仲量联行房地产市场研究报告调研方法

1仲量联行房地产市场研究调查与分析方法2住宅场研究调查方法写字楼市场研究调查方法零售场研究调查方法31.1住宅宏观/微观数据更新1.2土地信息1.3新增供应1.4未来供应1.5微观需求1.6指标1.0住宅场研究调查方法1.1住宅宏观/微观数据更新消费规模、购买力等查询重庆统计局官方网站获得统计公报，统计年鉴等信息（社会零售品消费总额、人均可支配收入、人均消费性支出等）参考网站：重庆统计信息网土地信息整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS（房地产市场研究报告）季度土地信息表格中。重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB3,000persqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入未来项目列表中。一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为住宅项目，根据可获得的最大住宅可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将住宅供应面积进行合理估计。。5土地信息参考网站中国国家国土资源部网站（拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大）重庆网上房地产拟供应土地信息（拥有详细的土地供应信息）重庆网上房地产出让信息（拥有详细的土地成交信息）中国土地挂牌网新增供应：研究范围界定：高端住宅定义：首先需要满足价格至少高于市场平均价格的50%，且同时综合考虑项目的区位、物业品质、开发商知名度、户型配比、户型面积、配套等也是综合评定住宅等级的标准。别墅及层数过低（一般八层以下）的花园洋房不在本研究范围内。公寓不在本研究范围内。新增供应数据获得途径：DailyNews及日常信息搜集。核实并更新RESI历史数据。71.4未来供应：未来供应界定：在建或者将要建设的物业，档次符合本研究界定的高端住宅的定义。未来项目来源：对landdatabase有代表性的土地进行及时跟踪。日常信息的搜集整理。8新增供应与未来供应参考网站：重庆搜房网：重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网：微观需求：微观需求界定微观需求主要指售出套数。数据来源通过国土资源与房屋管理局公众信息网统计销售套数。101.6指标价格电话访谈主要在售楼盘，比较历史价格。适当参考搜房网的价格信息。租金通过查询搜房网、搜狐焦点房产等多个网站的租房信息，了解主要高端楼盘的租金走势和二手房成交均价。其他电话咨询或踩盘尽可能获取多的信息：开发步骤、每期推出量、户型、周边配套及项目本身配套、价格、销售情况、车位配置、电梯配置、物管费等。11指标和微观需求数据信息来源重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网：电话咨询访谈1213零售场研究调查方法写字楼市场研究调查方法住宅场研究调查方法142.3新增供应2.4未来供应2.5微观需求2.6空置率2.7得房率2.8租金2.1零售宏观/微观数据更新2.2土地信息2.1零售宏观/微观数据更新查询重庆统计局官方网站获得统计公报，统计年鉴等信息（社会零售品消费总额、人均可支配收入、人均消费性支出等）通过网站查询各大百货营业额信息参考网站：重庆统计信息网渝中区商委（营业额数据）主要百货年报152.2土地信息整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS季度土地信息表格中。重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB3,000persqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入REISproject未来项目列表中。一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为商业项目，根据可获得的最大商业可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将零售供应面积进行核实。16土地信息参考网站中国国家国土资源局网站=5&channelid=149696&searchword=%E9%87%8D%E5%BA%86&prepage=20（拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大）重庆网上房地产拟供应土地信息（拥有详细的土地供应信息）重庆网上房地产出让信息（拥有详细的土地成交信息）中国土地挂牌网新增供应新增供应界定：已经开业的项目，如果是试营业并且已经开了大部分品牌，可计入到新增供应列表中。非核心商圈的零售项目不需要考虑。零售物业定义：位于核心商圈或者新兴政府规划未来核心商圈的中端以上购物中心、百货、商业街。从开发商/运营商知名度、所处商圈位置、租金水平、引进品牌知名度、体量（一般情况下建筑面积大于30000平方米，但商业街除外）、针对中档消费人群及其以上人群的零售物业。零售物业体量界定：在前期需要明确界定零售物业体量，通过各种途径获得零售体量。如万达广场140000平方米的体量应该为购物中心内，不包含已经销售出去的商业街。如英利ifcmall的零售包含b1-8F中，8F界定模糊，因此在前期计算商业体量的时候需要注意是否将8F包含在商业中，并注明包含范围，以有利于下次扫盘的人员。