海口市出台法规处置停缓建工程

1海口市出台法规处置停缓建工程最近，海口市把处置积压房地产中的停缓建工程当作新一轮经济发展和城市建设的“牛鼻子”，通过人大立法采取强制措施加快处置，为处置积压房地产提供了新经验。４００多个停缓建工程曾被认为是海口市经济发展的制约瓶径之一，总建筑面积达１２０９万平方米，用地面积３１６万平方米，沉淀资金１４９亿元。这些工程百分之七十以上都是靠银行贷款兴建的，其特点是位置好、规模大、功能杂、成本高、产权不清，绝大多数的开发商都缺乏后续资金，无力再建。为了加快处置停缓建工程，海口市政府先后到北海、广州、深圳、珠海、大连等城市考察学习处置停缓建工程的做法和经验，并根据国务院批准的《处置海南积压房地产试点方案》中可以运用经济手段消化存量的有关规定，结合实际制定出《关于加快停缓建工程处置工作的决定》，提请市人大审议并于今年６月公布施行。这一决定为停缓建工程产权人提供了限期建设、现状竣工和权益置换三种处置方式，要求产权人在６０日内申报处置方案，同时规定对位于城市重要区域、重要道路或对城市景观有重要影响的停缓建工程，产权人在规定期限内未申报处置方案或未按批准的处置方案实施的，由指定机构代为处置。代为处置的机构为具有独立法人资格的事业性质的机构。决定规定，产权人逾期未与代为处置机构签定代为处置协议的，由代为处置机构转让产权，或以投资经营、作为公共用地方式安排使用。按转让产权方式处置的，须通过房地产有型市场公开招标或拍卖；按安排使用方式处置的，可通过房地产有型市场向社会公开招商，由投资者投资经营使用，使用期满后将工程退还给产权人。据悉，海口市已专门设立了处置停缓建工程受理、审批和监管的工作机构，制定了处置方案的报批程序、监管程序、具体工作方案、监督实施的措施等，以确保这项工作有序、规范、高效地展开；完善了配套的相关政策，列出停缓建工程复工建设及在销售过程中涉及的收费项目清单，明确免收或减收项目；组建代为处置的机构并确定其运作机制，成立了房地产估价鉴定委员会。据统计，全市停缓建工程转化为经济适用房续建的有９个项目，转化面积８９１１７．２９平方米，已预售面积６２３１０．６１平方米，应返还的土地出让金２７９７．４万元。政府、银行、企业、社会“四个轮子”齐转，海口市处置积压房地产出现转机。截至7月4日，设在海口DC商业城的海口房地产交易市场交易活跃。据统计，该市场自今年1月开业至今，进驻的房产项目及相关行业项目超2过70家，房产总成交面积约16.92万平方米（包括经济适用房、商品房、二手房及拍卖），共1470套，成交总额达2.327亿元，特别是中房型（80－100平方米），每平方米1000－1300元左右，路段好的转化房很受欢迎，需求甚旺。但是，在这种买方市场看好的情况下，海口市房产市场却遇到了一些问题，主要是转化房有效供给不足，表现在：一是供需不同步，目前内地来海南购房者不断增多，超过购房比例的50％，海南积压房多，但产权明晰，无法律纠纷，可直接销售的房产少。二是政府转化房安全可靠，价格合理，消费者欢迎，但推出的量少，速度太慢。三是积压的房产户型、设计、价格、路段等都是在房地产热时遗留下来的问题，现在已不符合消费者需求，与21世纪市场要求也有不少差距。有些发展商对此也认识不足，仍有“抱住金砖不放”念头。四是由于转化房限价标准和土地出让金返还标准过低，开发商申请转化的积极性不高，市场有效供给不足，影响积压商品房的消化。海口市处置工作中存在的问题已引起了有关部门及领导的重视，海南省把今年定为积压房地产的集中处置年，以资产管理公司的运作为重点，要加快剥离、加快确权、加快消化。海口市处置办外地对目前房产市场有效供给不足等问题，也正在加紧处置力度，根据土地级别划分，对全市一、二、三类地段的积压商品房进行调查，并结合当前海口市房地产市场形势，研究提高最高限价或返还土地出让金标准的方案，以增加有效供给，满足市场的需求，加快积压商品房的消化。同时，对近期的停缓建工程的处置工作进行了部署。