我国城市物业管理中存在的问题及解决办法

1工程管理专业毕业生论文(设计)课题名称：我国城市物业管理中存在的问题及解决办法学生姓名：指导教师：江南大学网络教育学院2我国城市物业管理中存在的问题及解决办法摘要我国的城市物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，因此在其迅速的发展中存在着一些不可避免的问题。本文结合目前我国城市物业管理的现状，从各角度分析了物业管理中存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，对相关问题提出了一些解决方案。并对物业管理未来发展趋势作了展望，以指导实践，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。关键词：城市物业管理、现状、问题、解决办法3目录一、物业管理概述…………………………………………………………………………4（一）物业管理的概念……………………………………………………………………4（二）物业管理的内容和特点……………………………………………………………4（三）物业管理的目标……………………………………………………………………4二、我国物业管理中存在的问题…………………………………………………………4（一）物业服务企业自身存在的问题……………………………………………………4（二）业主方面存在的问题………………………………………………………………5（三）国家法律法规，政府监督体系不健全……………………………………………5（四）物业管理队伍建设滞后……………………………………………………………6（五）开发商遗留问题较多………………………………………………………………6（六）物业管理收费难且不规范…………………………………………………………7（七）物业管理行业经济效益差…………………………………………………………7（八）物业管理立法相对滞后……………………………………………………………7（九）市场机制尚待健全和完善…………………………………………………………7三、解决我国物业管理存在问题的对策…………………………………………………8（一）物业企业进行改革…………………………………………………………………8（二）完善法律法规，规范物业服务企业的发展………………………………………8（三）竞争机制必须建立…………………………………………………………………8（四）加强监督、依法维权………………………………………………………………8（五）明确各方的权利和责任……………………………………………………………9（六）行业内联合发展，实现规模效益…………………………………………………9（七）积极开展招投标机制………………………………………………………………9四、我国物业管理发展趋势………………………………………………………………9（一）企业竞争已经进入了品牌时代……………………………………………………9（二）企业文化建设备受青睐……………………………………………………………9（三）物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈…………………………………………9（四）创新成为物业企业的核心竞争力…………………………………………………9（五）按质论价、菜单式服务成为趋势…………………………………………………10（六）物业企业民营化趋势明显…………………………………………………………10结语…………………………………………………………………………………………104一、物业管理概述（一）物业管理的概念物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）物业管理的内容和特点物业管理内容主要包括房屋建筑及其配套设备设施维修养护和建筑群内绿化、卫生、交通、治安等环境的管理；其主要内容包括：居住设施的维修养护管理；居住环境的管理；便民综合经营服务等。物业管理最大的特点是居住功能单一，业主相对封闭独立；建筑密度大，形成了建筑群内人口密度高，人口结构复杂的特点；住房制度改革后，建筑群的房屋基本上由个人购买，产权归个人所有；现代城镇建筑都是经过全面规划、合理布局、综合开发、配套建设而成，是多专业、多人才共同努力的结果。物业管理的特点就决定了物业管理的管理工作必须做到：（1）管理的社会性；（2）管理的统一性；（3）管理强调服务性；（4）管理的复杂性；（5）管理追求艺术性。（三）物业管理的目标首先是赢得社会效益；物业管理的工作首先应有利于社会的繁荣与发展，有利于社会主义精神文明的建设，满足社会对物业管理的要求，促进社会的繁荣与发展和社会主义精神文明的建设。其次是赢得经济效益；以最小的投入，获取最大的效益。社会主议市场经济的一个原则就是要以最小的投入获得最大的社会与经济效益。物业管理也应该讲成本核算，也应该以最小的投入，获取最大的社会效益与经济效益。最后是赢得环境效益；建筑群一切物业都是为业主居住和生活服务的，使物业发挥最大使用价值，物尽其用，是物业管理的最大职能，如果每个小区的环境都搞好了，无疑会提高整个城市的环境质量。二、我国物业管理中存在的问题（一）物业服务企业自身存在的问题1、物业服务企业体制问题不同的管理机构虽然都叫物业服务企业，但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别，目前共有以下几种管理模式：（1）以所属于开发商物业服务企业为主体的管理体制。（2）以房地产管理主管部门的物业服务企业为主体的管理体制。（3）企事业单位内部成立的物业服务部门。（4）以政府社区管理为主体的服务管理体制。（5）专业物业服务企业为主体的管理体制。当今我国物业服务行业正处于快速发展的势头，物业管理相关法律法规未能适应物业管理行业快速发展的趋势，缺乏合理有效的约束与管理，从而形成了当今物业服务企业体制混乱的局面。物业管理从它诞生之日，就赋予了社会化、专业化经营的基本内涵。因此，转换物业企业体制走向市场，不是愿意不愿意的问题，而是时代发展的必然，是集团公司进一步改革的策略，是建设市场经济的重要环节，也是人们追求生活环境的要求。2、物业服务企业未依法行事物业服务企业在服务过程中未依法行事。