市政学(第八章)

市政学第八章城市土地管理土地是城市经济发展的基础，是城市居民活动的空间，与农村相比，具有更多方面的使用价值和更高的经济效益，同时也承受着庞大的城市人口和城市生活的全部设施。可以说城市土地是城市人口和经济赖以生存和发展的不可缺少的要素，可谓“寸土寸金”。所以，科学的使用管理土地，制定科学的土地使用规划和相应的法规、条例，对于创造更多的经济效益、有效控制城市规模、保持城市有秩序的发展等方面都有着重要意义。我们将通过本章的学习，了解我国在土地使用和土地管理方面的具体情况，对我国土地管理上存在的问题和解决问题的方法有一个更加全面的认识。第一节城市土地与城市土地管理•一、城市土地概述•1、土地的含义•（1）土地是自然的产物•（2）土地是自然综合体•（3）土地是地球表面的一部分，是具有固定位置的空间客体•（4）土地具有人类活动的烙印•2、城市土地一般是指城市市区内的土地，属于国家所有•3、土地资源和土地资产•（1）土地资源：经过人们投入，能够得到收益的、具有使用价值的土地•（2）土地资产：具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价值的土地资源•4、土地的功能•（1）负载功能•（2）养育功能•（3）仓储功能•（4）景观功能•（5）生态保护功能•（6）历史记录功能•（7）商品功能•（8）储蓄和增值功能•5、城市土地的特性•（1）城市土地的自然特性•（2）城市土地的社会特性补充：城市土地报酬的递减性•一、报酬的含义•指生产过程中投入生产要素的生产率，即投入一定数量的生产因素后所获得的产品数量，分为总报酬、平均报酬和边际报酬。•总报酬：投入一定量的生产要素所获得的产品总量•平均报酬：某项生产要素在一定投入水平下，平均每单位生产要素所获得的产品数量，等于总产量与相应的生产要素的投入量的比值•边际报酬：生产过程中，每增加一个单位变动要素的投入水平所增加的产品数量，等于新增加生产要素获得的产品增加量与生产要素增加量的比值•二、报酬递减规律•1、报酬递减规律是指当两种或两种以上的生产要素配合生产某种产品时，若其中某些生产要素的数量是固定不变，而其他要素不断增加单位投入，起初每增加一单位变动要素，所增加的报酬（边际报酬）是大于前一单位所增加的报酬的；及至某一点后，再增加单位要素投入所增得的报酬，总是小于前一单位要素所得的报酬。•（1）报酬递减中所指的报酬是边际报酬•（2）当变动要素的投入量达到某一数量后，才出现“递减”，在这个点之前是“递增”的•（3）变动因素的增加或减少并不影响其质量，每一变动因素的性质和功能都是相同的•（4）报酬递增还是递减，取决于变动因素和固定因素配合比例•2、报酬递减规律有效的条件•（1）生产技术在某生产阶段相对稳定或者固定不变•（2）自然条件不变•（3）生产规模的大小对生产量递增与递减不发生影响•3、报酬递减规律中各种报酬之间的关系•（1）总报酬与边际报酬之间关系：当边际报酬为正值时，总报酬必然增加；当边际报酬为0时，总报酬保持不变；当边际报酬为负值时，总报酬减少•（2）平均报酬与边际报酬之间关系：如果新增加一个单位因素的新增加的产品量（边际报酬）大于原平均报酬，则新计算的平均报酬大于原平均报酬；反之，边际报酬若小于原平均报酬，则新平均报酬必然小于原平均报酬；若边际报酬等于平均报酬，则平均报酬不变•4、报酬变化分为三个阶段•（1）边际报酬大于平均报酬，平均报酬一直处于递增状态•（2）这一阶段存在生产要素的最佳投入，当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬达到最大；当边际报酬小于平均报酬，但是大于0时，边际报酬和平均报酬都处于递减状态；当边际报酬等于0时，总报酬达到最大•（3）边际报酬为负值，总报酬处于递减状态•二、城市土地管理•1、城市土地管理的含义•2、城市土地管理的任务•3、城市土地管理问题的提出•4、政府加强城市土地管理的必要性第二节西方城市土地管理•一、西方城市土地管理模式•1、西方国家土地使用制度的分类•土地部分私有和土地完全国有制度•2、西方城市土地管理模式•二、西方城市土地买卖与开发•1、西方城市土地买卖•2、西方城市土地的开发•三、政府对城市用地管理的内容•1、税收管理•（1