海口房地产交易有限公司总经理颜日强接受记者采访时说，海口房地产交易市场是展示海南地产的最佳窗口，他希望政府要重视这个有形市场的发展，并积极采取有效措施，激活海口房地产交易市场，满足广大消费者的购买需求。海南房地产业的发展始于建省办大特区。十余年来，海南房地产市场经历了开创期、治理整顿期、恢复发展期、高峰期、调整期及低迷期等6个阶段。近几年陷入了低谷：房地产投资大幅萎缩，商品房大量积压，尚有大量半拉子工程和未开工项目，沉淀了上百亿元资金，造成金融资产严重沉积。针对海南房地产严重积压，1999年国务院决定把海南作为全国处置积压房地产的试点，并给予许多实质性的政策支持。从某种意义上说，处置3海南积压房地产主要是处置金融资产。为此各家国有商业银行极为重视，纷纷成立处置积压房地产专门机构，负责对本行在海南的房地产进行调查摸底和确权登记，并从2000年1月1日起，由各自设立的资产管理机构对剥离出的不良房地产进行处置。在'99中国海南房地产交易咨询展示会新闻发布会上的讲话省委副书记、常务副省长、省处置积压房地产工作领导小组组长王厚宏（根据录音整理节录，未经本人审阅）....我没有现成的稿子，我就同大家以聊天的形式谈谈海南房地产的现状。....上次在海口市政府我曾经提过在海南积压的房地产必须由政府、银行、企业和社会四个轮子一块转。光有政府的积极性不够，要全方位、多方面调动积极性，才能将房地产这个剪不断、理还乱的复杂问题解决好。作为省企业家协会主动提出参与组织'99中国海南房地产交易咨询展示会，我认为是一个很好的动议。当年广大房地产商为什么能把房地产炒的那么热，今天就应该有能力把这个问题解决掉，离开了企业家，离开了社会，仅仅靠政府是不行的。最近听说房地产由政府定价，这是误传，政府怎么可能会定价呢？如果房地产商说每平方米可卖1000元，而政府说只能卖800元一个平方米，这是不行的嘛！不过，从这个角度反映，社会把所有的期望都寄托在政府身上，如果是这样的话，海南积压的房地产是处理不好的。因此我觉得今天这个活动很有意义，我刚从外地赶回来，立即就参加了今天的会议。借这个大会，我讲三个方面的意见：....第一：海南房地产的基本情况和处置积压房地产的重大意义。....海南积压房地产不是一朝一夕形成的。海南房产总面积为3600万平方米，已竣工的1600万平方米，销售的是900万平方米，压着的703万平方米，空置的594万平方米，其中能够居住的403万平方米。问题不只是在这方面，而在于这批商品房的产权关系来龙去脉，盘根错节，非常复杂。有的房子是一栋房子几个官司，有的一栋房子可能抵押在几个银行。有的房子老百姓已经住进去了而拿不到房产证，因为老板已经把房产证抵押到银行去了。这是一个历史上未见到过的难题，首先要有一个正确的决策，一个正确的思路。处理这两个事的重要决策有两个时期，一个是去年12月22日，一个是今年的7月14日。去年12月22日是朱鎔基总理在海南视察工作时，海南省委省政府将已经酝酿的方案在寰岛酒店向朱总理进行了汇报，决定以海南为试点处置积压房地产，因为海南房地产有很大的典型性，复杂性。当时朱总理说，你海南人口是多少，你的积压房地产在全国为10%，4现在国务院及海南提出了这么好的方案，这给海南加了担子，但也给了海南解决房地产的一次机遇。当时中央银行及其它商业银行都非常赞成以海南为试点，支持海南工作，省委、省政府树立了极大信心。今年的7月14日国务院62号文件颁发，内容是关于《海南房地产处置试点工作方案的通知》，这是我们今后处置海南积压房地产工作的准绳。形成这样一个文件来之不易。因此这项工作我们只能把它做好，不能把它做差，不能把它做垮。我们要为全国作个试点，起一个示范作用。后来朱总理在八月的技术创新会上也强调要海南把积压房地产工作抓好。因此这项工作谁也没有经验，只能靠大家找出规律、摸索路子去把它做好。我估计这项工作我们有一个决策阶段、准备实施阶段、有一个全面展开阶段、还有一个攻坚阶段，这些阶段不是分割的，而是重叠统一的。....