类的某种需要的客观物质对象。物权法当中的“物”主要是指不动产和动产，-2-所谓不动产，是指土地及建筑物等土地附着物，比如耕地、房屋等；而动产，顾名思义就是可以活动的财产，比如家具、首饰等物品。2、物权（1）《物权法》所称物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（2）特征：支配权、绝对权、特定性、排他性。（3）自物权与他物权；用益物权与担保物权；主物权与从物权；动产物权与不动产物权；所有权与其他物权。①自物权与他物权自物权，是指权利人依法对自有物享有的物权。他物权，是指权利人根据法律的规定或合同的约定，对他人所有之物享有的物权。所有权之外的一切物权均为他物权。划分的法律意义在于：认识不同的物权有不同范围的支配力，不同物权人的权利范围也不相同。②用益物权与担保物权他物权区分为用益物权和担保物权。用益物权是指权利人依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权、留置权，当债务人不履行债务时，债权人依法享有就担保财产优先受偿-3-的权利。③主物权与从物权依物权是否具有独立性为标准划分。主物权，是指不从属于其他权利而独立存在的物权。从物权，是指从属于其他权利，并为所从属的权利服务的物权。划分的法律意义在于：主物权能够独立存在。而从物权的存在须以它所从属的权利的存在为前提，主权利消灭时，从物权也随之消灭。④动产物权与不动产物权动产物权，是指以动产为标的的物权。不动产物权，是指以不动产为标的的物权。划分的法律意义：二者的成立要件、效力及得丧变更有所不同。二者的公示方法、成立要件不同。动产物权的享有和变动的公示方法是占有和交付；不动产物权的享有和变动的公示方法为登记。动产物权变动的生效要件是交付；不动产物权变动的生效要件是登记。二者所受限制不同。由于动产物权的得丧变更对社会公共利益影响不大，因此法律对动产物权一般都没有特别的限制。而不动产物权的得丧变更直接关系社会公共利益，法律多设有种种限制。特别是对以土地为客体的不动产物权，无论是其享有还是行使，法律的限制都尤其严格。⑤所有权与其他物权所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和-4-处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。其他物权是指所有权以外的物权，它是在所有权权能与所有权人发生分离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。3、物权法（1）《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。（2）特征：财产法、强行法、普通法、固有法。（3）原则：物权法定、一物一权、公示公信。三、《物权法》中与民生有关的二十个问题●热点一：不登记，房子不算真正属于你《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。-5-【解析】登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。●热点二：异议登记15天内不起诉，异议登记失效《物权法》第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【解析】比如，王某与恋人李某决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了李某一个人的名字。这时，王某就可以要求登记机关更正。如果李某不同意更正，王某就可以申请异议-6-登记。但是特别要注意的是，一旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果李某觉得王某的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求王某赔偿。●热点三：预告登记，防止“一房二主”《物权法》第二十条签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。【解析】预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待产证下达。期间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理产权登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。●热点四：登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任《物权法》第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造-7-成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。【解析】生活中，经常发生登记错误的情形。这时，登记机关应否承担责任，是一个极富争议的问题。这次通过的《物权法》明确规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。但是，这种情况下登记机关承担责任的条件，仍然可能会存在争议。例如，登记错误并非由于登记机关的过错造成，或者说，登记人提供的虚假材料，登记机关尽管非常谨慎也无法查明，这时，登记机关是否仍应承担责任，可能会有争议。这是因为，我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况，都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任，登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围，加重登记成本，也会使登记机关延长审查时间，影响登记的效率。●热点五：不动产登记费用按件收取《物权法》第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。【解析】明确了不动产登记费收取方式是按件收取。●热点六：拆迁、征地应当给予足额补偿-8-《物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。【解析】拆迁、征地关系到老百姓切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。●热点七：国家抢险救灾可以征用房屋《物权法》第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。【解析】面对紧急需要，集体和个人都有义务提供便利。但同时也明确，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被-9-征用人。如果被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。●热点八：建设用地使用权期满自动续期《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。【解析】住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使用权期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。●热点九：财产被毁损，可要求恢复原状《物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。【解析】物权请求权是专门针对物权的法律救济措施，是对物权的特殊保护办法。比如公交车冲到路边民宅内，撞坏了民宅，那就可以要求恢复原状。不能恢复的，可以要求赔偿。●热点十：邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍《物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。【解析】这针对的是某种“危险状态”。比如一棵大树的枯枝伸到邻居的院子上面，摇摇欲坠，下面正好停放着邻居的车，邻居就担心枯枝掉下来砸坏爱车，这时就可以要求消除危险，-10-让大树的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由树的主人或管理人承担费用。●热点十一：物权保护还可以用仲裁解决《物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。【解析】增加了仲裁这一解决途径，为老百姓保护自身的合法权益又提供了一条途径。●热点十二：买受人善意取得财产可不归还《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。【解析】这次《物权法》特别值得引起重视的是，明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售-11-他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。很多国家都是规定动产才可以适用善意取得，我国《物权法》这样规定主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。比如，夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那就可以不必归还该套房屋。至于他们夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决了。●热点十三：拿回失物，悬赏承诺应当兑现《物权法》第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物