重庆南坪商圈调研报告

南坪商圈分析南坪商圈分析南坪商圈以“惠工路步行街”为商圈核心，日均人流量约20万人次，天，涵盖多个中端百货和大型品牌超市；目前，该商圈内的主要消费群体包括区域内常住群体，以及少量的鱼洞、弹子石的消费群体；南滨路是目前重庆中高端餐饮及商务宴请的主要聚集地，主要消费群体的消费能力强劲；上海城、万达广场和协信城是目前商圈内的主要供应，成为南坪商圈最具代表性的商业综合体。20,000元旦购物广场35,000百盛购物中心14,000浪高国际会展中心商业体量（m2）项目2005年2000年2009年开业时间62,000帝景MALL20,000重庆百货2005年1997年40,000亚太商谷130,000百联上海城购物中心2010年2010年140,000重庆万达购物中心500,000黄葛渡地下商业2009年2012年66,000珊瑚都会2010年100,000协信城市广场2013年25,000尚熙百货2005年租金/扣点扣点25-28%60元-150/㎡/月扣点25-27%扣点25-28%扣点23-28%扣点23-28%100-350元/㎡/月50元-100/㎡/月60-240元/㎡/月65-300元/㎡/月80元-200/㎡/月70-300元/㎡/月江南大道重庆万达购物中心2009年年底140，000平方米南坪西路惠工路（步行街）新世纪江南商都百联上海城购物中心2010年130，000平方米百盛购物中心亚太商谷2010年40000平方米浪高国际会展中心2009年14，000平方米重庆百货南坪店珊瑚都会2010年66，000平方米帝景MALL黄葛渡地下商业2012年500，000平方米江南大道元旦百货协信城市广场2013年5月100，000平方米南坪商圈分析南坪商圈影响力最大的大型商业综合体包括万达广场、星光时代、上海城、CITY城市广场位置与规模位于南坪商圈核心区域，与商圈内传统商业街“惠工路步行街”相连；总建筑面积达800,000平方米，商业面积150,000平方米；车位2600多个商业档次中档、中偏高档目标消费群体区域内常住群体为主流消费群体，重庆市内年轻群体为辅，并辐射到周边区域；面市时间2009年经营特征概述提出“一线，两点，六中心”概念，通过南坪商圈4号步行街一线，串联南北两个户外广场，链接购物中心、商务楼、酒店、住宅楼、商业街区等；项目定位定位为重庆“城市综合体”，被称为现代商业发展的最高形式，含大型购物中心、高层住宅、写字楼、酒店、商务公寓及商业街区。南坪商圈项目——万达广场主力店品牌艾美酒店、万达百货、万达影院、神采飞扬电玩城；租金水平平均租金约800元/月/平方米；租赁优惠有3-6个月的免租期（根据品牌情况决定）。南坪商圈项目——万达广场楼层业态主力店B2地下停车场/B1地下停车场+室内步行街（服装、生活配套、餐饮）LG室内步行街（服装、生活配套、餐饮）UG超市、电器永辉超市、国美电器1F百货、电玩城、电器万达百货、大玩家、国美电器2F百货、KTV、儿童故事万达百货、大歌星、儿童故事3F百货、影院、餐饮万达百货、万达国际影城、圆缘园时尚餐厅、金汉斯南美烤肉4F百货、餐饮万达百货、德庄火锅、菜香源酒楼由于商业物业自身的设计及硬件条件，使得该楼层无大型主力店，而一些通常被看做是次主力店的品牌将成为该层的“主力店”，扮演着吸引着人流的重要角色；该层主要以服饰零售业态为主，少量餐饮业态及生活服务业态，由于是未来轻轨的出入口位置，因此该楼层商业价值较高，能够为项目创造尽可能多的租金收益。南坪商圈项目——万达广场LG层餐饮业态占据了本楼层的大部分商业面积，将使得该楼层消费时段特征明显，在午饭和晚饭的时候人气较为充足，而其他时间的人气不充足；该楼层业态较为单一，适应范围不广，所吸引的消费群体相对较少；靠商业主街的商铺展示面较好，而一些位于主街背后展示面不佳，人流不易到达的位置容易形成商业死角。