房地产管理基本制度与政策――法律基础知识

法律基础知识程啸（清华大学法学院副教授）Ⅰ导论一、组成部分1、分为两部分：（1）民事法律基本知识（2）行政法与行政诉讼法基本知识2、理由一方面，不动产登记是为了维护民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服务于民事活动。因此，必须了解规范民事活动的民法知识。Ⅰ导论另一方面，不动产登记机构性质上应属于行政机关，其从事的登记活动为行政行为，针对登记机构提起的诉讼为行政诉讼。因此，需要了解行政法与行政诉讼法的基本知识。Ⅰ导论二、民事法律基本知识的主要内容五个部分（1）民法总论（2）物权法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）继承法Ⅰ导论三、行政法与行政诉讼法基本知识的主要内容共分为七节1、概述2、行政主体3、行政行为4、行政法律责任5、行政复议Ⅰ导论6、行政诉讼7、行政赔偿Ⅱ民事法律基本知识一、民法总论1、意义民法是私法的核心，而民法总论是民法的基础理论。通过学习民事权利、主体、客体、法律行为等最基本的知识，可以为掌握物权法、合同法、婚姻家庭法、继承法。Ⅱ民事法律基本知识2、主要内容（1）民法概述主要对民法的概念、性质、特征进行了介绍。需要了解的是“民法的概念与特征”。（2）民法基本原则三个原则：意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则。Ⅱ民事法律基本知识这三个原则都需要“熟悉”。尤其是意思自治原则，它在不动产登记非常重要，体现为依申请原则，即除非法律规定，否则登记机构不得依职权进行登记；在登记完成前，当事人有权撤回登记申请。Ⅱ民事法律基本知识（3）民事法律关系民事法律关系的概念、要素（主体、客体、内容）。这是应当“掌握”的内容（4）民事法律行为概念、类型。特别重要的内容，必须”掌握”。不动产登记中经常接触的民事法律行为中，双方法律行为是“合同”，如买卖、赠与等。单方法律行为就是遗嘱。Ⅱ民事法律基本知识（5）代理代理的概念、特征；法定代理、委托代理代理与指定代理；代理与行纪、居间、委托的区别；无权代理；表见代理。以上内容应当“熟悉”Ⅱ民事法律基本知识（6）监护概念、特征与类型。由于涉及到父母等监护人对未成年人财产的处分，因此监护制度尤其是法定监护，必须“掌握”。（7）自然人民事权利能力、民事行为能力、宣告失踪、宣告死亡等都是必须“掌握”的内容。Ⅱ民事法律基本知识（8）法人和其他组织法人的概念与类型，尤其是企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人这一分类。法人是必须“掌握”的内容。其他组织主要是指：企业的分支机构；公司的分公司；个人独资企业；合伙组织。Ⅱ民事法律基本知识（9）权利客体掌握动产与不动产的区分、不动产的范围。3、配套学习的法律规范（1）《民法通则》（2）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》Ⅱ民事法律基本知识二、物权法1、意义学习掌握物权法的重要性是毋庸置疑的。我们整个不动产登记制度的建立和发展都是以物权法为基础的。作为基本民事法律，物权法中既有不动产登记的实体法规范，又有不动产登记的程序法规范。Ⅱ民事法律基本知识2、主要内容（1）物权与物权法概述物权的概念、特征；物权法的概念、特征与性质；物权的效力、与债权的区分等。其中，物权的概念、特征；物权与债权的区分，属于最基本的东西，应当“掌握”。至于物权法的概念与特征，“了解”即可。Ⅱ民事法律基本知识（2）物权法的基本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则。这三个原则都非常重要，直接决定了不动产登记制度的基本内容，必须“掌握”。（3）物权变动首先，区分为：基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。Ⅱ民事法律基本知识其次，区分为动产物权的变动与不动产物权的变动。其中，基于法律行为与非基于法律行为的不动产物权变动是必须“掌握”的内容。（4）所有权所有权的概念、特征、类型；建筑物区分所有权；共有（按份共有与共同共有）。这些都是必须“掌握”的内容Ⅱ民事法律基本知识（5）用益物权《物权法》中规定的用益物权就是四种：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。其中与房屋登记关系最为密切的用益物权，首先是建设用地使用权，其次是宅基地使用权，最后是地役权。故此，前两种权利必须“掌握”，地役权则应当“熟悉”。至于土地承包经营权，了解即可。Ⅱ民事法律基本知识（6）担保物权担保物权有三种：抵押权、质权与留置权。后两种权利与房屋登记无关，因此需要“掌握”的是抵押权。具体来说就是：房屋抵押权、正在建造的建筑物抵押权。Ⅱ民事法律基本知识3、配套学习的法律规范（1）《物权法》（2）《担保法》（3）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（4）《房屋登记办法》、《土地登记办法》Ⅱ民事法律基本知识三、合同法1、意义合同是最为常见的登记原因证明文件之一。