第一章物业管理法规概述

物业管理法规2013.9-2013.12主讲人：朱雪欣【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解法律基础知识、物业管理法规的基本知识、并对与物业管理有关的部分法律法规进行了简要介绍。【教学重点及难点】法和法律的概念、特点，我国现行法的法律效力，物业管理相关法律法规。【教学内容与时间】（4学时）。【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。第一章物业管理法规概述第一节法律基础知识概述1.1.1法和法律的概念及特点1)法的概念法是指表现为国家意志，由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，具有普遍约束力并受国家强制力保证实施的行为规则(规范)的总称。在中国，法包括全国人民代表大会及其常务委员会，国务院，各省、区、直辖市人民代表大会及其常务委员会等机构制定的规范性法律文件。2)法律的概念广义上：法律与法的概念一致。狭义上：仅指全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件。第一章物业管理法规概述法与法律这2个概念，在广义上，即一般的使用中是可以相互混用、彼此取代的。法的基本特征是法与其他社会规范的重要区别，主要有下列几个方面：1.1.2法的基本特征1)法的国家意志性2)法的普遍约束力3)法的国家强制性4)法的明确公开性5)法的权利义务性大陆法系国家中法最基本的分类是公法和私法。公法与私法所调整的法律关系不同。公法是规范法律关系主体中一方为国家、具有管理与服从关系的法。私法是规范人们之间平等的、自主关系的法。国家也可以出现在私法关系中，但这时国家是以非公权的身份出现。公法和私法是相互制约、互为补充的关系。公法用以防止私法的滥用，私法则用以限制公法的无限扩大。1.1.3法的分类在法律的效力形式上，中国现行法包括宪法、法律、行政法规、地方性法规(含民族自治区的自治条例和单行条例、特别行政区的法、经济特区的法)、行政规章等。1）宪法性法律宪法性法律是以宪法典为核心，由所有具有宪法性质的法律构成的一个整体。它包括宪法、选举法、人民代表大会组织法、立法法等。1.1.4中国现行法2)法律（狭义的法律）仅指由最高国家权力机关，即最高国家立法机关——全国人民代表大会及其常务委员会依法制定的规范性法律文件的总称。3)行政法规行政法规：指由最高国家行政机关，即中央人民政府——国务院依法制定的规范性法律文件的总称。行政法规应以宪法和法律作为依据，并不得与宪法和法律相抵触，其效力低于宪法和法律。4)地方性法规(自治条例、单行条例)地方性法规：是由省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定的规范性法律文件的总称。其效力不超过本行政区域范围，可作为地方司法的依据之一。5)行政规章包括：部门规章地方政府规章指有关行政机关制定的事关行政机关的规范性法律文件的总称。地方政府规章：是有权制定地方性法规的地方人民政府根据法律、行政法规制定的规范性文件。地方政府规章可以就下列事项做出规定：①为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；②属于本行政区域的具体行政管理事项。地方政府规章除了不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。部门规章:指国务院的组成部门及其组成机构在其职责范围内制定的规范性文件。国务院各部委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。部门规章的效力低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。1.1.5中国现行法之间的效力根据《中华人民共和国立法法》的规定，在中国现行法中，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规(自治条例、单行条例)、行政规章都不得与宪法相抵触。法律效力:指法律在什么条件下，在什么时间、什么区域，对什么人和什么事项有约束力。1）宪法的效力高于法律；2）法律的效力高于行政法规、地方性法规、行政规章3）行政法规的效力高于地方性法规、行政规章。4）地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。5）省、自治区人民政府制定的地方性规章的效力高于本行政区域内的市人民政府制定的地方政府规章。6）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。补充：我国土地法的渊源根据土地法律规范的不同制定机关及其效力方面的差异，我国现行的土地法渊源有：（一）宪法（根本法）：原则性规定制定其他法律（规）依据第9条、第10条对国有土地和集体土地的范围、土地征用、土地流转、个人及组织使用土地时应尽的义务等问题作出根本性规定。土地法律创立的方式及存在形式第一节法律基础知识概述（二）法律（基本法）直接规范的法律相关法律中的规范《土地管理法》《农村土地承包法》《民法通则》《城市房地产管理法》《森林法》《草原法》《水土保持法》《水法》《矿产资源法》1986.6.25通过；1988.12.29修改决定，1998.8.29一次修订通过2004.8.28修改决定2002年8.29通过1994.7.5通过（四）国务院所属部、委发布的行政规章（五）地方法规（六）最高人民法院的司法解释（七）其他法的渊源（三）国务院制定的行政法规有行政立法权，根据宪法和法律制定行政法规、规定行政措施、发布决定和命令。部门规章，在实施法律、行政法规中发挥重要作用地方政府规章有权解释，解决土地法使用中的疑难问题《土地管理法实施条例》《基本农田保护条例》《水土保持法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《土地登记办法》属于？《房屋登记办法》属于？一、概述1.概念物业管理法规：指国家立法机关或其授权的行政机关制定的，旨在调整物业管理活动中产生的各种社会关系的法律规范的总称。