第七章房地产转让法律制度

第七章城市房地产转让法律制度本章主要内容：第一节房地产转让概述第二节房地产转让的条件第三节商品房销售管理第四节商品房买卖合同纠纷的处理第一节房地产转让概述一、房地产交易指一切房地产权属的流通，包括城市房地产的转让、抵押和租赁。注意几个问题：1.房地产交易不包括国有土地使用权的出让、划拨和出租（通称一级市场）2.交易客体的特殊性（1）不包括土地所有权和集体土地使用权（有突破？）；（2）房地不分离：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。3.房地产交易与权属登记的关系（1）转让：所有权登记转移；（2）抵押：抵押权自登记之日设立；抵押合同呢？（3）租赁：《房管法》第54条：出租人与承租人签订书面合同，并向房产管理部门登记备案（实践中并未执行）。二、房地产转让权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（一）转让形式1.买卖2.赠与房地产权属转移前赠与人可以撤销赠与，但具有公益、道德义务性质和经过公证的赠与合同不得撤销；权属转移后，赠与也可撤销。3.其它合法方式：作价入股，合资合作开发经营房地产，企业被收购、兼并或合并，抵债等。（二）转让原则1.房产与地产一体处分原则“房随地走”和“地随房走”2.价格申报（纳税）3.公示原则：房地产权属登记发证制度第二节房地产转让的条件一、禁止条件《房管法》第37条和《城市房地产转让管理规定》第6条，下列房地产不得转让：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合《房管法》第38条规定条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、法规规定禁止转让的其他情形。二、必备条件（一）以出让方式取得土地使用权的房地产：《房管法》第39条1、已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、按合同约定进行投资开发达到法定程度（房屋建设的：完成投资总额25％以上，成片开发土地的：形成工业用地或其他建设用地条件）；3、转让房地产时房屋已建成的，持有房屋所有权证书。其中1和2为建设用地使用权转让的必备条件。（二）以划拨方式取得建设用地使用权的房地产：《房管法》第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。1、领有建设用地使用证；2、具有地上建筑物、附着物合法的产权证明；3、签订建设用地使用权出让合同，补交出让金或将转让所得抵交出让金；4、按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。三、转让程序1、签订书面转让合同；2、合同签订后90日内持相关文件向房管部门提出申请，申报成交价格；3、房管部门审查，在7日内作出是否受理申请的书面答复；4、房管部门核实申报的成交价格；5、当事人按规定缴纳有关税费；营业税，土地增值税费用：登记费（住宅80/套，非住宅550/件，印花税5元/本），交易手续费由卖方缴纳。6、房管部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。第三节商品房销售管理一、商品房销售的概念指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房或建设中的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款或定金的行为。商品房销售包括商品房现售（现房）和商品房预售（期房）两种方式。二、近年来房产政策动向（一）2005年（严格调控，抑制房价）1、3月：财政部拟开征房产税，以遏制房价。房产税以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向所有人征收的财产税。国务院发展研究中心阐释：开征房产税是必然，但需要一个长期过程。2、3月27日：央行上调个人住房抵押贷款利率，其中五年以上为6.12（最低利率为5.51）。3、3月30日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，将房价问题提至政治高度（即“国八条”）4、4月：社科院2005年房地产蓝皮书——告诫消费者05年不是最佳买房时机。5、5月：国家七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。——禁止期房转让。6、8月15日：央行发布《2004年中国房地产金融报告》，建议取消房屋预售制度，改为现房销售，直言房地产市场存在市场、财务、道德、操作、信用、法律六大风险，遭到房地产商的集体不满。7、8月24日建设部发表声明：国家近期不会取消商品房预售制度。8、10月：中消协建议逐步取消商品房预售制度，建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。（二）2006年（继续严控，稳定房价）1、4月28日，央行将5年期以上住房抵押贷款利率上调至6.39（最低利率上调至5.75%）。2、8月19日央行将5年期以上贷款利率上调至6.84。3、5月24日国务院办公厅37号文件转发建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即“国六条”）：（三）2007年（继续严控）1、3月18日起，央行上调存贷款基准利率，五年以上住房抵押贷款利率上调至7.11。同时建设部公布，住房公积金贷款从18日起，五年期以下(含五年)从4.14调整为4.32，五年期以上从4.59调整为4.77。2、从5月19日起，央行上调存贷款基准利率，五年期以上住房抵押贷款利率上调至7.20。公积金贷款利率上调0.09％。3、8月1日国务院24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》：购买经济适用房的，若购买商品房，则应将经济适用房原价退回。