B1层南坪商圈项目——万达广场优势万达商业的品牌号召力，可吸引消费群体及品牌商家的关注；位于南坪商业核心位置，其项目周边已形成成熟商业氛围；与轻轨站连接，享有轻轨站庞大人流；业态分布及商业布局步行商业街格局的商业物业形态，典型的“一”字型布局，但无主力店，不能够对人流起到较好的拉动作用；较长的商业购物街形成“通道”，无太多变化，购物舒适度下降，容易使消费者产生疲惫感；项目未来发展评述拥有全国的零售商家品牌资源及专业的开发经验，加之万达品牌号召力，将在项目面世时获得城市商业的集体关注，成为南坪商圈内商业焦点；将对现有商圈的档次和品牌丰富度起到一定提升作用；据其他城市的万达百货经营情况看，万达百货作为万达广场的主力店，其带动效应非常有限，经营和管理尚不完善，将影响到项目的整体经营和商气。万达广场分析总结位置与规模协信·星光时代广场位于南坪3号步行街，与万达4号步行街相连，同属于南坪环道商业核心圈。总建筑面积24万平方米，拥有车位2500个，亚洲最大的4千平方米玻璃天幕，外部阳光渗透，购物舒适度高；重庆电梯数量最多(90部高速电梯)的购物中心，重庆最大LED屏幕(188平方米)南坪商圈项目——协信·星光时代广场主力店品牌H&M西南首家旗舰店、UNIQLO西南旗舰店“龙头”、金逸IMAX标准国际影城西南旗舰店、华润万家百货重庆首家旗舰店、儿童主题乐园孩子王、西南首家钻石宫殿每克拉美以及汉拿山、金百汇、幽兰葩、ZARA等近250家知名商家。租金水平底层500元/月/平米，楼上租金价格略低南坪商圈项目——协信·星光时代广场商业档次中高档目标消费群体“城市新贵”既拥有高学历、收入丰厚又讲究生活品位、享受富裕成功、注重心灵自由的都市精英族群面市时间经营特征概述设计了8大业态规划(生活大道、运动大道、时尚大道、名品大道、美食大道、娱乐大道、青春大道、潮流大道)和三个主题广场，并推出体验式购物项目定位西南最大室内步行街商业步行街，打造“重庆目前最大体量、最具主题、业态最完整的SHOPPINGMALL。”南坪商圈项目——协信·星光时代广场分层业态布局南坪商圈项目——协信·星光时代广场各层主力店面南坪商圈项目——协信·星光时代广场优势设计时尚前卫，给购物者带来极致的购物体验；位于南坪商业核心附近，其项目周边已形成成熟商业氛围；与轻轨站和公交站连接，带来庞大人流；业态分布及商业布局业态分布合理，消费者一目了然；垂直的连廊和扶梯较多，顾客可以快速到达自己的目标商家；众多高端业态汇聚，但附近的消费水平没能对高端业态形成有效支撑；项目未来发展评述将对现有商圈的档次和品牌丰富度起到一定提升作用；项目运营时间较晚，虽设计超前，但目前人气不如万达广场；现在的交通途径相对单一，与轻轨站缺乏便捷的连接通道，增加了顾客的心理距离；随着轻轨等交通体系的进一步完善和项目人气积累，协信·星光时代广场会成为重庆商业的名片；协信·星光时代广场分析总结南坪商圈项目——上海城位置与规模位于南坪商圈核心2号商业街处；占地面积235亩，总建筑面积109万平方米；百联购物中心建筑面积约为15万平方米。商业档次目标消费群体面市时间2009年年底试营业；经营特征概述将其步行街（即南坪2号步行街）打造成为上海石库门建筑步行街，创造其差异化特点；项目定位以“时代上海城”、“印象上海城”（南坪2号步行街）、“魅力上海城”三大商业主题板块构成，综合购物、娱乐、休闲、酒店、旅游、文化教育、办公等综合功能。区域内常住群体为主流消费群体，重庆市内年轻群体和中高端消费群体为辅；中高档主力店品牌东方商厦重庆店、家乐福超市、华谊兄弟国际影城红星美凯龙、奥斯汀KTV租金水平1层与2层均价240元/月/平方米；3层均价120-150元/月/平方米；4层均价90-120元/月/平方米；5层均价60-90元/月/平方米。