今年初中央四部四行领导同志在海南开了三天会议为解决海南积压房地产问题，形成了一个大的框架，并拿出了一套处置积压房地产的基本方案，交总理批示认为可行。其后，国务院召开的办公会，邀请有30多个部长们参加的会议，专题讨论海南处置积压房地产的问题。这说明国务院及总理对海南处置积压房地产非常关心。这时间为5月12日。后来，国务院批示给海南房地产补助4个亿，当时财政部的同志为解决4个亿资金写不写在文件上发生争议，我们赴京的代表通过算帐回答了这个问题，因此国务院为关照海南在文件批示：房地产补助只给海南，其它省如需要另行申请。直到7月14日，文件正式颁发。我说这些，是说明我们这个阶段做了些什么工作。我们认为处置积压房地产工作有两个方面意义：....1、有助于改善海南的经济运行环境....现在有的人来海南投资，虽然我们的基础设施大有改善，但有些工作运行比较困难，为什么？现在银行缺乏流动资金，包括各个银行，对海南建设资金投入是非常大的，他们有他们的难处。原来的大量资金，相当部分化为钢筋水泥了。还有很多钱也收不回来，商品房本金怎么还？他的利益何在？由此，改善房地产现状对海南经济运行是非常重要的。对改善海南市政形象至关重要，本来海口是很美的，而有些地方如南大桥、和平桥南边北边，有的房子很漂亮，而突然一个黄泥房子摆在那个地方，总理说：你这个地方城市不像城市，农村不像农村。如果现在抓紧这个机会对积压房处置，价格适当，对改善一部分住房困难的老百姓，也是有很重要的意义的。另外，现在是钢筋水泥的房子放在那里日晒雨淋，这使用价值只会越来越低，这实际上是一种资产损失。....2、如果我们这个工作做的好，给全国积压房地产处置提供一定经验....省委、省政府压力也是非常大的，要依靠多方面的积极性，才可能将这5个扣子解开。我们值得高兴的是，国务院及国家有关部门都十分关心我们，支持我们工作，我们有信心，也希望今年内对积压房处置工作有所突破。....第二讲讲核心问题，即基本思路是什么？....解决积压房地产处置问题既是一个十分复杂的问题，也是一个简单的思路问题，其问题的要害就是可解决一个价格摩擦。现在积压的房子，不管是当年投资的，还是贷款的，还是买来的，都是很高的成本。比如当年每平方米投资可能是4000元，现在只能每平方米卖1000元，我们不是说价格降的越低越好，但是肯定要降价的，这就必须造成损失，损失由谁来承担？如果不愿承受损失，就只能将房子放在那里，越放越坏，价格越放越低。这些问题的核心，就引出了一个基本的思路，这个思路是个简单问题，我们要用简单思路去处理复杂的问题。从大量状况而言，是银行的资金、银行信贷，不管弯去弯来还是银行的钱，由此可概括为：吃进来、分开来、吐出来。只有大家把这个损失挑起来，才可能把这个难题解决好。所谓吃进来，是银行通过追债清权吃进原属银行资产，然后通过各商业银行成立的国有资产管理公司，将相应债权债务分离出来。再就是如用银行贷款购的房，则有钱还钱，没钱就用房抵，抵是讲的现行房价，因为银行也是企业。可是有的房产商拿房子抵债都还不了债。为了体现优惠政策，为了保护有些企业的生存，对房产可重新抵押，重新制定还款计划，不让其破产。这样企业就要放一次血。即使银行把抵押房子拿到手也是一个大难题。国务院发文决定四家商业银行，各成立一个管理公司（建行命名为信达公司、工商银行命名为华龙公司、农业银行命名为长城公司、中行命名为东方公司）也就说，只要是在海南的积压房产都由海南解决，这给海南一个方便，这其间有一个对积压房地产收购过程，其中地方政府所有的税收都免，这是政府的一个贡献。当然，商业银行收入房子最后还得卖，还得吐出来，这些房子还得降价，同时可考虑重新注入资金，在这个方面，银行是要作出很大贡献的。在这中间很多环节中，地方政府税收，能免则免，能减则减。如地方政府没有权力减免的税收，我们上报国家税务总局要求减免。如工本费，行政性收费或事业性收费，政府原则上一分不收。中介费，服务性的费用这种劳动性收费该收应收，但要砍掉一半。..