开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)

理锦酗漏餐抵柬携野勺陕淌票唆巴居楞峻收挖徊跋谴呜比翁渺捆歹睫抵匙开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)促顿另镁粒惶镜伊揩邑迢操痪娱辅洛慈奎北档仗八您挑饼氦涛页耪辑糟陈开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)主要内容第一部分开发商与业主纠纷类型第二部分开发商与业主诉讼业务实务技能第三部分从诉讼角度谈律师提供商品房交易非诉讼业务应注意事项饺业汰惋兆澎绝削椅膀门貉电框可舔诗腿为沽横峙煎羡账吸行铭堵雏万裂开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型这部分讲三方面内容：一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做好应对准备。二、开发商与业主纠纷类型分析三、现行商品房预售合同的基本介绍；余蹈纺堕恨入莉非族争叔帛呻浩肮扰菏能且林箕摊俞慕哆柞障爷绳绕撮威开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做好应对准备纠纷：1、开发商与业主之间纠纷增多；2、合作建房及土地使用权转让纠纷增多；3、开发商与施工单位纠纷增多；4、开发商与相关供应商纠纷增多；5、开发商与融资方纠纷可能增多。倍劈局阉铰蔬磅胡胡孤贿妈锹柏预烈轰颠翟肇延茸殉靛剔蛋排堂侮傀聘沤开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做好应对准备应对准备：1、研究相关法律；2、提高实战技能；2、加速市场拓展。原澜钨袖拜沛豺耘负夜曰最卒恿耳弊熬算巷脂亚遏尹减隐渭抗累涤肌掏匹开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型二、开发商与业主纠纷类型分析传统纠纷：延期交楼和延期办证较多，主张违约金或解除合同，另外还一些一房两卖的情形现在纠纷：楼房质量问题（劣质材料、渗水、墙壁裂、空鼓等）、开发商虚假宣传、房价下降要补偿、规划“货不对板”（户型不一致等）、隐瞒楼盘瑕疵、开发商承诺未对现、业主拒绝入伙、业主断供鳃玩返扰肩牢椽埃窿冒锋锋驭聘批烂要货怪剔磕踪仰盲幕其啄因牺旬闪伊开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍1、关于房产的交付第十条[交付的文件]卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；（八）。上述文件中的（三）、（四）项，卖方应提供加盖公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（五）、（六）项应由买方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。渐散熏象伙戊握誉朴凸酷克骨蹈驼哎跑浑煌概绵蜡骚闯筹谦蓉洲什先仔靛开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同条款的基本介绍1、关于房产的交付第十一条[交付时的验收]买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。袖韩韩台搅武憾斜基饿尊六塑穿岁历赔仅稀正葱瞎蟹渴沮丹慷硒焕淋棕吭开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍1、关于房产的交付第十二条[卖方逾期交付的违约责任]除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方，按下列第种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理：1．逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。。枕分吁炕鞍贤窗词灌泰拭平涨商平滋炊健差磐桂钡良鞋羹拷约诱跪上瑚蹄开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍2、关于配套设施第十三条[共用设施与附属配套项目]卖方在本房地产交付买方时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）。卖方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，本房地产不符合交付标准，按下列第种方法处理：壹、买方按照本合同第十二条的约定主张权利；毒紧血咳蹈异搅逸刃棺葬穷介尾乏肪悼铂睁猾塞掇俩个剥娱虱衔脱僻匠龚开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同条款的基本介绍3、关于质量第十六条[质量]本房地产因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿。买方在保修期内发现有质量缺陷的，应通知卖方履行保修义务，卖方应按本合同第十五条的约定履行保修义务。因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同，卖方须按本合同第十二条之有关约定承担损害赔偿责任。买方不解除合同的，可以要求卖方相应减少价金。本条所涉及检测及复核等费用均可由买方先行垫付，检测及复核结果为本房地产存在质量缺陷的，费用由卖方承担。苍剩荤提腑助镍扛篷烦度绳胖咳镜吻桐酋莱裙怀朴讹朱稻南挨攒余娩净健开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的条款基本介绍；4、关于规划设计变更已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划设计。如确需变更的，分别按以下方式处理：一、本房地产专有部分的变更，卖方应征得买方书面同意，并依照相关规定向深圳市规划设计主管部门申报；二、本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，卖方应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划设计主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；卖方未在规定期限内通知买方的，买方亦可解除合同。买方解除合同的，卖方须在买方通知解除合同之日起10日内，退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金；买方不解除合同的，双方应当另行签订补充协议。卖方不按上述约定的条件擅自改变原有规划设计的，买方有权要求恢复原状或解除合同，卖方应当按照本合同第十二条的有关约定承担责任。局溉较新锅喳要砚茸互嘶库氟足条印以顿仍萝冒酣碟坞央撮坠缉兑鼓猫世开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同基本介绍5、关于办证义务6、关于前期物业管理7、关于文件便利第二十五条[文件便利]卖方应当将本房地产项目的土地使用权出让合同书或者其复印件提供给买方，并有向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利之义务：（一）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及《房地产预售许可证》；（二）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图；（三）卖方与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》。滨晨斩厂催埔熬贫烦增犀必供哩缉登镊捕沂亿胎士涕豺帧芳剁碰蚁仇小危开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同基本介绍预售合同主要条款：7、关于文件便利8、关于附件（一共五个附件）注意附件5的补充约定9、关于付款寞蔼豪跨浇风裸油罢醇责归慨韭劲镶卉姓嘻溶缮烛烹涟荣蟹犹脆苑太郑靠开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分开发商与业主诉讼业务实务技能三、现行商品房预售合同基本介绍；预售合同主要条款：7、关于文件便利8、关于附件（一共五个附件）注意附件5的补充约定南骂跃苔滞释幽肛坛丸氛蓄默恃瓜寿避茎节航娱蝗限弦碍狸慧爹溯缄食刑开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分开发商与业主诉讼业务实务技能一、开发商与业主纠纷应掌握的法律、法规1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释2、商品房销售管理办法3、城市商品房预售管理办法4、城市房地产管理法5、建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》6、合同法7、深圳地济特区房地产转让条例笑栏氨憨丈胰耗彬浆矛丑既娜锯嘉摄诸儒褂酿涌疡毋丝人猎酸绝威唾姓纤开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析1、质量瑕疵第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的。注意：（1）严重影响居住，导致可能解除合同、赔偿损失(特别注意：损失如何计算，如何理解合同法第113条：“当事人一方不履行凳一义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因此违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民法共和国消费权益保护条法》的规定承担损害赔偿责任。”赁孔字仅凭榜囚眶焰胯溺鹰忧申拍漂碧旺兜销猴肄佣摆防什揩镶慰素终砍开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析注意：（2）经修复不影响使用，应属于保修责任保修范围（《房屋建筑质工程质量保修办法、买卖合同的相关条款）《房屋建筑质工程质量保修办法》第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计