如未经过招标投标接管物业，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成；物业收费问题也是现今纠纷最多、物业企业非法运作最常见的问题，物业企业未依法行事、缺少的是相关部门的监督与管理。物业5企业未依法行事还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上，如物业服务企业未经政府相关部门批准乱涨价乱收费，未按《物业管理条例》规定定期公开物业服务费用开支等。3、服务理念定位不清物业企业是服务企业还是管理企业，物业企业寓管理于服务的理念不明确。物业管理既是一个管理过程，更是一种强化物业服务意识的过程。物业管理的对象是物业，包括建筑物、附属设备设施、相关场地等；而服务对象是人，受雇于业主、服务于业主，这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清，管理方式缺乏人性化，物业服务企业为业主服务的意识单薄，导致了工作简单粗暴，服务质量低下，甚至纠纷不断。《物业管理条例》规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；严禁未取得物业管理资质证书的企业从事物业管理工作。但由于历史遗留原因，现有物业服务队伍和素质成分与现代物业服务管理的要求差距很大，文化程度、思想素质、品格习惯及身体素质等等很不适应形势发展的要求。因此，培训符合现代物业服务要求的职工队伍是一个重要课题，现代物业服务企业普遍存在有“低”（专业水平低下）、“弱”（服务意识弱）、“拖”（办事拖而不决）、“差”（服务意识、质量差）、“松”（劳动纪律松懈）等问题。4、物业服务企业竞争力不强物业服务企业规模小，难以发挥综合优势和群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。细看近几年，不少物业企业的退出也是一种市场的行为，未建立社会化、专业化、市场化的物业行业竞争体制，导致一些物业企业不能实现“自主经营、独立核算、自负盈亏”的现代企业竞争管理模式，在住宅小区的物业管理中，因竞争不强亏损现象尤为严重。物业服务企业必须建立现代企业制度，特别是加入WTO后参与物业服务行业国际竞争。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物业服务企业实行规范的公司制改革，精细管理，变被动为主动，走物业服务企业品牌化建设之路。（二）业主方面存在的问题1、未成立业主委员会2013年12月金坛晚报记者从金坛市房产局物管处了解到，目前金坛住宅小区成立业主委员会的比例还不到20%，也就是说，超过80%以上的居民小区没有成立业委会。住宅小区没有成立业主委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业服务企业的沟通平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，负责向各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务企业的管理和运作，它的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系。2、业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强在物业服务企业大力提倡“服务当先”、“业主至上”、“顾客总是对的”等人性化服务理念下，而物业服务企业在日常服务中，委曲求全、妥协、唯唯诺诺成为司空见惯的事情，长此以往，将不利于工作的开展，“以合同为依据，以法律为准绳，动之以情，晓之以理”，才是每一位物业管理者应有之举。然而业主作为物业的所有权人，则更应依法维护自己合法权益。所以说业主应该学习、懂得相关法律、法规，遇到问题时一定要有法律观念，处理问题时要法律、法规为依据，只有这样，签订的合同才能生效，制定的规章制度才能够实施，处理问题才会恰当。（三）国家法律法规，政府监督体系不健全1、缺乏完善的法律法规2003年5月28日，国务院第九次常务委员会仪通过了《物业管理条例》，这也是目前物业管理方面最高级别的专业法规，也是我国第一部物业管理行政法规。由于还没有相应的、具6体的法律法规对物业服务管理活动的细致管理，如：地下车库权属问题以及车辆被盗、物业企业招标投标等问题都还没有与之相应的法律法规可依。目前我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成：（1）宪法的有关条款。如《宪法》第十三条：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。（2）全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章，如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅小区装饰装修管理办法》等等。（3）各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章，如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》等等。这些地方法规彼此之间并不统一，甚至有矛盾之处，往往只能反应一个地方关于物业管理方面的规定。就目前而言，物业管理的法律法规远远不能适应我国物业管理的迅速发展。2、政府相关部门的职能问题物业服务行业的快速发展对人们日常生活和工作越来越重要，为规范物业服务行业的市场行为和管理行为，保障和促进物业服务行业的发展，国家政府相关部门应积极发挥其职能，对物业单位企业的行为活动进行监督和管理。然而现实物业管理市场上出现的是“无人管、多人管”的局面；无人管，如：物业企业的行为无人监督，企业进入物业服务行业门槛较低，没有相关的法律条文作为依据等；多人管，以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。因此政府要协调好物业管理与各部门之间的关系，提高办事效率，更好的为