因合同而发生的不动产物权变动是最为重要也最为复杂的情形，这些不动产物权的变动基本上都以登记为生效要件。Ⅱ民事法律基本知识2、主要内容合同法的内容非常多，能够全部掌握，当然最好。但目前来说，还不现实，需要学习的内容主要分为五个部分。（1）合同概述合同的概念、特征、类型。其中，合同的概念与特征必须“掌握”。这是最基本的知识。Ⅱ民事法律基本知识（2）合同的成立与生效合同的成立要件、合同的生效要件、合同的效力与物权登记效力的区分。必须“掌握”（3）合同的内容与形式合同的条款（必要条款与非必要条款）合同的形式：口头、书面、电子形式。以上知识应当“掌握”Ⅱ民事法律基本知识（4）合同的效力合同的无效、效力待定与可撤销。尽管登记官无权判断合同的效力，但是“掌握”合同效力的各种类型及其原因，非常重要。（5）不动产登记中常见的几类合同借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。应当“熟悉”。Ⅱ民事法律基本知识3、配套学习的法律规范（1）《合同法》（2）《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（3）《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》Ⅱ民事法律基本知识四、婚姻家庭法1、意义房屋的夫妻法定共有是最为常见的共有类型，实践中由此产生的问题也相当多。2、主要内容需要“掌握”夫妻财产关系制，确切地说就是，《婚姻法》第17、18、19条。需要了解的是夫妻人身关系，即结婚和离婚的程序与要件。Ⅱ民事法律基本知识3、配套学习的法律规范（1）《婚姻法》（2）《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（3）《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》Ⅱ民事法律基本知识五、继承法1、意义遗嘱、遗赠、法定继承而发生的不动产物权变动较为常见。此外，《物权法》第29条规定：“因继承或受遗赠而取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”2、主要内容继承的概念、特征与类型。其中，需要“掌握”的是法定继承、遗嘱继承、遗赠。Ⅱ民事法律基本知识3、配套学习的法律规范（1）《继承法》（2）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识一、行政法概述1、需要“掌握”的内容就是“行政法的基本原则”，包括：行政合法性原则、比例原则、行政信赖保护原则与行政应急性原则。其中就登记机构而言，特别需要注意的是行政合法性原则。2、需要“熟悉”的内容行政法的概念与特征Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识二、行政主体1、需要“掌握”的内容何为行政主体，行政主体具有什么特征。2、需要“熟悉”的内容行政公务员的职责3、需要学习的配套法律规范（1）《公务员法》Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识三、行政行为1、知识点不动产登记的性质，究竟是民事行为还是行政行为，究竟是行政确认行为，还是特殊的行政行为，这些都有很大的争议。因此，作为不动产登记官应当“掌握”：行政行为的概念、行政登记。Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识2、需要学习的配套法律规范（1）《立法法》（2）《行政许可法》（3）《行政处罚法》Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识四、行政法律责任1、知识点需要掌握的内容是：行政法律责任的构成要件、行政法律责任的追究与承担。Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识五、行政复议1、知识点（1）需要掌握的是：行政复议的范围与管辖、行政复议程序、行政复议决定（2）需要熟悉的是：行政复议参加人的特征2、需要学习的配套法律规定（1）《行政复议法》Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识六、行政诉讼1、知识点（1）需要掌握的是：行政诉讼受案范围与管辖、行政诉讼参加人、行政诉讼举证责任、行政诉讼的结果。（2）需要熟悉的是：行政诉讼程序。Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识2、需要学习的配套法律规范（1）《行政诉讼法》（2）《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（3）《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识七、行政赔偿1、知识点（1）需要掌握的是：行政赔偿的构成要件、行政赔偿的范围。（2）需要熟悉的是：行政赔偿的概念与归责原则、行政赔偿程序。Ⅲ行政法与行政诉讼法基本知识2、需要学习的配套法律规范（1）《国家赔偿法》（2）《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》