楼层业态主力店B1超市、儿童体验中心、百货家乐福、东方商厦、天才梦工场1F国际精品、品牌男女装、苹果专卖店、百货东方商厦、味千、必胜客、星巴克、丝芙兰、万宁2F男女装、少女装、淑女装、礼品、百货东方商厦、Esprit、KFC、乡村基3F商务男装、运动名品、户外休闲、百货东方商厦、儿童乐园、西元咖啡4F世界风味美食街、儿童早教、儿童摄影徐生记大酒楼、新加坡悦满楼5F影院、娱乐、培训、美容美体、健身华谊兄弟影院、新东方、奥斯汀KTV、奇迹健身南坪商圈项目——上海城南坪商圈项目——上海城南坪商圈项目——上海城南坪商圈项目——上海城优势位于南坪商圈核心，成熟商圈，商气旺盛，人流量大；凭借多家主力店带动商业人气，有重庆市独一无二的商业主力店；有自己的商业街特色，再现上海石库门商业街元素；能够辐射到会展中心商务群体；业态分布及商业布局典型的“一”字型商业布局，通过每层商业两侧的主力店拉动人流，尽量使购物街内无商业死角；购物、餐饮、休闲、娱乐类业态一应俱全，且能够照顾到商务群体的需求；餐饮、购物在各层均有分布，能够随时地满足消费者购物需求及娱乐需求；项目未来发展评述其业态设置能够满足区域逐渐增长的商务消费群体和中高端群体的消费需求，可与万达广场的业态及针对群体形成差异化特点；南岸现有的消费力将不足以满足上海城中高档次的消费要求，其项目的辐射范围需要扩展到南岸以外的其他区域；区域内同质化竞争加剧，在商业的经营管理上必须注重细节才能做到长期的良性经营。上海城分析总结位置与规模位于南坪商圈核心区域，位于商圈内传统商业街；总建筑面积6万平方米；规划车位400多个,5米挑高入口，柱距8.7m，35m挑高共享空间设计商业档次中低档目标消费群体消费群体锁定在月收入为3000元左右的青年群体面市时间2014年5月经营特征概述南坪步行街集休闲、购物、娱乐、餐饮、文化为一体的购物中心项目定位升级后的CITY城市广场将填补南坪一号步行街内无生活广场空白南坪商圈项目——CITY城市广场主力店品牌横店电影城，劲浪体育，海澜之家，拉莎贝尔，千叶眼镜，九锅一堂，婆子妈，比格…..租金水平二楼160元/月/平米四楼130元/月/平米业态比重百货类，餐饮、休闲等业态占有25%餐饮业态和以健身、儿童、培训、酒吧、电玩等为主的休闲业40%~45%交通线路CITY城市广场处于南岸区步行街惠工路中段的区域内，内外部交通体系健全，人流及车流易疏导;区域内共有公交站点10余个，可停靠40余路公交车，出租车停靠点23个，地下通道9个;规划建设中由鱼洞至江北机场的三号线轻轨途径观音桥商圈，且该项目周边设有站点，可见交通之便捷。优势位于南坪商圈核心老步行街上，成熟商圈，商气旺盛，人流量大；；以休闲购物为主；步行街区唯一一家城市购物中心；业态分布及商业布局业态分布合理，消费者一目了然；垂直的连廊和扶梯较多，顾客可以快速到达自己的目标商家；高端业态较少，整体档次较低，对周边高消费人群吸引力有限；项目未来发展评述同样面对距离约300米的万达广场、约500米的协信星光时代广场等这样的地产大腕，不得不说压力巨大。在同一商圈，与这么多综合体、购物中心短兵相接，怎样才能赢得这场争霸赛，如何才能将每日18万人次以上的客流量聚集到CITY城市广场，充分发挥南坪一号步行街无生活广场空白优势，CITY城市广场还需要市场与消费者的检验。CITY城市广场分析总结南坪商圈经营状况分析区域群体为主要消费群体1997年惠工路商业步行街的开街标志着南坪商圈的初步形成，该步行街也是重庆市最早的商业步行街；目前，该商圈的辐射群体主要以区域内常住群体为主，目前主要消费群体的消费能力不强；中低档商业档次商业档次参差不齐，混杂，且以中低端商业档次为主；惠工路商业街道路铺陈档次较低，无街景小品，购物乐趣显然不敌解放碑和观音桥商圈；零售品牌以本地品牌为主，少量国际国内知名品牌，品牌吸引力不强；商业项目分散惠工路商业街上百货虽多，但是纵观整个商圈内，百货还是较为分散，消费者难以到达，影响购物情绪；消费群体流失严重由于区域内商品档次及数量的原因，导致区域内绝大部分中高端收入群体在考虑购物时一般会青睐直接到解放碑消费；南坪商圈辐射能力较弱，中高档品牌不丰富；由于规划和步行街硬件等原因，导致购物乐趣较低，不能满足区域内中高档