目前我国物业管理法规主要构成：法律行政法规部门规章地方性法规及规章第二节物业管理法律法规概述2.我国物业管理法律法规宪法宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则，是我国物业管理立法的依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。法律法律是由最高国家权力机关——全国人民代表大会和它的常务委员会，经过一定的立法程序制定的规范性文件。如：《中华人民共和国物权法》行政法规行政法规是国务院根据宪法与法律制定和颁布的规范性文件。如国务院颁布的《物业管理条例》等。地方性法规如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。行政规章如《业主大会规则》3.我国物业管理立法的特点1.物业管理实践先行，立法跟进较慢。2.住宅区物业管理先行，非居住物业管理立法有待充实。3.立法层次逐渐提高、法律效力加强。二、物业管理法律关系法律关系是法律规范调整一定社会关系过程中所形成的人们之间的权利义务关系。物业管理关系是一种具体的法律关系，是法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。物业管理法律关系是随着房地产业及物业管理的发展而出现的新型法律关系。1.概念(1)物业管理民事法律关系:指物业管理活动中，业主、使用人、开发商、物业服务企业、其他专业服务机构之间因一系列合同规约而发生的民事法律关系。(2)物业管理行政法律关系:指物业管理活动中相关政府机构与相关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的法律关系。物业管理领域中，主要存在民事法律关系和行政律关系：第二节物业管理法律法规概述(1)业主意志的多元化和代表性。(2)政府在物业管理法律关系中的特殊地位(3)物业管理法律关系既涉及公权关系，也涉及私权关系。(4)业主所有权的限制和监督权的扩大。(5)物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为。2.物业管理法律关系特怔3.物业管理法律关系的构成要素物业管理法律关系三个要素主体客体内容业主、非业主使用人及开发商物业服务企业行政管理部门物行为智力成果权利义务物业管理法律关系主体：指物业管理法律关系的直接参与者，即权利的享有者和义务的承担者。1)业主、非业主使用人及开发商（1）业主：业主是物业所有权人，是物业管理法律关系中的重要主体。（2）非业主使用人：指物业的承租人和其他实际使用物业的人。（3）开发商：又称发展商（第一业主；大业主），指从事房地产开发和经营的企业。2)物业服务企业物业服务企业是物业服务合同的一方当事人，与业主是平等的民事主体，双方存在服务与被服务关系、被委托与委托关系。3)行政管理部门政府行政机关如建设行政管理等部门基于行政权均介入物业管理活动，对各方的行为进行指导、监督。物业管理法律关系客体:指法律关系主体权利义务共同指向的对象，包括物、行为和智力成果。“物”指物业，物业是业主所有权、物业服务企业管理权指向的对象。“行为”指物业管理中各方主体－－业主、开发商、物业服务企业以及政府主管部门的活动。智力成果包括精神文化财富，如物业小区的荣誉称号、品牌等非物质财富均可成为物业管理各方主体权利义务的客体。物业管理法律关系的内容：主要包括业主及物业服务企业的权利、义务。业主的权利：业主不论作为单独所有权人或建筑物区分所有权人，拥有物业的所有权。业主的其他权利来源于他对物业的所有权，并依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利。业主的义务：业主共同生活于物业区域，为全体业主生活之共同利益，业主权利的行使受民法相邻关系制度的限制，而且受管理规约、物业服务合同进一步的约束。因此，业主在物业管理活动中，应履行自己的义务。业主享有的权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(专项维修资金)的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。业主应履行的义务：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修基金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。物业服务企业的权利：依照法律法规、合同制定物业管理办法并备案。依照法律法规、合同对物业实施管理。依照合同、规定收取物业服务费。制止违反规章制度的行为。选聘专业机构，承担专业服务业务。要求业主大会和业主委员会协助管理。物业服务企业的义务：履行物业服务合同，依法经营。接受业主、业主委员会的监督。重大管理措施应当提交业主大会或业主委员会批准。接受房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门以及物业所在地人民政府的监督、指导。4、物业管理法律关系的特殊性物业管理法律关系是由多种法律关系组成的统一体–一方面，它包含各平等主体之间的物业管理民事法律关系–另一方面，它也包含了物业管理行政法律关系–需要强调的是，物业管理法律关系仍然主要是一种民事法律关系物业管理法律关系围绕着业主自治展开–业主自治是物业管理法律制度的核心，法律法规对业主自治的内部法律关系进行了严格的规范物业管理法律关系主要指向物业服务行为–单务法律关系，是指在某个具体的法律关系主体之间，权利人仅享有权利，义务人仅履行义务–双务法律关系，是指在特定的法律关系主体双方之间，一方的权利即为另一方的义务，如果一方不履行自己的义务，另一方的权利就不可能实现物业管理法律关系受到社会责任的制约–各种物业管理主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面应当承担一定的责任物业管理法律关系的产生、变更和终止必须符合程序要求4、物业管理法律关系的特殊性5、物业服务纠纷中物业管理法律关系的识别单纯从法律关系看，建设单位同物业服务企业是两个独立的民事主体，物业服务合同与房屋买卖合同是两个独立的法律关系；但在前期物业管理中，二者之间的界限有时非常模糊房地产与物业管理是两个相对独立的产业，