研究北京F3用地

城建开发北京F3用地专题研究市场研究部分结论前置2页区域层面：区域集中在远郊区，以房山，大兴、顺义、通州为主客户属性：客群类型相对集中，投资刚需自住为主，总价承受能力有限或者外地受限购的客户。产品层面：公寓就是附加值的突破及服务价值链的延伸，比如努力做4.5层高等手段别墅控制面积及首付门槛，难点在于首付比例，使用成本和转手成本高营销层面：办公功能主打，营销渠道受限，以小众营销为主规划限制及风险提示：loft努力将层高做到政策规定的最高限，以做住宅的思路做公建，预留居住类相关管线商水商电与民水民电的比较3页商业用电价格：0.87-1.5元/千瓦时民用电价格：0.49元/千瓦时商业用水价格：7.15元/吨，2015年起8.15元/吨民用水价格：5元/吨类住宅与住宅产品在使用层面上，除了布局受限，还存在水电成本高，商电比民电0.38-1.01元/千瓦时，商水比民水价格高2.15元/吨。F3用地专题研究背景4页前提：开发公司在平谷及房山正在操作一级开发项目涉及F3类用地，拟进行一二级联动开发，通过本专题研究为项目操作及类似项目开源提供服务。基于市场条件，主要针对F3类用地作为类居住产品为主的市场进行研究。专题目录5页F3用地属性界定1F3用地土地市场分析2F3用地类住宅市场分析3F3用地规划限制及风险提示46页F3用地属性界定第一部分ChapterOneF3用地属性界定7页F3用地指除居住之外的其他设施的混合用地，该性质用地竞争范围主要为公建性质用地。在《北京新城控制性详细规划（地块层面）编制要求》中F用地属于多功能用地，其中F1为住宅混合公建用地，指以居住为主导性质兼容公建；F2为公建混合住宅用地，以公建为主导性质，兼容居住；F3为其他多功能用地，指除居住之外的其他设施的混合用地。从概念上可以看出，F3用地可以做商业、写字楼、酒店，厂房等等业态，所以该性质的用地竞争范围包括以上性质的用地，即公建性质用地。F3用地做类住宅与住宅的区别：开发商：公建标准建设，需预埋相应的管线满足居住要求消费者：不限购，贷款首付50%，无法落户，产权年限不同，设计上对日照无要求，按照公建类建筑报批，居住功能缺失F3用地出现的背景8页城市层面：为了防止北京城镇化发展重速度、轻质量的问题，北京在十二五规划中确立了产城一体化发展的战略结构，因此在新城区域出现了大量的F3类型用地。市场层面：北京市“限房价竞地价”政策后出现自住型商品房项目，该类项目盈利空间小，开发商需要有其他类型用地做盈利补充，F3类用地具备市场机会。F3用地出现的背景：适应北京产城一体化的新城建设需要，同时兼顾市场发展。9页F3用地土地市场第二部分ChapterOne土地部分小结10页1.成交区域：F3用地分布在新城为主。F3用地的区域逐渐扩大，前两年无该性质用地的区域开始成交：说明城市外扩节奏加快，F3用地供应加快，价格逐年提高，未来F3用地将成为热点。2.成交量：通州城市副中心的规划使得该区域商务机会较强，支撑公建类物业发展，因此成交量价较高。3.成交价格：2013年以前，通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地。大兴区由于2014年成交F3用地的位置较好，楼面地价首次超过住宅用地。近三年56宗F3用地成交一览11页近三年F3用地成交量12页201120122013出让建面（平米）124.3168.4362.3出让总数（宗）12163105101520253035050100150200250300350400北京市2011-2013年F3类用地成交走势北京市F3类用地近三年成交量稳步上升，2013年共成交31宗总建面362万平米，较2012年增长了115%，增长势头迅猛；F3用地占总出让量的比例同样在上升。F3用地逐渐成为北京土地市场的热点——F3用地成交量逐年增加；F3性质用地占总用地比例逐年增加201120122013总建面232916932380F3建面124168362占比5.34%9.95%15.22%050010001500200025000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%F3性质用地建面占总建面比例F3用地分布13页通州47%平谷3%顺义9%丰台4%大兴11%房山9%门头沟1%密云7%昌平3%亦庄6%近三年北京F3类用地成交F3用地成交以通州、大兴、房山、顺义等新城区为主,其中通州区最高，占47%近三年通州成交量最高，占比达到47%；其次为大兴，占比11%，再次为房山及顺义，各占9%；通州区及大兴区F3用地宗数呈现逐年上涨趋势，其他区域成交宗数较少。近三年F3用地成交区域14页主要成交区域（通州、顺义、大兴、房山）成交量稳步增长，前两年无成交的区域（门头沟、密云、昌平）2013年也开始出现成交。近三年通州成交量最高；大兴、房山成交量持续上升，平谷仅2012年成交20.8万方；门头沟、密云及昌平等区域2013年开始有该类土地成交。成交持续增长区域2013年出现成交的区域近三年F3用地成交价格分析15页各区域楼面地价通州顺义大兴房山丰台平谷门头沟密云昌平亦庄20115550565529760123967990000201275331980429615007539000016822013112917094672449280014260407166760各区域楼面地价增长率通州顺义大兴房山丰台平谷门头沟密云昌平亦庄201236%-65%44%新增-39%无无无无新增201350%258%57%229%无无新增新增新增无F3用地成交热门的新城区域如通州、顺义、大兴、房山等楼面地价环比上涨幅度较大在40%以上，门头沟、密云及昌平2013年开始有该类用地成交。