182.4未来供应未来供应界定：在建或者将要建设的物业，档次在中端以上。类型包括商业街、购物中心以及百货。如商业街分为几期，形成一个商业集群，这类商业街归入到购物中心范围内。举例：星悦荟应该算入到购物中心中。Refurbed定义：烂尾楼或者其他楼改造后入市的项目。信息来源：重庆论坛：其他部门沟通：同retail部门沟通192.5微观需求包括百货、购物中心、商业街、临街商铺等，如大型知名品牌在临街商铺、百货公司内开业，虽然不在供应量或者需求栏内，但是可以记入微观需求列表中。现有品牌、面积微观需求调研：通过微博、零售官方网站、零售市场信息、重庆论坛、上海零售信息等形式，将最新开业的品牌录入到零售数据库中。分片区实地走访各个商圈进行零售品牌面积（营业净面积）、开业时间、楼层等信息的核实。未来新进品牌、面积微观需求调研将正在装修的品牌（如已经有logo的品牌）进行记录，为下一季度品牌做准备。202.6空置率空置率界定：如果已经开业，但是在试营业阶段，也算开业，需要算入需求中。在装修中的店面，为空置项目。（应该记录下装修品牌，便于下季度踩盘）不计算百货商场空置率，假设为0。空置率按照实际空置套内面积与总套内面积比值进行计算。空置率调研方法首先将上一个季度的空置率记录下来，了解上次空置率情况。记录每个购物中心/商业街各个楼层的套内空置面积，如办公楼一样作出空置率表。找到为什么空置率上升下降的原因。在录入数据的时候，空置面积是按照建筑面积乘以空置率来进行计算的。212.7得房率得房率界定为购物中心/百货等的使用面积，一般情况下重庆过去的购物中心在60%左右，新近入市的项目由于中庭大、走道多等原因，得房率一般在50%左右。如果是商业的裙楼（如英利ifcmall），得房率一般在60%-65%之间。很少有购物中心的得房率高于65%。如果不清楚项目的得房率，一般按照50%-60%之间进行核算。222.8租金租金界定为首层大型购物中心净租金，不包括物业管理费等。一般情况下，我们以记录核心商圈的购物中心首层租金为主。如入市的项目在decentralizedarea（如龙湖的星悦荟），租金不记入数据库。但可以进行追踪。由于此类物业租金较低，会影响整体租金。租金调研方法同零售部沟通各个商圈租金情况，除了大型购物中心之外，其他购物中心/商业街租金也列入到我们的研究范围内，研究内容包括每层租金但最终数据选择其中几个重点项目进行计算。物业管理费界定基于套内面积的物业管理费用，不包含有推广费。如果核实到为建筑面积物业管理费用，根据得房率折算成套内面积物业管理费用。2324写字楼场研究调查方法住宅场研究调查方法零售市场研究调查方法253.3未来供应3.4微观租赁/购买需求3.5大宗交易3.6空置率3.7售价3.8租金3.1土地信息3.2新增供应3.1土地信息整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS季度土地信息表格中。重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB3,000persqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入REISproject未来项目列表中。一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为商业项目，根据可获得的最大商业可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将写字楼供应面积进行估计。26土地信息参考网站中国国家国土资源局网站=5&channelid=149696&searchword=%E9%87%8D%E5%BA%86&prepage=20（拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大）重庆网上房地产拟供应土地信息（拥有详细的土地供应信息）重庆网上房地产出让信息（拥有详细的土地成交信息）中国土地挂牌网新增供应新增供应界定：从用家可以进场装修开始算作项目入市，如果暂时还没有用家进入办公，但可以进场装修，可算作该项目入市。已确定为企业整栋购买作为自用的项目，如已竣工，算作已入市项目。非核心商务区的优质写字楼项目首先根据我们对优质写字楼的定义标准进行评定，根据区位信息等综合判断是否计入我们的basket。在进行新增项目的写字楼体量计算时，可以同时实际扫楼获得总的楼层数以及单层建筑面积，避难层、大堂、公共走道等面积为公摊面积，不需要重复记入面积。通过扫楼所得建筑面积以及获得的官方建筑面积的crosscheck来进行核实。新增供应计算方法：根据物业官方网站、楼盘宣传资料，与Markets部门同事沟通，以及实际扫楼情况综合评定项目体量。283.3未来供应未来供应界定：在建或者将要建设的物业，根据物业官方网站，开发商过往案例判断物业品质，并核算物业体量。信息来源：网站列举：重庆论坛：物业官方网站其他部门沟通293.4微观租赁/购买需求现有入住企业以租赁/购买的方式新进入重庆市场（newsetup）、扩租(expansion)、同等级写字楼间的搬迁（relocate）、物业升级（upgrade），录入租户信息表中。企业性质、租赁/自用面积微观需求调研：分片区实地走访各个写字楼项目进行租户/买家信息（包括企业性质、所在楼层、租赁面积等）核实。通过与markets同事沟通，了解物业租户最新动态。未来新进租户/买家、面积微观需求调研：将正在装修的租户/买家（如已经有企业名称或虽无企业名称但已开始施工）进行记录，为下一季度租户更新做准备。同时，需要对新入住租户进行分析，尤其对金融行业、专业服务业等承租能力强的大型公司进行重点追踪。303.5大宗交易企业或个人购买整层、多层或整栋物