4、9月27日,央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：对于贷款购买第二套房，首付款比例提高到40％，贷款利率上调10％。5、12月21日，五年以上住房抵押贷款利率上调至7.83。住房公积金贷款五年以下4.77，五年以上5.22。（四）2008年（两个阶段）第一阶段：严控1、1月7号，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》(3号文件)。强调：为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费（目前基本不执行）。2、央行于1月、3月、4月、5月、6月先后6次上调存款准备金率，执行17.5％，抑制货币信贷过快增长。第二阶段：促进政策3、央行于9月、10月、12月先后3次下调存款准备金率，执行15％和14％；4、从9月16日开始，央行先后5次降低贷款基准利率，12月23日起五年以上为5.94％，公积金贷款为3.87％。5、10月22日，财政部和税务总局出台《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（11月1日实施）：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。6、12月底，财政部下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》，规定：自09年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售，免征营业税（5％）。7、杭州市政府：《关于促进杭州房地产市场健康稳定发展的若干意见》24条。（五）2009年：房地产宏观调控政策主要是年初的营业税减免政策、放开外资购房的政策，放松银行货币政策。（促进政策）1、1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2、12月9日，中国国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。3、12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。4、12月17日，中国五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款。5、12月23日，中国财政部调整住房转让营业税政策，不足五年按全额征收营业税。基准利率没有调整。（六）2010年：主要是二套房政策（严控）1、1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2、3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。3、4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4、两次上调人民币贷款利率。5、杭州：10月11日起，每户只能新购一套住房。（七）2011年：进一步调控房地产市场1、1月26日，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等。3月1日，杭州“限购令”出台：杭州市已有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套；二套首付至少6成，利率1.1倍，停购第三套。拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停购买。2、1月27日，国务院同意个别城市开展房产税试点，重庆和上海成为第一批试点，北京、深圳和杭州等可能为第二批。3、连续2次上调人民币贷款基准利率。4月6日起，5年以上6.80；5年以上4.7。4、加强保障性住房建设未来5年建设3600万套保障性住房，“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率达到20％以上。住建部宣布2011年开工建设1000万套保障性住房。三、商品房销售条件（一）预售条件《城市商品房预售管理办法》第5、6条：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按预售商品房计算，投入资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（多层：已完成主体结构三分之一以上，即二层楼顶三层楼板（不含架空层）；高层：已完成地面以下主体工程，即露出地面）。4、向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。申请预售许可提交的证件（复印件）及资料（第7条）：1、商品房预售许可申请表；2、开发企业的《营业执照》和《资质证书》；3、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；5、工程施工合同及关于施工进度的说明；6、商品房预售方案（含预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并附分层平面图）。（二）商品房现售条件《商品房销售管理办法》第7条：1、开发企业具有企业法人营业执照和资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收（取得综合验收备案表）；5、征收安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实。第四节房屋买卖合同纠纷的处理一、合同主要条款（2008年版）1、合同双方当事人2、项目建设依据3、买受人所购商品房的基本情况4、建筑区划内相关物业归属的约定5、计价方式与价款6、面积确认及面积差异处理7、付款方式及期限8、买受人逾期付款的违约责任9、交付期限及条件10、出卖人逾期交房的违约责任11、规划设计变更的约定12、交接13、抵押与相关债权债务14、出卖人关于装饰、设