近三年F3用地成交价格分析16页2013年F3用地与住宅用地楼面地价对比通州顺义大兴房山丰台平谷门头沟密云昌平亦庄F3用地112917094672449280014260407166760住宅用地6265636596806285————1188635926753——住宅/F3-1-44.51%-10.28%43.96%27.54%————-16.65%-11.77%1.15%——通州及顺义等商务氛围浓厚的区域F3楼面地价高于住宅用地，商务价值高于居住价值。大兴及房山等刚需区域F3用地楼面地价低于住宅用地楼面地价，居住价值高于商务价值。门头沟、密云及昌平由于成交的住宅用地较少，价格上存在一定的个性差异，所以暂不分析通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地。2014年F3用地成交情况17页宗地名称宗地区域起始价(万元)土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)成交价(万元)溢价率北京市昌平区北七家镇(未来科技城南区)CP07-0600-0008、0011、0016、0017、0018、0020、0021地块F3其它类多功能用地昌平区067877.15167016207.1180844166000_北京市通州区运河核心区Ⅸ-05地块F3其它类多功能用地通州区0299591708612873128300161658_北京市通州区运河核心区Ⅸ-04地块F3其它类多功能用地通州区1408003216717771143961246001429001.49%北京市通州区运河核心区Ⅸ-07地块F3其它类多功能用地通州区14500027397170641033312830016700015.17%北京市房山区长沟镇FS12-0001-0075地块（原长沟镇中心区5号地）F3其它类多功能用地房山区2030014824564413838321352674000097.04%北京市大兴区黄村镇0101-016a等地块F3其它类多功能用地大兴区662005264533628.919016.182719171000158.31%北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地大兴区14100082017.3647871.4334145.93176549346000145.39%北京经济技术开发区路东区E2F-1地块F3其他类多功能用地建设用地使用权出让公告亦庄64600516665166601291658100025.39%北京市通州区运河核心区Ⅸ-02地块F3其它类多功能用地通州区1006001390089494951890001070006.36%北京市通州区运河核心区Ⅸ-06地块F3其它类多功能用地通州区15090028847178151103213350017850018.29%北京市大兴区西红门0302-010-1、0302-009地块F3其它类多功能用地、S3社会停车场库用地大兴区9800069199.2248028.7821170.4412271410800010.20%北京市大兴区西红门0302-010-2地块F3其它类多功能用地大兴区10300068323.9240417.4227906.512125219100085.44%2014年截止到5月份，共成交F3类用地12宗，分别来自通州5宗，大兴4宗，昌平、房山及亦庄各1宗，楼面价通州与2013年差别较小，由于成交位置原因，大兴、亦庄、昌平楼面价上涨幅度大。通州大兴昌平房山亦庄占地面积（平米）1322702721856787714824551666建面（平米）603700272185180844135267129165楼面地价（元/平米）1254016215917929576271区域住宅楼面价-1.12万1.03万-1.6万各区域楼面地价通州大兴房山昌平亦庄201155502976000201275334296150001682201311291672449286676018页F3类住宅市场第三部分ChapterTwo类住宅市场结论前置公寓与类别墅相同处：土地性质决定了商住公寓与及类别墅均不限购，公建立面，建筑配套（多为商水商电无燃气，公建比例配建停车场）首付比例高，无法落户，居住功能缺失。受政策影响小。公寓操作的机会及关键点分析：投资及城区外溢刚需客户为主，决定了该类项目一般需要较强的交通便利性，如地铁。产品打造的关键点在于面积控制，低总价及高附加值。类别墅操作的机会及关键点分析：投资及改善型客户为主决定了该类项目需要在别墅集中区域，驱动力主要体现在稀缺资源，如自然景观、别墅氛围，同时总价、舒适度及高附加值是关键，若对去化速度有一定要求需要尽量收小面积及降低总价。类住宅市场——环线与区域分布20页商住公寓类项目多分布在五六环线，类别墅项目分布在远郊区当前市场，F3类及公建性质类居住产品主要包含两种：公寓及类别墅四环五环泰禾1号街区绿地启航国际东亚华新湾城建N次方金隅i立方CDD创意港珠江摩尔六环金融街园中园辉煌云上珠江四季悦城万科funmix旭辉E天地金街悦府嘉厚炫城国际台铭国际企业花园VITA国际珺悦国际选取原则：1北京市场在售的商住项目2)北京周边在售的类别墅固安孔雀城类住宅市场——价格差异四环五环泰禾1号街区绿地启航国际东亚华新湾城建N次方金隅i立方CDD创意港珠江摩尔六环选取原则：1）北京市场在售的商住项目2)大北京市场在售的企业类别墅辉煌云上珠江四季悦城万科funmix旭辉E天地金街悦府嘉厚炫城国际台铭国际企业花园VITA国际顺义后沙峪公寓：23000元/平米住宅：：22500元/平米价格系数：2.2%平谷公寓：8200元/平米住宅：12500元/平米价格系数：-34.4%亦庄公寓：20000元/平米住宅：23000元/平米价格系数：-13%通州公寓：19500元/平米住宅：23000元/平米价格系数：-15.2%自由筑房山良乡大学城公寓：22000元/平米住宅：25000元/平米价格系数：-12%大兴南六环公寓：18000元/平米住宅：22000元/平米价格系数：-18.2%%昌平朱辛庄公