餐饮商业街整体策划案

一XX商业街位于XX区XX路与XX路交汇处，为社区住宅临街底商，商业街地面一二层连体，局部地下负一楼，商铺结构优化，开间较大，形象尤佳。商业街处于所在地所规划建设的居住养老与温泉旅游特色商业区区域中心主干道上，区位优势明显；该区域内经济持续增长，人口数量与消费能力不断上升，发展潜力巨大。12商业街与主道路紧邻，交通便利；商业街临道广场宽阔，便于人群集聚和车辆停靠，当日来客数可达0.8万人次，商铺广场一次可容纳车辆240余辆。动线及交通情况如下：3商业街定位以餐饮及娱乐业态为主。0商业业态以餐饮及娱乐为主，以吸引人流到本项目项目自身:要有效带动本区人流停留在本区消费，项目自身需满足周边人口需求且需具备有吸引力的元素，例如餐饮、娱乐市场空间:本项目布局主要为沿街商铺，业态上将受到较大的限制，尤其针对餐饮跟娱乐的业态，应与之错位经营餐饮市场周边环境项目规划竞争对手•商业发展比较分散•还没形成一个零售商圈•主要为分散市场•现时缺乏大体量集中的餐饮休闲•项目体量为2万平方米，益选择餐饮娱乐业态为主•项目附近有同类住宅商裙竞争•周边有商场辐射原因如下：依据区位等因素，规划业种五大类，简略区域图及业种业态，如下：456商业街总街长620米，广场宽度16.5米，招商商铺面积16500平方，1F层高4.2米，2F层高3.2米，地下1F层高3米。7门头招牌设计安装，不得突兀，楼上立招广告大小得益，整体且显著即可。89二1骏景美食娱乐商街预业种绩效业种业态数量业种面积(m2)业种占比预估月效（万元）预估年效（万元）预估年效占比大众餐饮57612037.09%40.44485.2839.01%休闲餐饮18349021.15%20.94251.2820.20%特色餐饮20366022.18%21.96263.5221.18%西式餐饮711506.97%7.42589.17.16%娱乐休闲49005.45%5.5566.65.35%零售服务711807.15%7.3588.27.09%合计11316500100.00%103.6651243.98100.00%食街2中式宴会厅早点快餐茶室美食广场快餐自助餐厅零餐业种业态类型业态数量业态面积(m2)业种面积(m2)业种占比预估月效（万元）预估年效（万元）预估年效占比中式宴会厅2900零餐餐厅151200快餐厅4480茶室2360自助式餐厅3540美食广场1800食街281680早点快餐店216039.01%大众餐饮612037.09%40.44485.283旋转餐厅风味餐厅烧烤厅休闲餐厅业种业态类型业态数量业态面积(m2)业种面积(m2)业种占比预估月效（万元）预估年效（万元）预估年效占比风味餐厅2360野味餐厅2360古典餐厅2360休闲餐厅2360火锅厅51000烧烤厅3450旋转餐厅260020.20%休闲餐饮349021.15%20.94251.28火锅厅野味餐厅古典餐厅4酒吧西式餐厅甜品屋咖啡厅东南亚菜地方特色港式茶餐厅本帮菜业种业态类型业态数量业态面积(m2)业种面积(m2)业种占比预估月效（万元）预估年效（万元）预估年效占比地方特色菜91620本帮菜3600东南亚菜4720港式茶餐厅4720西式餐厅2400咖啡厅2400酒吧1150甜品屋22007.16%特色餐饮366022.18%21.96263.5221.18%西式餐饮11506.97%7.42589.15零售服务娱乐休闲业种业态类型业态数量业态面积(m2)业种面积(m2)业种占比预估月效（万元）预估年效（万元）预估年效占比KTV1300运动健身1300网咖网吧1200游戏棋牌1100商品超市4800家居中介180保险医疗1200美容美发11007.09%娱乐休闲9005.45%5.5566.65.35%零售服务11807.15%7.3588.2大众餐饮37%特色餐饮22%休闲餐饮21%西式餐饮7%娱乐休闲6%零售服务7%其他13%计划招商面积16500m2，计划业种内商家113家；其中，大众餐饮面积6120m2，休闲餐饮面积3660m2，特色餐饮面3490m2，西式餐饮面积1150m2，娱乐休闲面积900m2，零售服务面积1180m2；占比如下：6大众餐饮39%特色餐饮20%休闲餐饮21%西式餐饮7%娱乐休闲6%零售服务7%其他13%预估总体月效益103.755万元，年效益1245.06万元。其中，大众餐饮月效益40.44元，年效益485.28万元；休闲餐饮月效益20.94万元，年效益251.28万元；特色餐饮月效益21.96万元，年效263.52万元；西式餐饮月效7.425万元，年效益89.1万元；，娱乐休闲月效益5.55万元，年效益66.6万元；零售服务月效益7.35万元，年效益88.2万元；占比如下：7依据市场区位等因素，各分区业态差异化组合，立体自地下一层至地上二层，分区ABCD四区，以下为分区区域及代码：89101112三一．招商方向：立足本地招商，以市区内投资客、私营企业主、公务员、企业高管及富裕本地人群为主，同时兼顾异地商业经营者加入。业态招商以特色和异域风情的休闲、餐饮文化店为主；以文化氛围较浓的休闲娱乐吧为主，而购物和其它服务性质的商户兼顾。要以本地有一定知名度的商户为主，但也要引入以外的特色餐饮、休闲娱乐品牌商户；依照既定的业态比例中，要注重品牌化和特色的体现，以特色明显的地方小吃、民族特色招商，杜绝和定位业态相冲突业态的引入。二．招商策略：多渠道宣传招商，通过招商人员、媒体和招商活动的配合来提高招商的效率，发挥传媒的传播优势把市场信息尤其是美食街招商信息准确发布出来，招商人员寻找目标商户并邀请意向商户座谈，组织恳谈会来推动推动招商良性循环。策划活动，宣传和体现项目优越性；可周期内策划流动特色美食一条街等活动，达成多人气餐饮市场，宣传预热市场，进而转换成为以商铺为主的美食娱乐街区，促使商街成熟，吸引更多商家，完善街区业态。积极造势招商，力求主力店及早到位。12三.招商要点：商业街区前期需预热和招揽人气，所以优先小点位美食街(大体区域：永昌路街区正门以西至高阳路沿街商铺)，兼顾部分大中型餐饮（高阳路和神力路街区沿街商铺，永昌路街区正门以东至神力路沿街商铺）招商，美食街为小格局特色食街，以小博大，带动人气活跃整体商街，大中型餐饮为主力吸引，推动商街整体化规模化，两者并进，市场可快速成长。区域图示：四.招商政策：招商中，可酌量对业态进行优化调整，优惠政策强力支持。经营形式以租赁和保底扣点结合；租赁方面，租金分层分区对待，均月租可参考1F为75元/m2、2F为45元/m2、BF为45元/m2(目前市场租金为1F为60元/m2、2F为30元/m2、BF为30元/m2)，前期可采取租金代替抵押金形式，到期返还，根据品牌免租3到6个月租期；经营扣点，根据品牌不同签订合约，扣点10%至45%之间；以上两种情况管理费匀另计。五.招商人员：人数6人，项目总监1位，招商主管1名，下设招商专员2名，策划主管1名，策划专员1名。六.招商时间：根据商街餐饮休闲特色，开业时间益在2016年三至四季度之间较好；初步招商计划时间如下：食街与特色主力店招商：2016年3月-2016年5月31日主力店招商：2016年6月-2016年8月31日总进度九成招商：2016年9月-2016年10月10日3