）对地产价值的直接征税•（2）对地产收益的课税、•（3）对土地使用上的特权征税•2、行政管理•（1）城市政府通过财政收入的运用来影响私人经营活动•运用方式：获得为提供公共产品所需的用地；执行公共设施项目的开发；提供公共信用和便利；对某些私人项目进行补贴；国家通过支出权对各地方政府的某些开发项目进行自主和补贴•（2）城市政府通过对土地所有权的行使来影响私人开发计划•（3）国家可以凭借其社会公共管理机构的地位对私人土地的使用行使强制性的权力•（4）政府可以对城市土地的使用行使管辖权•3、地方政府与私人合营第三节我国城市土地管理•一、我国城市土地管理体制•《中华人民共和国土地管理法》规定，国务院的土地管理部门主管全国土地的管理工作，县级以上人民政府的土地管理部门主管本行政区域的土地管理工作，全国形成统一管理、分工负责的管理体制•1、我国城市土地管理的机关体制•2、我国城市土地管理机构•二、我国城市土地管理的内容•1、城市土地的权属管理•（1）土地产权•指有关土地财产的一切权利的总和，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、典当权、地役权等多项权利•1）土地产权的特性•①土地产权具有排他性•②土地产权客体必须具备可占用性和价值性•③土地产权必须经过登记，才能得到法律承认•④土地产权具有相对性•（2）土地权属管理的含义•（3）土地权属管理的作用•2、城市土地规划管理•（1）含义•（2）城市土地规划管理的目的就是要根据不同的用地性质进行分区，合理分配城市土地资源，优化城市土地空间布局•（3）城市土地规划应遵循的原则•3、城市土地地籍管理•（1）地籍的含义：地籍是指记载土地位置、界址、质量、权属和用途等基本状况的信息系统•（2）地籍的分类•1）依据地籍所起的作用不同，可以分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍•2）依据地籍的特点和任务不同，分为初始地籍和日常地籍•3）依据城乡土地的不同特点，可以分为城镇地籍和农村地籍•4）依据地籍行政管理层次不同，可以分为国家低级和基层地籍•（3）城市地籍管理的含义•（4）城市地籍管理的基本内容•1）土地调查：是获得土地信息、建立地籍的基础•2）土地登记：是地籍管理的核心•3）土地统计•4）土地评价•5）地籍档案管理:是对地籍管理工作中直接形成的具有保存价值的历史记录，包括文件、图册、音像资料等，进行搜集、鉴定、整理、保管、统计、编码和提供利用等多项工作的总称。地籍档案管理为地籍管理各项工作提供参考依据，同时也为社会提供权威的地籍信息服务的物质基础•4、城市土地的行政、经济、法制管理•（1）城市土地的行政管理•1）含义•指国土资源行政主管部门及其公务员依据宪法、土地管理法和其他相关法律、法规的规定，运用行政手段及城市规划，在国务院赋予的职能范围内对于土地开发、利用、保护、改造等活动中的公共事务所进行的管理•2）土地行政管理的职能•①政治功能•②经济功能•③社会文化功能•（2）城市土地的经济管理•1）含义•2）作用•（3）城市土地的法律管理•三、我国城市土地使用制度的变革•1、我国城市土地使用制度改革的进程•2、我国城市土地使用制度变革的理论基础•（1）土地所有权和使用权可以并且应该分开的原理•（2）级差地租和绝对地租的原理•（3）城市土地有偿使用制度的原理•1）含义•2）主要内容•3）主要征收方式•Ⅰ、土地出让金•Ⅱ、土地使用税•①以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税，实际上就是一种绝对地租•②城镇土地使用税的计税依据就是纳税人实际占用的土地面积•③土地使用税采用分类分级的幅度税率，每平方米年幅度税率分为四档•第一档，大城市0.5元至10元•第二档，中等城市0.4至8元•第三档，小城市0.3至6元•第四档，县城、建制镇、工矿区0.2至4元•④城镇土地使用税按年计算的计算公式：•年应纳税额＝应纳土地面积（平方米）×适用税率•Ⅲ、土地使用费•Ⅳ、土地增值税•1）是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税•2）土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额•3）土地增值税的扣除项目为•①取得土地使用权时所支付的金额•②土地开发成本、费用•③建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格•④与转让房地产有关的税金•⑤财政部规定的其他扣除项目•4）土地增值税实行四级超额累进税率•①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%•②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%•③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%•④增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%•应纳税额的计算公式：•①土地增值额×30%•②土地增值额×40%－扣除项目×5%•③土地增值额×50%－扣除项目×15%•④土地增值额×60%－扣除项目×35%第四节城市用地结构优化及其公共政策•一、城市土地利用结构的优化•1、城市土地利用结构的含义•同心圆理论•扇形理论•多核心理论•2、我国城市用地结构存在的问题•（1）城市用地中工业用地比重较大•（2）城市中道路、绿地面积少•（3）城市中土地布局混乱，城市用地功能分区不明显•（4）土地利用效益低下，浪费严重•3、城市土地利用结构优化的原则•（1）地域分异原则•（2）区位利用原则•（3）生态系统平衡原则•（3）系统综合原则•4、城市土地利用结构优化的内容•（1）规划调整城市土地，并根据区位利用的原则使不同位置的土地各得其所•（2）对土地作最集约的利用•（3）提高城市内各业生产力水平，不断提高土地利用效果•（4）实行城市土地的有偿使用，以经济杠杆促进城市土地合理利用•案例分析•2004年5月，监察部和国土资源部派出联合调查组，在陕西省、西安市政府及有关部门的配合下，对陕西省周至县土地违法问题进行了调查。•经查，2002年9月，周至县政府在土地未经依法批准使用的情况下，与开发商签订周至县生态园成片开发建设用地协议，约定出让土地6000亩，并收取了开发商支付的2330万元征地前期费用。此后，县政府与村民小组签订了征地补偿协议，拨付了相关费用。在此过程中，县政府动用了警力，非法羁押了部分反对征地的群众。•2002年4月，周至县政府在城南工业路建设用地未经依法批准的情况下，组织开工建设，致使191亩耕地遭到破坏。同时县政府还违法在城南工业路两侧与村组签定征地协议，圈占土地144亩。•经核实，以上征地用地中存在补偿低于法定最低标准及拖欠征地补偿费问题。•周至县政府未经依法批准实施征地用地，不依法补偿并拖欠征地补偿费，违法动用警力造成严重后果，县政府有关领导负有直接责任。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中国共产党纪律处分条例》、《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》的有关规定和国土资源部、监察部的建议，陕西省责成有关方面按规定程序原县长倪广天行政降级处分；给予原常委副县长张武平党内严重警告处分，并责令辞职；给予副县长任胜利行政撤职处分；给予原县长助理蔡兴瑜行政警告处分。同时陕西省政府还责成有关部门对土地违法行为依法进行处罚，要求违法圈占的土地该归还农民的，要坚决退还；拖欠的征地补偿费要限期支付；对违法征地、拆迁给农民造成的损失要采取措施，妥善解决。•结合上面这个案例，首先谈谈你对目前我国耕地减少原因及如何控制方面的认识？其次分析监察部和国土资源部在违法征地查处中起到的是什么样的作用？•一、简答题•1、简述城市化的形态•2、简述市政监督的类型•二、论述题•1、什么是体制？我国的市政体制包含哪些内容？•2、试论述城市规划理论的发展历程•现代区位理论的五个流派•1、成本—市场学派•理论核心：成本与市场的相依关系•最大利润原则是确定区位的基本条件，但最大利润原则的实现必须要同自然环境、运输成本、工资、地区居民购买力等因素有关。现代区位研究应是生产、价格和贸易理论的综合、形成竞争配